神奈川県横浜市・川崎市の高級住宅街―神奈川県のセレブ地域と地盤

神奈川高級住宅街

高級住宅街といえば、神奈川県では横浜市青葉区、東京都内では港区が、イメージで浮かぶ代表的な地名です。
実際には横浜市内でも23区でも、もっと高地価のエリアがありますが、テレビ等の影響から横浜と言ったら青葉台、東京と言ったら港区白金がセレブタウンの代名詞になっています。

横浜みなとみらいの高層マンション

これらの高級住宅地は、大抵、高台地域にあります。白金もシロガネーゼで知られる平地の白金よりも、高台地域の白金台の方が土地価格もステータスも上です。
理由は、水はけ、見晴らし、通気の良さなど、全てが高台地域のほうが優れているからです。

高台の高級住宅街として有名になった地域には、逗子市の披露山公園・住宅街があります。
ユーミンや反町隆史・松嶋菜々子ご夫婦、楽天の三木谷など有名人の豪邸がズラーッと並ぶセレブタウンはたいがいの邸宅から、江の島、七里ヶ浜等の相模湾の名勝~富士山や伊豆の連山、富士山までがパノラマビューで見渡せます。
しかも条例で【建蔽率】をおさえてあるから将来にわたって、自分の家からの景観が保証され、目の前に景色を遮るマンション等が建つ可能性のない、正に、高級住宅の街が構成さえた【高台】です。

高台高級住宅地×海沿い高級住宅地

逗子市といったら、逗子御用邸や葉山マリーナ等のマリンリゾート地がかつての豪邸地域でしたが、披露山公園をはじめ高台側に高級住宅街が遷移しました。
海側ではかつての人気エリアにも空き家区域ができています。(参考:鎌倉逗子空き家条令

逗子・鎌倉に限らず、海沿いの高級住宅地から高台の新興地域に移転する人が増えているのは東日本大震災の影響ともいえます。

神奈川県内には他にも、藤沢市鵠沼や茅ヶ崎市のJR茅ヶ崎駅南口の周辺など、海岸の美観に惹かれてセレブリティが集まった高級住宅地があります。
しかし、資金に余裕がある人は、市内の新興高台地域に移住しているようです。

この海沿いから高台への移住をするムーブメントは、神奈川県の隣、静岡県でも、「高級住宅地の話」ではありませんが、発生しています。
浜岡原発の影響で地価低迷を続ける静岡県の地価調査で【2市】だけ、地価が上昇しているそうです。
そのうち1市は県庁所在地で経済の中心である静岡市、もう1市は藤枝市です。
これといって、主要産業もないのになぜ人口が増えているかというと、隣接する焼津市から海沿いリスクを恐れた元焼津市民が少なからず移住してきているからだそうです。

神奈川県内の高級住宅街のある市町村のうち、大磯町だけは大磯ロングビーチのある海側が人気です。
これは大磯がロングビーチ主体で発展した街であり、東京都心から、そう遠くもないのに、ひらけた海岸の眺望とキレイな砂浜がある景勝地は他に作ることができない貴重なものだからです。

大磯は高級マンションを中心に今も高級住宅地として人気を博しています。
(但し海岸沿いの塩害を考慮に入れないで一戸建てを建てたことで欠陥住宅トラブルとなっているマイホーム所有者も多いというウワサもあります。)

横浜市高級住宅街

横浜市の高級住宅街でイメージするのは、県外の者からするとメディア露出の多い、青葉区(美しが丘・青葉台・あざみ野など)ですが、横浜事情に詳しい神奈川県民や当の横浜市民からすると、【中区山手町】がダントツのセレブタウンであり横浜きっての高級住宅街になるそうです。

山手町は、横浜の有名スポット、横浜中華街や山下公園・港の見える丘公園・外人墓地へも徒歩圏内でありながらも、観光客や地方の人が冷やかしでフラっと近づけない雰囲気があり、横浜市民からすれば【高級住宅街=山手町】だそうです。(参考:横浜都市伝説 日吉・青葉区高級住宅街

