シェアハウスの法律と経営―シェアハウストラブル&デメリット

シェアハウスの法律

空き家対策に、自宅をリノベーションして、シェアハウス経営やゲストハウス経営を始めるオーナーが増えているようです。

シェアハウス用の対面型キッチンの写真画像。

ゲストハウスの法律には旅館業法その他、シェアハウスの法律には、建築基準法その他の諸法と所在地の条例など、法律上クリアしなければならないデメリットがあります。
しかしシェアハウス経営自体には資格が必要でないことは、アパート・マンションの大家さんが一般個人であることを考えれば理解できます。
経営に関してのシェアハウスの法律はナシ、不要です。しかし他人を住まわせる建物のありようについては、アパマン同様にシェアハウスにも法律的な規制があります。
これは、建築基準法に抵触するかしないか程度の些細な規制です。
一室一室を区切って貸すなら、建築基準法に基づく居室の窓サイズ要件を満たさねばなりませんが、区切らずに賃貸するなら建築基準法は気にしなくて問題ありません。
この建築基準法の窓サイズ要件は面積に対するものであって、人数に対するものではありません。
違法建築物を強行的に使用するのでなく、普通の家に手を加えずシェアハウスとするのなら、特にリフォームの必要はありません。
ちゃんと納税するのなら、シェアハウスを始めるにあたり、税務署への開業届けも市役所住民課への届出も不要です。

しかし、シェアハウスに法律は無関係であっても、法律以上に経営を縛るものがあります。
住宅街の一戸建て住宅で始めるにしても、マンションの中で3LDKの1部屋を借り切ってやるにしても、近所の人に迷惑がられることでトラブルになる可能性を排除できません。
シェアハウス経営を法律・条例以上に圧迫するのは、近所の方の目です。

シェアハウスの法律外トラブル

ドラマ・テラスハウス(フジTV)放映後、相続して使う当てのない実家売却にためらっている空き家所有者に「お持ちの家を、あのテラスハウスみたいに若者が集う『シェアハウス』にして儲けませんか?」と、シェアハウス起業を煽って、そのためのリフォーム工事の営業をしかけるリノベーション業者が増えたようです。
団塊世代の定年退職者はテレビ好きで山っ気も多いので、ノッてくる客も多いとか。

しかし、商業地域ならまだしも閑静な住宅街でシェアハウス経営を始めても、近所の人に迷惑がられ関係に亀裂が入るような【トラブル】が生じ、法律・条例的には問題なくとも地元とのあつれきでシェアハウス経営を止めることになる可能性があります。
外部的な【トラブル】の原因となるのは周囲のシェアハウスに対する無理解と不信感です。中高年には中高年には、「シェアハウスのような共同集合住宅にいい大人が住んでるなんて貧乏ったらしい」と差別的な意見を持つ人がいます。

また、テレビ好きな中高年にとって、【シェアハウスは若者が集う賑やかな家】であるとともに、かつて、【脱法シェアハウス事件】があったことにからんで、【シェアハウスは法律違反の怪しい存在】としてもイメージされているのです。
よって、(空き家を持て余している本人は別として)、普通の閑静な住宅街の住民は、「持ち家所有者で構成されたこの高級住宅街にシェアハウスなどが出現したら高級さのステータスが落ち、相隣関係が阻害される」と好意的には捉えがたいわけなのです。

シェアハウストラブル

東京都内23区や、横浜・川崎などの商業地・人口密集地域でネカフェやカプセルホテル等の安宿が市民権を得ている都会や学生街ならともかく、閑静な住宅街の住民には極度にシェアハウストラブル(ルームシェアしている若者が事件を起したりしないか?といった)を警戒する向きがあります。

この手のシェアハウストラブルに警戒する住民側の気持ちは重視すべきです。
特にシェアハウスの多い都内や横浜ほど、「自分が働きづめで稼いだ金でやっと住めたこの住宅街に、働いてるのかいないのか分らん若造がフラフラうろつくなんて耐え切れない」という思いは強いでしょう。
この辺りは尊重しなければなりません。

東京都内では大分前から、ワンルームマンションの新築が規制される法律・条例により、新築ワンルームが建てられないケースが増えています。
これは、【ワンルームは賃貸の仮住まいだから、これ以上増やすと東京都内の持ち家率が減り収税率が落ちる】という理屈による規制だそうです。
この根底にあるのは、シェアハウストラブルを危惧する地元住民と同じような偏見的な発想でしょう。

