新古物件 中古住宅瑕疵保険責任保険と現状渡し2年保証義務

新古物件

新古物件とは、新築分譲の売れ残りとアウトレット物件とも呼ばれる、真新しい中古住宅を意味します。
新古物件は、理論上は「新築(=築1年未満の未入居住宅)と中古物件の間」の物件に該当します。
となると、「築後1年以上経ち一度購入され再販売された物件」も一応は新古物件と呼べることになりますが、その経過年数の限度は定義されていません。

住宅設計を考える

販売の際に新古物件として扱われるのは、「築後数年経っても購入者のいない未入居物件」です。
新古物件に購入者がいない理由は、物件の欠陥や瑕疵の存在などではなく、「最初の販売価格設定が高過ぎたから」です。
最初の売却価格が高額すぎると、新古物件として売り出す際も第一期の購入者に申し訳が立たないから激しい値引きは控えられます。

また、新築時期を逃すと新古物件・未入居中古物件と名前をつけてもなかなか売れなくなるわけです。
新古物件は、その他にも再販物件・クリアランス物件とも呼ばれ、売れにくく売れ残ったことで、「事故物件・訳あり物件」にカテゴライズされることもあります。

未入居物件であり、築年数は経過していても状態は新築物件とほとんど変わらないため、新古物件は価格次第では消費者にとっては大変お買い得な物件であるといえます。

瑕疵担保責任中古住宅

瑕疵担保責任は、中古住宅においては保証が不明確であり担保責任が確実に履行されるとは限りません。
よって、中古住宅の瑕疵担保責任は売買の際さほど当てにされていませんし、瑕疵担保責任の保証が価格にアドオンされる契約も避けられます。

しかし、瑕疵担保責任の不備で中古受託市場が低迷することは、法律の期待するところではありません。瑕疵担保責任-中古住宅に対する瑕疵担保責任法中古住宅瑕疵担保責任保険といった支援策が拡充されてきています。

瑕疵担保責任2年―中古住宅瑕疵

中古住宅の「瑕疵担保責任2年」は、法律上の義務です。「リフォーム済みの中古住宅に瑕疵担保責任保証が2年付いている」のは当り前であって、販売業者がサービスしてくれているわけではありません。

住宅品確法による10年間の瑕疵担保責任義務は、新築住宅の購入のみに適用され、中古物件・新古物件の売買の買主は、品確法による瑕疵担保責任保証は受けられません。

中古・新古物件の欠陥住宅トラブルに対する補償は、「瑕疵担保責任2年」以上の保証は中古住宅瑕疵担保責任保険による保証でしか実現できないわけです。

中古住宅瑕疵担保

中古住宅瑕疵担保を保険制度として適用するのは、中古住宅瑕疵担保責任保険です。
法律的な中古住宅の瑕疵担保は2年となっておりますが、この短期間では将来の瑕疵責任をカバーしきれないと考えられています。
そこで、中古住宅瑕疵担保責任保険がこれを補完する制度として設けられたのです。

中古住宅および新古物件の売買における瑕疵担保には、販売した住宅に瑕疵があり、売買後に発覚した場合、売主や住宅診断をした検査機関が欠陥を補修し、損害を賠償する、住宅瑕疵保険義務があります。

中古住宅瑕疵保険責任保険

中古住宅瑕疵担保責任保険は、一般の保険制度においては、賠償責任保険に当ります。
販売した中古住宅の欠陥を売主や検査機関が補修し賠償する義務を履行させるため、保険金を支払ってくれるのが、中古住宅瑕疵担保責任保険の役割です。

例えば、中古住宅の売主である不動産会社が欠陥住宅損害賠償を受け入れる自社責任として、中古住宅瑕疵担保を保証期間10年で約束したとしても、途中で会社が倒産したら終わりです。
その点、住宅専門保険会社による保険保証契約として補償される中古住宅瑕疵担保責任保険ならば、売主の倒産・消滅に関わらず保証が受けられます。

消費者にとっては売主や検査機関が倒産した時に、代わりに中古住宅の瑕疵担保責任を果たしてくれるのが、専門の保険会社・瑕疵担保責任保険法人です。
この保険制度は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律、つまり瑕疵担保責任法に基づいて適用される保険制度です。

住宅売却は金額が大きいから混乱しないよう注意。

中古住宅現状渡し―住宅瑕疵保険義務

中古住宅は現状渡し(現状有姿)による売買が主流です。というのは、中古住宅購入は安さが重要であり、余計な保険やオプションなど付けて購入価格が跳ね上がることを購入者がヨシとしないからです。

住宅瑕疵保険義務を履行するには、その保険費用を捻出するため、住宅売買価格に上乗せすることになり、周辺中古相場より高くなってしまうわけです。

しかしながら、中古住宅瑕疵担保責任保険に加入している中古住宅を購入するとメリットがあることは事実です。
中古住宅を現状渡しで購入して、欠陥であることは稀です。
というのは、購入してすぐ手放す……というような不可解な売却案件でない限り、たいがい10~20年位は居住していたマイホームだったからです。長いこと欠陥がなかったものが、所有者が変わったらいきなり多発し始めたなんて事例は聞いたことありません。

但し、裁判所の競売流れの物件などは、借金に追われ自宅に愛着のなくなった債務者・所有者が家の中をメチャクチャにして退去し、結果、欠陥住宅となることもありますが、これは「瑕疵物件」ではなく、「不良物件の現状買い」なので、誰にも文句は言えません。

ところで、中古住宅瑕疵担保責任保険は、転売された際、最初の売主が保証契約を継続する限り、保険もオプション継続できます。
例えば、築5年の中古住宅を購入し、中古住宅瑕疵担保責任保険特約を利用すると、住宅品確法の10年保証の残存期間、5年間は保証が使えます。

この5年以内なら、瑕疵が見つかった場合、保険により保障され、中古住宅の所有者に直接保険金が支払われます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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