山手町は、丘陵地なのでベイエリアや関内・伊勢崎町に遊びに来た観光客が立ち寄るには、「坂道を登るのが面倒」なため、居住しているセレブの高級車以外はあまり見かけない閑静な高級住宅街です。
東京港区の白金や麻布十番に買い物にきた区外の人が、白金台や高輪台などの高級住宅地にわざわざ見物にいかないというのと似ています。

川崎市高級住宅街【麻生区→中原区】

川崎市の高級住宅街というと、この5~6年で、タワーマンション建設ラッシュになっている東横線・武蔵小杉を擁する中原区小杉町がその代表格です。
小杉町も高台地域にあり、東京都世田谷区の【等々力渓谷】と多摩川を挟んで兄弟ぶんのような扱いになっている【等々力緑地】等の自然景観もありながら、都内まで東横線で直結というアクセスの良さがあるから億単位の高級タワーマンションが激売れしているのも理解できます。

川崎市内でお金持ち地域といえば、小田急線の新百合ヶ丘・シンユリネーゼエリア、王禅寺や新百合山手とも言われる万福寺(川崎市麻生区)が代表でしたが、戸建ての高級住宅で構成されていました。
他にも宮前区鷺沼等も川崎のセレブ地域と言われていましたが、タワーマンションによる大開発によって中原区小杉が川崎市の高級住宅地の代表格になったわけです。

横浜川崎地盤

水分量の多い湿潤な地域は、神奈川県でいえば県内を縦断して相模湾に注ぐ、多摩川・鶴見川・酒匂川・相模川・境川・早川などの「広域河川流域」の〝氾濫平野〟と呼ばれる広大な低地がまずあげられます。

地盤沈下の流れ、土地が崩壊していく。

また、これら河川を市内に要する横浜市や川崎市・藤沢市・平塚市・茅ヶ崎市や小田原市・大磯町などの、自治体内における窪地などは、分譲地などの地下にも地下水をはじめ水を多く蓄えている可能性があります。

東日本大震災のさい、横浜市・川崎市・横須賀市の海岸沿いで液状化現象が見られたことからも、これら神奈川県の湾岸部には関東平野の降雨が河川や地価水道を伝って流入していることが予想できます。

東海道本線や小田急線の電車でこれらの河川の上の陸橋を通るとき、河川敷き一杯に広がった砂州の風景を眺めることができます。河川敷の砂州は関東平野で発生した集中豪雨などで山間部から運ばれてきた土砂です。

これらの土砂は水に絶えず浸されたまま、積み重なり、周辺の土地にも水分を沁みわたらせます。(参考:横浜市・川崎市ハザードマップ

また、県内河川の氾濫は数千年前から続いてきたわけで、その歴史の作り出した軟弱地盤は昨日今日開発された地盤改良ではどうにもならないものかも知れません。

軟弱地質を地盤改良せず宅地開発した結果。

神奈川県の高級ではない住宅街

これら神奈川県内の河川周辺の湿潤地帯は「沖積層」というカテゴリーに入ります。

本来の沖積層は、氷河期終わりに形成された地層のことで、日本の歴史が始まる以前の何万年も前のことですが、意味合いからすると神奈川県内の湿潤地域は、この沖積層に近いということ。

これらの流域周辺には、谷地とよばれる窪地が形成されます。

谷地は東京や神奈川では、「谷戸」とも呼ばれます。谷戸は河川側から供給される潤沢な水分と周辺の山岳部や丘陵地帯から流れてくる地下水とで地盤が軟弱になります。

また、横浜や横須賀、茅ヶ崎から小田原にかけての海岸地帯は、地質学上「海岸平野」と呼ばれ、海と河川両方から水分が染み渡ってくるため相当な湿潤層といえます。

情報公開の進んでいる東京都内や横浜・川崎などで購入しようとする分譲地の地盤情報を知るには、図書館に行ってその市の地形図を閲覧して、等高線などを調査することで、その地域の地形の高低差などを見ることができます。

