借地権アパート経営で高利回りを狙うアパート投資家と借地権物件

中古アパート投資

東京都内23区の「東北」つまり、足立ナンバーエリアと練馬ナンバーのうち北区、板橋区など、東京貧困地域というイメージが強い地域の築古の木造アパートを現状有姿で買い取り、古びた状態のまま賃貸している不動産投資家さん(以下『A氏』)がいます。

A氏いわく都内東北エリアは、実際には超・近代化が進んでいるのに、東京貧困地域のイメージが強くて、参入してくる不動産投資家が少ないそうです。

中古アパート投資のライバルとの買取り価格競争がないから、A氏は中古アパートの買取を《激安価格》で実現しています。

投資用中古アパートの取得方法は、債務整理弁護士からの紹介がメイン。A氏の購入する中古アパートは、半分は「風呂なし・トイレ共同・6畳間+キッチン」で築年数は40年以上の木造アパートが基本。

backalley

以前、〔新築そっくりさんクレームとリノベ原因の欠陥アパートクレーム〕で紹介した川崎のアパート大家さんは、親の代からの金持ち地主さんですが、A氏は平日サラリーマン。親が金持ちだったのでもなく、1から自分の貯めた金で投資。だから、胆が座っています。

東京都内23区でも成長株の足立区(の貧困地域の中古アパート)

足立区は東京23区における端っこ、すぐ隣は千葉県と埼玉県です。しかし、台東区・江東区・墨田区・荒川区・葛飾区・江戸川区を取りまとめる「足立ナンバー」の発行地であり、「北千住」をはじめ大都市化が進んでいます。

足立区役所ホームページ/足立を知る!

足立区内には、

JR常磐線(北千住駅・綾瀬駅)、東武スカイツリーライン(堀切駅・牛田駅・小菅駅・五反野駅・梅島駅・西新井駅・竹ノ塚駅)、京成本線(千住大橋駅・京成関屋駅)、大師線(西新井駅・大師前駅)、東京メトロ(日比谷線北千住駅・千代田線綾瀬駅‐北綾瀬駅)、つくばエクスプレス(青井駅・六町駅)、日暮里・舎人ライナー(足立小台駅・扇大橋駅・高野駅・江北駅・西新井大師西駅・谷在家駅・舎人公園駅・舎人駅・見沼代親水公園駅)

など、地上も地下鉄道も万全に張り巡らされています。日本の中枢、《国会議事堂駅》までも千代田線で20分弱で行けてしまうのです。

これだけ便利なため、区内にはタワーマンションが大乱立して今なお《スカイツリーライン》周りを中心に開発が進んでいます。

東京都の密集した町並み

しかし元々は超下町で貧困層が多い地域。その名残りは、「竹ノ塚地域」が東京都内で最悪の犯罪多発地帯と、警視庁も認めていたことなどに現れています。

A氏の所有する、中古アパートの1つ〈借地権アパート〉は、足立区のダークサイド的なエリアに建てられています。

「足立」の語源=葦立ち(川辺の葦の草むら)という説

ゴロ合わせの言葉遊びの中でよく知られる狂歌、「恐れ入りやの鬼子母神」の鬼子母神は「入りや」というから上野の「入谷駅」付近にあると思われがちですが、鬼子母神は「下谷」の真源寺(東京都台東区下谷1-12-16)に祀られている女神です。

入谷 – Wikipedia

下谷も入谷も町名の由来は一緒で、元は千束池の水底だった土地を開墾によって地上げした造成地で、雨が降れば水が集まる湿地帯を意味しています。

この点、〔再建築不可物件+狭小空地→普通宅地〈都電荒川線相続物語〉荒川区の乞食谷戸の救済と荒川放水路の建設〕で紹介した、荒川区の三河島辺りと類似した地形です。

足立区にも入谷という町名があって、この起源も上野の入谷や三河島と一緒です。

そして、足立区は中川・荒川という巨大な河川に挟まれていて、けっこうな範囲で水害が多かったりします。

足立区の「足立」の語源が、荒川・中川・隅田川・綾瀬川などに囲まれた葦の生い茂った湿地だったという説からも、東京貧困地域のイメージとか、ネガティブ要素が広まったんでしょう。

