増改築禁止特約と借家リフォーム・借地リフォーム【借地条件変更】

増改築禁止特約は増築改築を禁止する借地条件を定めた土地賃貸借契約の特約です。借家リフォーム・借地リフォーム程度の改修は対象外ですが、建築確認の必要な改修は増改築禁止特約で制限すべきと借地借家法17条に規定されています。

増改築禁止特約

増改築禁止特約とは、借地人が借地上の建物(自己所有)を増築・改築することを土地賃貸借契約において禁止する特約です。

増改築禁止特約は、増改築によって借地建物の耐用年数が延長され、地主(底地人)が永遠に借地権消滅の機会を得られなくなる事を規制する為の規定です。

借地人の所有建物だからといって、借地リフォーム程度ならまだしも、大規模な増改築を自由にすると、法定更新が延々と続き借地権消滅の機会が得られません。

借地建物のイラスト

賃借権による底地価格下落を防止する増改築禁止特約

将来ずっと賃借権による占有支配を受け続ける土地は無価値です。底地売却しようにも買い手が見つかりようがありません。安い借地料しか得られない底地購入にマトモな査定評価など不可能です。

特に借地権による土地支配力が強大な旧法借地権での契約だと、地代減額請求をしてくる可能性もあります。

何十年経っても、土地購入代金の半分も回収できないようでは投資価値は皆無です。こういう理屈によって、底地価格が実質0円ともいえる位に価値がなくなってしまうのです。

この底地価格の最低限の維持に資するため、増改築禁止特約でヘッジをかけているといえます。

借地契約における解除権留保付増改築禁止特約|国会図書館

増築による違法・既存不適格・再建築不可の損失

増築・改築については、違法建築物が都市や住宅街に氾濫しないよう、行政が厳しい検査の目を光らせています。
ところで、建築基準法6条1項の「10平米以下の増築」については建築確認申請不要という例外措置があります。
その更に例外として、防火・準防火地域では10平米以下の増築でも建築確認申請が必要である、という地域条件が付加されています。

増築した場合には、1ヶ月以内に建物表題部の変更登記をしなければなりません。この増築に基づく変更登記申請には、「所有権を証明する書面」が必要です。
この書類には、増築の建築確認書・建物検査済証が最適です。

しかし無届の増築には、これら公的書類がありません。代わりに建築工事人の工事完了引渡証明書を「所有権を証明する書面」として、増築の変更登記を行うことになります。
以上のことを逆読みすると、将来的に既存不適格物件として売却困難なシロモノになりさがることを覚悟すれば、ある程度の増築は可能ということになります。

また、10平米以上の増築改築であれば、防火・準防火といった地域的な建築基準法規に抵触しなければ、10平米未満の増築をチマチマやって大きな建物に変遷させる【裏技】もアリのように思えます。
実は、これらのどちらも、可能です。
しかし、無届増築や小規模な増築の繰り返しで再建築不可物件になってしまえば、財産的価値が大きく損なわれます。
結局は、法律に従ってモノゴト(建築)をすすめたほうが、得であるということの証左となるような事例と言えます。

借地条件変更

そこで、借地借家法17条1項で具体的に増改築禁止特約を有効な借地条件の変更として認めています。

借地借家法 17条 借地条件の変更等(借地条件の変更及び増改築の許可)

しかし、増改築禁止特約を借地条件として認めてくれつつ、借地借家法17条2項で、増改築禁止特約を解除してくれと地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める借地非訟手続きも公認しています。

これにより、借地契約に増改築禁止特約があっても、借地借家法17条に基づき、増改築が自由にできるようになっています。

借地借家法17条【借地条件変更】と増改築禁止特約

地主は、借地借家法17条で増改築を禁止する借地条件が有効であるという規定があるから安心して貸地契約できるわけです。

借地人は底地を建物所有目的で《賃貸借》し、その目的に沿った借地権付建物を建てさせて貰うだけだからこそ、割安な借地料が実現しています。

増改築禁止特約がそれを担保してくれているのに、借地非訟手続きによる増改築の許諾の強制力が強いので、増改築禁止特約が実質無力化している事もあります。

借地非訟手続きについて|裁判所

借地リフォーム

借地リフォーム、つまり借地建物のリフォーム・修繕行為は増改築禁止特約の対象外です。

借地リフォームは禁止特約で規制するほど大規模な躯体リフォームではないし、建物の耐久年数を増やすというより、健全に維持管理することに重きを置かれるので、地主が規制することはできません。