その他、主要都市には土地条件図や都市圏活断層図という書籍も出ているのでチェックをしてみると面白いことが分ります。治水地形分類図といって河川流域の地形を調べる書籍もあります。

なるべく費用をかけずに自ら地盤調査をしてみると、知識も増えてきます。自治体や建築士会の発行している、地域のボーリング試験データ、すなわち柱状図を収集した「地盤図」というのがあります。

横浜市地盤情報

神奈川県横浜市でも、「横浜市地盤環境調査報告書(発行/横浜市環境科学研究所)」という情報資料があります。
図書館の資料室や役所の情報資料室など公的機関に問い合わせれば詳しく知ることができます。

ちなみに上記のボーリング試験データ・柱状図は、役所の建築指導課などにあります。土地を購入したり、住宅建築する予定地を告げると近隣データを検索し見せてくれます。

都市化の進んだ自治体では、住民のニーズが多いから、「造成計画図」などを作成し公衆の閲覧に供するようにしています。横浜市では、建設局などがWEB上にそれら情報公開をしています。

この造成計画図の図面には、造成前の原地盤高と造成後の計画地盤高が記載されています。これらから、その造成地が盛土でできたか切土されたかが判断できることもあり、販売業者の営業も兼ねた土地説明より納得がいくことが多いです。

他にも法務局においてある公図などから軟弱地盤を想定することができます。公図には「水路」が表示されています。現状は暗渠となり狭い路地になっている所も公図では「水路」と示されています。

例えば密集市街地の奥の狭い通路でしか行き来できない路地裏宅地で、「道路付けが悪いから土地価格が安いんだ」と軽く見ていた物件が、公図を見たら、暗渠の水路に囲まれてた不同沈下の可能性の高い土地だと判明することもあります。

ここら辺の事情は、宅地販売業者はギリギリまで口を閉ざして隠したりしますから、時間のムダを作らないためにも自分の足で公的機関に行って公的書類で調査をしてみることはお勧めです。

住宅地図なら図書館に行けば、その市町村のものは揃えてありますから、そこで、水路や斜面の崩落跡などをチェックするのも良いでしょう。

横浜市地価=坪単価1千万円地域も

軟弱地盤の地域は世界に誇る東京都内・神奈川横浜など大都会エリアの周辺部であり、大都会で働く人たちのために一大開発され、盛土で造成されました。

しかし、元は湿潤な地面なので盛土の下には軟弱地盤が眠っているエリアが、そこかしこに存在するものだといえます。

(開発地の切土はまだしも盛土は地滑りの可能性を含みます)

未利用地を活用する。盛土・切土方法。

東京都と神奈川県は日本で1・2位の地価の高い場所です。

大阪が関西の中心といっても、経済規模やお金の動きは横浜市1市だけでこれを上回っています。橋下・元知事の都構想が頓挫したこれからでは、東京神奈川の2大地価上昇は止まらないでしょう。

現に平成28年度の横浜市内の地価は、坪単価で「1,010万円」を突破した地域もあります。横浜市西区南幸1-3-1、横浜駅のモアーズの辺りです。
(参考:横浜市 都市整備局企画部企画課 よこはまの土地と地価

となると、横浜エリアで一戸建てを買うことはますます「高い買い物」をすることになり、そんな高額取引で損をするわけにいかず、軟弱地盤トラブルも絶対に避けなければなりません。

大都会で住宅ローンを組んで、それが欠陥住宅で住むに住めず売却する時は買い叩かれて、住宅ローンだけ残ったら、その先は新規の住宅ローンは旧ローンを完済せずには組めませんから、事実上の破綻です。

宅地から一戸建て住宅を建てるのならば、注意に注意を重ねて、取得していかなければなりません。

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gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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