借地権アパート

A氏は中古アパート投資の物件として、足立区の風呂なしの借地権アパートの他にも、似たような貧困地域に中古アパートを持っています。借地権アパートは見た目も裏さびれたボロなので、「今時、入居者いるの?」と聞いたら、思いの他、需要は多いそうです。

借家人は、生活保護者で〈無料宿泊所〉の世話にならずに自分で区役所に掛け合うような者や年金生活者。中には将来ある頑張るマトモな若者や、親の仕送りをなるべく減らしたい苦学生さんもいるそうです。

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借地権アパートに住む、生活保護者や年金老人にとって、家賃3万円で東京都民の資格が得られることは重要らしく、足立区がその北限らしいです。

(本当は、葛飾区のほうが更に北だし『借地代格安』ですが・・・)

このステータス感覚は、「品川ナンバーと六本木住所」を手に入れたい90年代のホストが、六本木や港区の高層ビルの谷間の、地上げされ損ねた風呂なし共同便所アパートに家賃8万円くらい払って借りてたのと酷似しています。

しかし、たかだか1人3万円の家賃で不動産投資家として、利回り得るって難しいだろう?と訊ねると、紛争中の共同名義になっている物件や借地権者が破産寸前の競売流れ真際の借地権アパートに絞って、《選び抜いた》のだそうでした。

A氏が足立区の某所で10年位前にゲットした借地権アパートも、そんな風に格安仕入れした、世間的には事故物件、訳あり物件と言われる借地建物でした。

相続持分を遺産分割前に第三者に売却され共有持分を荒されぬ法

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借家人の不注意で借地権アパートが失火

そんなボロアパートに住む借家人、高齢者連中は朝から酒を食らっているそうです。足立区の物件に関しては国道沿いの大型パチスロランドに入り浸りだそうです。酒タバコばかりで健康障害を煩っているお年寄り。

ある時、2階の老人借家人の部屋から出火。

その部屋と隣室の半分くらいが延焼し天井が抜けていました。2階のその部屋は青空天井で、6畳一間のバルコニー。星がきれいに見えそうなオープンルームに。

酔払いの老人借家人がタバコの不始末による〈重失火〉の罪になる案件だったけど、怪我人もいないし、失火した借家人に記憶はないし、何よりボロアパート・・・と警察に安く見られたか知りませんが、犯人の爺さんは無罪放免でした。

2階の部屋は天井ないから1階の借家人の部屋で過ごすうち、1ヶ月も経たずにアル中だか心不全で死んじゃったそうです。

瑕疵物件・欠陥物件の借地権アパート転がし

客観的に見ると、この借地権アパートは屋根の抜けた瑕疵物件になるわ、犯人は死んで責任取るものがいないわで踏んだり蹴ったりに思えましたが、A氏はすごい〈非情〉な事後対策を考えていました。

2階をしばらく〔天井を焼失したまま〕にしといたのも、A氏に考えあってのことでした。この借地権アパートに入居してたのは、4人だけ。今となっては3にんだけ。後は空室。3人は失火部屋の隣・下・斜め下に居住。

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これ、今年の春先の話でしたが、A氏は修理をせずに〈梅雨入り〉するのを狙っていました。A氏に「建物は火災保険で建て替えるのか?2階だけ補修するのか?」聞いてみたら、そういうことに興味がないようでした。

本人は酒で死んじゃったし、生活保護で食っているような酒浸りの老人には(区役所の生活保護受給規定で親族調査もあるから)、親族に代払いしてくれる金持ちもいないはず。

なんで涼しい顔してるのか理由を聞きました。

その老人を連れてきたのは、足立区外の区の民生委員をしてる人で、その人が保証人になってくれているのだそう。そして、なんでA氏のアパートに入居を勧めたかというと、その借地アパートの底地人の親類なのだそうです。

注意

そして、A氏は(タチの悪い話ですが)民法709条(失火の責任に関する法律)をもって、まず民生委員の方に損害賠償を仕掛けて、その尻拭いを底地人にさせる心算でいるらしいのです。

