住宅品確法瑕疵担保責任=品確法と中古住宅瑕疵担保責任、ひな壇土地

住宅品確法

住宅品確法は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を正式名称とする、欠陥住宅を規制する法律です。

住宅品確法がなくても、民法によって住宅に瑕疵(傷・欠陥)があった時の売主・請負人の責任は規定されていました。

しかし、民法は住宅という不動産だけではなく、動産である「商品一般」を対象に適用される法律です。住宅という高額な商品の欠陥は、被害額も多過ぎて民法の規定では損害をカバーしきれません。

そこで、民法の規定を不動産取引に汎用するより、住宅購入者のための特別法を作ろうということで制定されたのが住宅品確法です。

住宅品確法は購入者が新築住宅の引渡しを受けたときから10年、その建物の欠陥住宅トラブルについて修補・改修を請求できる権利を認めています。

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民法にも、請負について、建築請負と一般の請負について、異なる定めがあります。住宅品確法では、民法の特別法として実効性を高めるため、品確法瑕疵担保責任の義務機関を長くしています。

民法の規定では、建築請負契約の場合、建物や地盤の瑕疵は引渡しを受けてから5年間、これがコンクリートなどなら10年間、請負人は損害賠償や瑕疵の補修責任を負います。

これが住宅品確法だと普通の建物にも10年の欠陥住宅損害賠償の義務期間(品確法瑕疵担保責任)が課せられます。

売買契約に関しては、民法が新築中古に関わらず、瑕疵があることを気付いてから1年間であるのに、住宅品確法によれば新築住宅に関して、10年間は品確法瑕疵担保責任が課せられます。

住宅品確法は損害賠償請求だけでなく、契約目的を達せられなければ契約解除できるという徹底した品確法独自の瑕疵担保責任を用意しています。

品確法瑕疵担保責任

ところで、住宅品確法は、新築住宅なら全ての瑕疵に品確法瑕疵担保責任が適用されるか、というとそうでもありません。

住宅品確法では、新築住宅で構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限って品確法瑕疵担保責任の適用対象としています。

また、新築工事で欠陥が生じたことで適用されるため、築後のリフォーム工事などで生じたリフォームトラブルは品確法瑕疵担保責任の対象外です。

品確法瑕疵担保責任の規定する「構造耐力上主要な部分」とは、基礎・基礎杭・柱・梁ほか横架材・壁・小屋組・土台・筋交い・床版・屋根版、そして住宅の自重を支える部分を指します。

一戸建て住宅における骨組み、躯体と呼ばれる部分です。住宅品確法では、これらの耐力に影響する瑕疵だけが品確法瑕疵担保責任の対象です。

つまり柱や壁の色が違うとか、ドアのデザインが注文と異なるという点などは品確法瑕疵担保責任の対象外です。

住宅品確法では、雨水を排水する配水管の「屋根や外壁内部、または屋内の部位」に、品確法瑕疵担保責任の追求が可能です。

品確法瑕疵担保責任の適用範囲は、住宅の屋根や外壁、開口部の戸・枠~、下地や「窓のサッシ部(ここからの雨漏りは多いです)」などの建具です。

これらに欠陥が発見されれば、引渡しから10年間の責任期間は、品確法瑕疵担保責任として改修させたり損害賠償したりできます。

ひな壇土地デメリット

住宅品確法の瑕疵担保責任追及とは異なりますが、ひな壇土地の盛土・切土など、その建物の建つ宅地の地盤のデメリット検査は重要です。

建売住宅の分譲地は平地が多いです。しかし、丘陵地帯では、急斜面をひな壇状に分譲したひな壇土地という地形に複数の住宅が建てられていることがあります。

ひな壇土地の造成地は、単なる坂だった斜面を「盛土・切土」によって、階段状の宅地に形成した土地です。斜面をひな壇土地にするには、段々状に土地を削ったり、削った土を別の場所に盛ったりします。

これが「盛土・切土」です。土地の強度で切土と盛土を比較すると、削り取り残った自然の地面である切土土地のほうが、凹んだ土地に土を盛って平らにした人口の地面である盛土土地より頑丈です。

ひな壇土地のデメリットは、盛土と切土が混在していることで、災害時に切土の土地も盛土の隣地の被害をうけるという点にあります。

そこで、ひな壇土地の新築購入を考えるさい、購入したい住宅がひな壇土地に連なっているのなら、業者に「よう壁の検査済証」を見せて貰うことがインスペクションの意味で重要です。

インスペクトを表すデザイン

よう壁の検査済証は、宅地造成等規正法によって義務付けられている、そのひな壇土地が法律の許可を得てるかどうかを証明する書類です。

よう壁の検査済み証を見せてくれずデメリット説明もないなら、リスクも高いのでその建売を買うのはあきらめましょう。

そして後から継ぎ足した擁壁があれば、その箇所は検査を受けているのかを聞きましょう。

なんで、擁壁に拘るかというと、例えば自分の家の土地が切土の強固な地盤でも、ひな壇土地の自宅の上隣が軟弱地盤で擁壁が未検査なら震災時に崩れてくるデメリットがあるからです。

上隣の擁壁と自分の家の建物が近接してたら、隣の壁で自分の家が壊されます。

その賠償を巡って大切なお隣さんとトラブって相隣関係が破壊されれば、もしくは泣き寝入りしてくすぶったままでも、そこは心理的にとても住みにくい家になります。

また、そういう近隣トラブル履歴付の住宅は、自分が売却する時も隣人トラブルを抱えた事故物件・訳あり物件であるため売買価格に影響するというデメリットが生じます。

その予防・回避のための「擁壁の検査済証」です。ひな壇土地のデメリットは品確法瑕疵担保責任とは無関係ですが、参考メモとして書きました。

中古住宅瑕疵担保責任

中古住宅の瑕疵担保責任は、住宅品確法の対象外です。よって、中古住宅売買の後に欠陥被害が生じた場合、民法570条の瑕疵担保責任条項を元に訴訟を起こすことになります。

品確法瑕疵担保責任は、新築住宅の欠陥を対象にしており、中古住宅瑕疵担保責任については規定はありません。

ところで、中古住宅瑕疵担保責任は裁判でも、なかなか認められない傾向にあります。

中古住宅は現状有姿で売買され、新築と違って経年劣化による不具合を受忍した上で割安感のあるマイホームとして購入するものです。

「安く買っておいて中古住宅瑕疵担保責任を盾にした賠償を起こす買主」の言い分を認めていたら、クレーマーのゴネ得がまんえんして、まともな中古住宅の流通にも影響が出ます。

だから、中古住宅の瑕疵担保責任は売主に相当の違法がないと認められません。

瑕疵担保責任判例においても、中古住宅瑕疵担保責任は認められず、代わりに「注意義務違反による民法709条(不法行為責任)での損害賠償になることが主流のようです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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