未開拓地=雑木林~荒地の開拓・開墾の意味と雑木林売買【未整備地】

未開拓地

未開拓地とは、人が開発した事のない土地、手つかずの未開発・未開墾・前人未到の土地を意味します。
未開拓地を指す「前人未到の土地」とは、「人が足を踏み入れた事のない土地=ジャングル」というほどの秘境の事ではなく、あくまで土地開拓がなされず未整備である土地という意味です。

宅地造成する様子のイラスト。

よって、釣りやレジャー等では人が多数訪れるけれども、販売用不動産としては未開墾・未開発の東京都の奥多摩山地や神奈川の相模原丹沢山地、また横浜や川崎を含む多摩丘陵地帯は未開拓地の意味に含まれます。

当然ながら日本の土地のほとんどは、離れ小島の無人島であっても山中の荒地や雑木林でも必ず所有者がいます。
海外の未開の森林は、その国の法律により所有権のいい加減な場合があり開墾したヤツが好きに使えというような、土地が残っているかもしれません。
対して日本では相当の深山でなければ、山林の雑木林の隙間に開けた未開拓地を見つけても勝手に整地して家を建てるなどの行為は許されません。

造成地とは、戸建て住宅やアパート・マンションの建築および宅地分譲販売などのため、〈未開拓地を開拓工事〉をして整備した土地のことです。
分譲予定地には、宅地として売却して利益を上げるため、仕入れ値の安く開拓開発費用の安い、未開拓地の荒地・原野・田畑や牧場が活用されます。

雑木林売買と未開拓地開拓

東京都内や横浜・川崎には、平地では未開拓地の荒地や原野のほとんどは開発し尽くされています。
首都圏であれば未開拓地を開拓した後、分譲し損なうリスクは地方の人口減少と都心の人口増加率を見ても低いです。
だから、都内~横浜・川崎に未開拓地はないと踏んだ開発業者は東京都市部のハズレや神奈川県と静岡県とのはざまにある山林地帯の開発に躍起です。

県境・都境の雑木林売買も盛んに行われています。
未開拓地である山林の所有者との雑木林売買で権利取得し、雑木~竹林を伐採し、領域内にある池沼や溜め池、農地を埋め立て、宅地の用を成すような土地に改良工事が行われます。
開発するための【売買契約】が行われる前は荒れ放題だった雑木林その他の未開拓地は売買が成立すると、とたんに急ピッチで開発工事が進められます。

これは、開発業者が売買代金その他の費用を銀行借り入れでまかなうため、開発が延びれば金利も嵩むことを念頭に売買契約の瞬間からのスタートを勢い込んで待ち侘びているからです。
元は雑木林や竹林だった未開拓地は、造成工事によって、埋め立て掘削~~切土・盛土などの土木工事によって、平坦な分譲予定の造成地に生まれ変わります。
また、横浜市は面積が大きく、横浜駅周辺は坪1,000万円を越える高額土地エリアなのに、郊外にはまだ山林の雑木林が残っているため、その雑木林の売買を所有者である地主の元には多数の開発業者が日参します。

そして、道路も所有区分もない未開拓地にインフラを整備し、区画分けします。この土地の区画形質の変更を〈開発行為〉と呼びます。
雑木林・雑種地や原野など未開拓地はゼロから開発できるので、整然とした所有区画の分譲地を創造できたり、思い切ったアパート開発などができます。

23区や横浜は借地権でビルが建つ。

開墾 意味

開墾とは、未開拓の原野や雑木林・荒地を石や樹木を取り除いて、土だけの更地状態にし、田畑として耕し、作物を栽培できる状態にすることを意味します。
開墾の意味は未開の土地を農耕用に改造することです。「宅地用に切り拓くことは、開墾の意味には合致せず、「開拓」という表現が正解となります。

アメリカ建国の礎となった200年以上前の入植者たちのベンチャー精神を「フロンティアスピリット=開拓者精神」と呼ぶことがあります。
これは、当時のアメリカの不毛な荒地を耕作用に改良した点でいえば、開拓ではなく「開墾」になります。しかし、アメリカを急成長させたのは、農業というよりゴールドラッシュで知られる金や石油の採掘の周辺産業や自動車その他の【工業】および【金融業】です。
その伝でいえば、「ベンチャー精神≠開墾」ではなく、「ベンチャー精神=開拓」は、正しい表現と言えます。