シェアメイト、つまりシェアハウスの住民にはアパート・マンション暮らしの人よりもさらに「放浪癖のあるドコの馬の骨か分らんやつ」という固定観念があり、それによりいらぬシェアハウストラブルを怖れている面もあります。
実際のところは、シェアハウスでは共同生活を楽しんだり、人と接することが好きな人が入居してくるため、トラブルを起しそうな要員は淘汰されていくものです。
毎日顔を突き合わせているシェアハウス内のトラブルは案外少なく、それより密接度の低い近隣住民とのトラブルなど(怒りの感情さえ生まれないから)起りようがないんです。

最近の突発殺人やトンデモ事件の犯人の多くは、【1人暮らしで引き篭って生活保護で食ってる高齢者】が多く、シェアハウス住民が近隣にトラブルをふりまいたなんて報道がないことを考えれば、近所の人が想定するシェアハウストラブルが起こる可能性はほとんどないはずです。
但し、シェアハウス経営をする側は、危険人物にシェアハウスを引っ掻き回されないよう、厳密な入居審査をする必要があります。

シェアハウストラブルと入居審査

シェアハウストラブルは、オーナー自ら面談して入居審査をすれば、内覧会で危ないやつを排除することで、ほぼ回避できると考えられます。
自称SOHOの無職や生活保護者は「入居審査のさいに収入証明・会社員の証を持参しなければお断り」としておけばフルイにかけれらます。
非正規雇用の方でもアルバイトでも、ちゃんと働いているなら源泉徴収票が取れます。
シェアハウストラブルに限らず、その場所がだらしなく荒廃するとかかわる人間の心も荒みます。
シェアハウス内で24時間ゴロゴロする可能性のあるやつはトラブル要員として入居を防御することが賢明です。

シェアハウスの男女トラブルは、男性専用ルームシェア・女性専用ルームシェアと【性別限定のシェアハウス】にしてしまえば起りようがありません。
ルームメイト・シェアメイト募集専門サイトには、「シェアハウスの男女トラブルの原因になりそうな男」の書き込みで溢れています。

【理由あって、女性限定でルームメイト募集】【女性の方、家事をしてくれたら家賃0円でOK】といったダイレクトなものからオブラートに包んだメッセージまで、ありとあらゆる書き込み方法で、「ルームシェアによるセックス相手漁り」をしている男が、これでもかってほど大勢います。
普通に知りあって、告白して、恋愛することができず、何かしら女性を騙して、隙を突いて、無理やり関係を迫ることが【唯一最高の女の落し方(陥し方)】と思っているヤツは、シェアメイト募集に限らず、また、airbnb事件やカウチサーフィン事件で表ざたになる者以外にも、SNSからリアルのコミュニティに至るまで、無数に潜伏しています。

中には、【トランスジェンダー=性同一障害】を装って、男性が怖いから女性のみ求む、という白々しいものまで――【パターン】として、複数存在します。
見知らぬ女性との同居を切欠としたセックスを夢想する男がルームシェア掲示板に溢れているのを見れば、【男女同居のシェアハウス】がどれだけ女性を危険にさらすか、そのリスクが計れます。
シェアハウスの男女トラブルは、こういう男と女性を近距離に置いたら、性犯罪方向で必ず起こりうると仮定すると、女性専用・男性専用に特化したシェアハウスを経営すべきだと分ります。

また、入居審査においては、同性限定にするとしてもトラブル原因になりそうな危なっかしい人物は厳しく入居拒否しないと、マトモな入居者さんとトラブルを起して、良い人から順番に退去してしまいます。
人間関係の密接なシェアハウスを経営するからには、変なヤツが入り込めば、アパート・マンションの騒音トラブル【以上の隣人関係トラブル】を起こすことを予見して、厳格な入居者選択をする義務があります。

訳あり物件注意のイメージ写真。

シェアハウス経営

シェアハウス経営は、かようにセンシティブな配慮の必要のある不動産賃貸ビジネスモデルです。
知人が商業地に近い住宅街でシェアハウス経営を始め、挨拶に近隣を回ったら、【シェアハウス=法律違反経営でホームレスのたまり場】といったイメージがあると住民から言われたそうです。
それだけ偏見に満ちたところでシェアハウス経営を始めて、入居者がやばそうなみてくれのヤツだったら、近隣住民の拒絶反応はマックスに達してしまいます。
当然、トラブルにならぬよう入居者審査を厳しくしたといいます。