これには、知り合いながら「性格悪・・・」っとしか思えませんでしたが、A氏はこれにより借地権アパートの地主さんからの底地売買の話がくる機会を狙っているようです。

民生委員さんは自分自身の生活を犠牲にし過ぎる

昨日のニュースでは、文化勲章や功労賞の受勲をされた芸能人の方々の華やかなインタビューが行われていました。

同時に地方各地では、その地元に貢献した方々への授勲が行なわれていました。

不良少年を更生させる保護司さんや要介護の老人を支援する民生委員の方の受勲も新聞に小さく掲載されていました。

保護司も民生委員もほぼボランティアみたいなノリで、イカれたヤツを相手に日々身体をすり減らしています。それだけでさえ、身につまされるのに、何で生活保護者なんかの〈保証人〉になってしまうのか。

保護司さんも民生委員さんも損な役回りです。

底地も安く手に入れる計画?上手くいかない可能性

そして一部の不届き者が成年後見制度を悪用して担当の認知老人の貯金を着服しちゃったりすると、それだけで民生さん全体が悪く見られたり。

失火して死んだ老人の保証人になってた民生委員のかたには同情を禁じえないというか、カタギの会社員なのに不動産担保系のフロントのようなマネをするA氏に若干の怒りを感じるというか・・・。

A氏はこの〈秋〉、

「アパート2階は青空丸見え状態なのに住民は梅雨時も真夏もやり過ごしやがった(出て行かなかった)」

と、悔しがっていました。もしかして極寒の辛さを味あわせて〈自然立ち退き〉を狙っているのかも知れないけど、それは100%甘すぎる。

相違、紛争

貧乏な借家人は、金貰わなきゃ絶対立退かないでしょう。・・・困窮者の怖さを今までの借地権アパート投資&ボロアパート経営で学んでこなかったのだろうか?

借家人を追い込み過ぎるとモロに共産党系の借地借家人組合なんかが出てきて、単なるサラリーマン大家のA氏には手に負えない話になるはず。まして足立区にコネがあるわけでもないし。

全国借地借家人組合連合会 国民の住む権利を守る強い組織

借地権物件を安く仕入れるとか共有持分のわけあり物件を狙うとか、買取りのセンスは最高だと思うけど、民生さんなどマジメで弱い人をイジめる姿勢を他人に見せれば、味方はドンドン減って、いずれ窮地に陥ると心配しているところです。

借地権アパート投資

火事の責任を誰にケツ持ちさせるのか、その後は知りません。立ち退きの手伝いの片棒を担ぎたくもないので、足立区の借地権アパートのことは、それ以降、聞かないようにしています。

借地権アパート投資がどうなるのかは聞いてないから知りませんが、入居者が60越えの爺さんばかりで、旧借家法時代からの入居者じゃないかと感じました。借家権の権利主張が強そうで、借地権アパート投資には逆風になりそうです。

この借地権アパートは火事という不可抗力で倒壊の危機ですが、賃貸住宅が長年の使用により朽廃し、建物の効用を失った場合、その建物の賃貸借は終了します。この場合、所有者に家屋の大修繕の義務が起ることがあります。

安い仕入れ価格と経費をかけないことで高利回りを実現する借地権アパート投資には、いい風向きでないのは確かです。来年1月1日から実質的に空き家対策法が稼動します。

Aさんの借地権アパートは入居者がいて空き家じゃないけど、足立区は都内で最初に空き家条例に関わったように、老朽家屋や倒壊可能性のある建物に神経質です。

借地権アパート投資はともかく、ボロアパート経営には不向きな土地かもしれません。

借地権アパートとして建て替えする方がいい

その点を考え、借家人に少々の立ち退き料を払って追い出して、建て替えする方がホントは早いように思います。

裁判にせず、借家人と直接示談交渉して、

〔裁判になっても借家人は『経済的損失』として十数万円しか貰えない。この年金暮らしに経済的損失は当たらない。この示談で承諾して明け渡せば○○万円出してやる〕

という風に、現金を提示して借家人を説得すれば迅速に安い立ち退き料で建物明渡しを実行できるはず。

その後はわざわざ底地買取などせず、借地権のまま建て替えて新築で維持してもいいように感じます。

newconstruct

借地権アパート経営

上記は、ご自身が独立経営で既に借地権アパート経営で儲けてらっしゃる方の話です。

最近、私自身の年齢のせいもあり同世代のサラリーマンの知人の多くが預貯金7~8千万円を越えて、お金の運用の相談を受ける事があります。

彼らが考えているのは、「借地権アパートを購入し賃貸経営したい」と言うものです。

借地権アパート投資&ボロアパート経営

私が教えるまでもなくネットで勉強して、「借地権アパート投資は美味しい!」と考えたようです。

預貯金全部を不動産投資にまわすのは単なる〈博打〉です。資金の〈一部〉でやるからこそ〈投資〉です。それには借地権アパート投資やボロアパート経営が妥当かな、と思います。