開墾の「墾」という単語は、単独では「懇ろ=ねんごろ」といって、「男女の密接な関係」という意味で使われますが、こう呼ばれるようになった主意は、「深慮をもって何かを産み出す」というようなニュアンスです。
よって開墾の意味は、その土地を生産に適するように改良するという点では耕作用に拓くという方が正しいです。宅地用に切り拓くことを開墾とはいわないということです。

東京都内や横浜・川崎では、高度経済成長期に、開墾(田畑用に荒地・雑木林を改造)よりも、開拓(宅地用の土地改良)を主に開発が進められてきました。
効率的に未開拓地が開拓されたため、現在では未開拓地領域がなくなり、既存宅地を再利用する以外、土地開発の全てがなくなっているのが、都内など首都圏の状況です。
しかしながら東京とでも、市部の外れ、山梨県と隣接する地域のほうに行くと、開墾された農地で不要になっている地域が広がっているので、開拓するためには、それらの土地を買取って宅地化する必要があります。

雑木林・荒地を開拓する意味

雑木林や荒地や竹林だった未開拓地は、造成・分譲販売後、その購入者が独自に災害防止の地盤調査・地盤改良が必要なことが多いです。
この開拓行為を東京都内や神奈川の横浜・川崎等で行うには、500平米以上であれば、神奈川県知事の許可が必要になります。

元・雑木林は竹木を伐採した後だから、その凸凹さはハンパではありません。
未開拓地から分譲地を作るには、デコボコの土地を平坦にしなければなりません。そのため土地の高くなっている部分を削り取ります。これを切土といいます。
切土した土砂は、開拓地のうち、へこんだ場所を埋め高さを出すのに活用されます。これを盛土といいます。
掘り返した土を別の部分を埋立てるのに再活用するリサイクル作業によって、土砂を他所に廃棄しにトラックを移動させる運賃が削減できます。

これにより平坦なもしくはなだらかな傾斜の住宅やアパートを建てる下地となる造成地ができあがります。
その未開拓地の頃からあった地盤を削った〈切土の土地〉は、自然の頃の地盤とほぼ同じ安定性があります。対して、その土砂を盛って埋立てた〈盛土の土地〉は、地盤がしっかりしていないことがあります。

東京神奈川の開拓地

東京都市部の外れの高尾山から多摩地域南部を通り神奈川県の横浜市・川崎市まで到達する〈多摩丘陵〉を大規模造成してできた開拓地、「多摩ニュータウン」や「港北ニュータウン」は、都内で働く人に人気の高級ベッドタウンになっています。

港北ニュータウンは、横浜市都筑区を中心に緑区・港北区を〈横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン〉が駆け巡り、ビジネスマンの理想の居住空間といった雰囲気をかもしだしています。
盛土で作られた開拓地は集中豪雨などのさいに、土砂災害・地すべりがけ崩れを引き起こす可能性があります。

地盤沈下の画像。

横浜市~川崎市の開拓地領域

横浜市のホームページ内で災害危険地域を示す横浜市ハザードマップがあります。
丘陵地帯だったところを造成して作った都築区や港北区には、ハザードマップで注意地区とされている箇所が複数見受けられます。
もちろん、最近になって施工された戸建て住宅やアパート・マンションは徹底した地盤補強工事が行われており、まんいちの災害時への備えはできているそうです。

未開拓の海岸などを埋立ててできた造成地では地盤沈下や水害が予想されます。
川崎市の川崎区は災害が起きても工場街で居住用の住宅は少ないため被害はないでしょうが、ほぼ埋立て地です。川崎区水江町などは相当の地盤沈下率だったようです。

横浜市金沢区は歌川広重の名画「金沢八景」の示すとおり、近代まで東海道沿いの海岸でした。
そこを埋立て造成して、八景島シーパラダイス等の観光名所やUR金沢シーサイドタウン等の大規模団地が建設されました。
金沢八景のモチーフにもなった金沢区六浦や八景島のあたりは東日本大震災でも地盤沈下や液状化が起こったポイントがあるそう。地盤調査を慎重に考えるべき地域といえます。

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