禁止特約で規制すべきは、違法建築増築および改築によって非堅固建物から堅固建物へと本格的な建て替えに近い事をしてしまう確信犯の増改築工事です。

リフォームの写真。

借家人のための修繕義務による借地リフォームと改築

例えば、借地権アパートなんかだと、借地人は〈借主〉でもあり、アパートの〈貸主〉でもあります。よって、アパートの借家人の為に修繕義務を果たしてあげなければいけません。

また、借家人の利便性や生活環境を攻城させてあげるためには、新築そっくりさんレベルのリノベーションはしてあげたいところです。

増改築禁止特約においては、借地人のこういう事情を汲んであげて借地リフォームと改築工事の間の幅を柔軟に考えてあげる事も重要です。

増改築禁止特約の補完と借地リフォーム(小規模修繕)

借地権設定契約に増改築禁止特約を盛り込むには、「増改築断固禁止」とするより、「増改築・大規模修繕・模様替えには地主承諾書を必要とする」と定めることが大事です。

単に禁止なのではなく、《地主承諾のない限り禁止であり承諾は書面による(承諾できる内容なら承諾する)》としておくことが、後の借地裁判における底地人の立場を補完してくれます。

そして、借地人の改造行為が禁止に当るかどうかの〈基準〉を、増改築禁止特約の中で定めておくことが、争いを回避する手助けになってくれます。

借地リフォーム程度はその対象外にしてあげる事は、一般的な土地賃貸借契約の特約に入っています。

借家リフォーム

借家リフォームとは、借家人が賃借している借家を自らの費用でリフォームする事を意味します。借家リフォームは今までは家主の負担であったのが、近年になり改正された新しい制度です。

借家リフォームをするのに家主の承諾が必要なのは同じですが、今までは借家リフォームの費用が家主負担だったため、故障箇所のみ最低限おこない、借家人のDIYリフォームなど許しませんでした。

借家人自身による借家リフォームを許さなかったのは、借家法の「借家人がリフォームしたら費用を家主に請求できる」という規定を悪用される恐れがあったからです。

借地権者は底地人との日頃の交流を。

借家人にDIYリフォームを許せば、生活支障のない部分まで「リフォームした」と主張され、リフォーム費用を要求され、払わなければ借家権・留置権を盾に家賃未払いで居座られる可能性がありました。

ところがこのほど国交相が、借家リフォームを自由にでき、大家もリスクを背負わない「賃貸借ガイドライン」を発表しました。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について|国土交通省

この賃貸借ガイドラインにより、今までは不可能だった借家リフォーム、つまり借家人自身による自分でリフォームDIYが可能になり、借家人の原状回復義務も原則は、任意・協議によることになりました。

原状回復不要と借家リフォーム費用の大家負担撤廃

借家リフォームの自由化は大家にとってもメリットがあります。一番は「借家人保護の法規定=借家リフォーム費用の大家負担」が条件付で無くなったことです。

現状有姿で貸すことも可能です。数々の借家リフォームルールにより、賃貸業の収益を圧迫する「修繕費用の負担」を考えなくてもよくなりました。

借家リフォーム規定は、賃貸借契約時に大家と借家人と協議し合意することが必要です。借家リフォームを借家人がするこの取引は、DIYが自由と言うことで「DIY賃貸」と呼ばれています。

借家リフォームとはいえ、協議の上で借家人が「リノベーション費用も自分で出します」というなら大家は応じればいいです。

借家人は自由にDIY改装できるし、大家は借家リフォーム費用を負担しなくていい、非常にいい貸し借りの関係です。

しかし、増改築など建築確認が必要な工事は借家リフォームの範疇に入りません。

「原状回復不要」にも限度があり、奇抜なインテリアに改造した場合、承諾を得ていても、借家を次に借りる人が普通に自分用に使えるように原状回復すべきでしょう。

この借家リフォーム改正は、空き家対策法に連動した空き家解消のための方策といわれています。全国8百数十万の空き家の「2/3が賃貸物件」という状況の改善策です。

賃貸空き家が増え続けるのは、大家が貸したがらない、借家人が自由に借りられない、という借家契約の不便さにありました。借家リフォームの制度化はその不便さを解消する要因になりそうです。

東京都内に限れば、この自由DIYの借家リフォーム制度により、相当の空き家物件が減るんじゃないかと思います。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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