借地権物件

借地権アパートや借地権付建物など「借地権物件」による賃貸は、所有権自体を買取する普通の中古アパートと比較して利回りが高くなります。これに、すでに不動産投資を実践している中上級者の不動産投資家が着目しています。

借地権建物のデザイン

借地権物件購入注意点

借地権物件の購入には、中古物件売買の注意点とは異なる、注意すべき費用計算や手続きがあります。以下は、借地権物件購入注意点です。

名義変更承諾料(譲渡承諾料)

借地権付建物の売買時には、地主に対して借地権譲渡承諾料(名義書換料・名義変更料)を支払う必要があります。

通常は売主が負担しますが、〈金融流れ〉の借地権物件の場合、売主は無一文なので買主が負担します。

買取打診前に、仲介業者に確認すべき事項です。

また名義変更承諾料は譲渡価格の10%が相場ですが、その借地権付建物の底地地主が承諾料をいくら要求するか?も確認しておくべきです。

借地契約期間、借地存続期間

借地権物件の情報ページには借地の存続期間が掲載されているはずです。例えば、借地契約の期間は平成29年11月末までという記載です。

この場合、物件の購入時から新規に20年間、あるいは30年間の契約期間を組んでもらえるケースと、単に前借地人からの契約期間を引き継ぐだけというケースの2通りあります。

借地借家法の借地権による借地契約か、旧法借地権によるものかも大事です。これは、借地契約時点で判断できます。

借地が接する道路の種類

借地権物件は一般的に、所有権の土地と比較して接道が弱いと言われています。

購入を検討している借地は建築基準法上の道路への接道義務は果たしているか?道路の種類は公道か?私道持分か?私道の場合は所有者が誰か?私道負担はあるか?を不動産会社に確認すべきです。

建て替え承諾、借地権更新料に関して

購入を検討している借地付アパートを将来、建て替える可能性が出てきたら、その時には地主の承諾と借地権承諾料の支払いも必要です。

借地権物件を買い求めるなら、将来、建て替え費用の他に「○○料」がかかる事を理解しておかねばなりません。

「建て替え」そのものを認めない地主もいます。あらかじめ不動産会社を通じて地主の意向を確認しておくべきです。

それと将来の更新時に支払うことになる借地権更新料をどのように算出するのか(一般的には土地評価額の5%程度)に関しても確認しておくべきです。

ローン利用への地主承諾書

ローンを利用して借地権付アパートを購入する場合に、多くの金融機関は地主に対して「地主承諾書(住宅建築に関する地主の承諾書)」への署名捺印を求めます。

変な話ですが、この地主承諾書への署名捺印を拒否する地主も少なくありません。「現金で買取れってのか?」と思うでしょうが、この点は、絶対に不動産会社に確認をしておくべきです。

借地権アパートまとめ

以上、借地権物件の売買(購入)に必要な項目を掲載しました。

これ以外にも隣地への地中埋設管の問題や隣地との境界のなど相隣関係のトラブル要因も確認すべきでしょう。

借地権アパート経営は割安に購入して始められる分、買主の手間ひまは多いです。

借地権アパート売却でお困りの方ご相談下さい

借地権アパート、または借地上の建物の売却処分でお困りの方、ご相談下さい。
東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町に限り、高価買取いたします。

借地してアパートを建て経営してきたものの、最近、空き部屋が増えて困っているというオーナーさんが多いと聞きます。
しかし、売却しようにも借地であるとか、家賃未払いの不良入居者の問題があり、なかなか売買契約には至らないようです。

当ブログ運営では、シェアビジネスのための売り物件を探しています。
もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借家し利用させていただきます。築年数も不問です。
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(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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