20年以上前にシェアハウスのニーズに気付いた、現在の大手ゲストハウス業者が「建築費用」で稼ぐために個人オーナーのシェアハウスを乱立させました。

一握りのシェアハウス経営者たちはホームページを開設し営業していますが、その他の大勢は開業しても閑古鳥の「空きシェアハウス」状態です。リノベーション費用の元金回収がおよばず資金トラブルに陥っています。

これからのシェアハウス経営は家賃が安いだけの貧困層狙いでは失敗するでしょう。逆に普通のワンルームより賃料は高額にし「付加価値」を付け、入居者を絞る形のシェアハウス経営が主流になりそうです。

シェアハウスを経営するには?

シェアハウスを経営するには、ルームシェアする仲間となる入居者に住んでもらうため、第一に住居となる建物が必要です。
この建物は、アパートや寮・寄宿舎のように、各部屋が仕切られドアに鍵がついている必要はありません。
一室一室を区切って貸すなら、建築基準法に基づく居室の窓サイズ要件を満たさねばなりませんが、区切らずに賃貸するなら建築基準法は気にしなくて問題ありません。

大型の商用ビルをコンバージョンしてシェアハウスにする、大規模なシェアハウス経営が流行しています。
これら大型シェアハウスには窓先空地が設けられていますが、一戸建て住宅を転用したような個人が経営するシェアハウスには、こういった防災施設まで要求されません。
一戸建てやマンションの一室でシェアハウスを経営をするには、地元地域の規則や管理組合ルールに準じた消火器の設置で充分でしょう。

自宅をシェアハウスに【起業】

起業家とは、自分で計画したビジネスプランを自ら実践し、その商売を【実業】のレベルまで成功させる手前の人のことを意味します。
この意味では、「天才起業家」と呼ばれるジョブスやgoogleの社長は、起業はとっくの昔に遂げて、実業を経営しているので、「天才実業家または経営者」といったほうが正解でしょう。
起業家の大半は、【自宅 兼 事務所or店舗】から始めます。主婦が始めるマンションネイルサロンなんてのが典型でしょう。
【自宅をシェアハウスにする】ことを、起業、と呼べるかというと疑問です。
自宅をシェアハウスにする人の多くは、「趣味の仲間を集めたい」、とか、「相続した家が広すぎて寂しいから、節約も含めて誰かとシェアしたい」といった、生活の延長で小銭を稼ぐくらいのライトな気持ちです。
あまり、「シェアハウス経営で不動産王になる」など、大それたことを考える人はいないでしょう。商売・実業というより、【生業】に近いものです。
しかし、自宅をシェアハウスにすることを【起業】と呼ぶのなら、この起業は他の業種よりも格段にやり易い、単純な商売です。

シェアハウス経営資金と失敗

自宅をシェアハウスとして起業し、その自宅のみでシェアハウス経営を完結させるなら、経営資金は要りませんし、大成功もない代わりに失敗もありません。
自宅シェアハウスならば、経営資金が要らないどころか、自宅を維持する諸経費をシェアメイトになるお客さまに負担してもらって助けてもらうわけです。
自宅の広さによって儲けの限界は決っていますが、元手資金もかけず、寝泊りさせるだけのサービスで金がもらえるこの商売で失敗の確率は極めて低いです。

自分の自宅をシェアハウスとして賃料ビジネスを行なうさい、気をつけるべきは、自宅の各部屋に下手に間仕切りを入れてはいけない、ということです。
以下に、わかりやすい例えを出します。

シェアハウスシェアルームと法律

東京の城東地域、錦糸町や新小岩にはキレイな外国人の女の子の働くキャバクラがけっこうあります。
彼女たちは江戸川区や葛飾区の中で開発に取り残されたひなびた下町のボロアパートの6畳1間に6人くらいがルームシェアしています。
彼女たちの中には不法就労の子もいるかもしれませんが、この1人1畳の居住スペースは違法なものではなく、法律的にOKな居住空間です。
ホステスさんが多人数暮らしをしてるアパートが法律上クリアなのは、6畳1間に無理して2段ベッドを2台入れて10人くらい鮨詰めにしても、その室内は【一戸の居室内のルームシェアとして合法的に存在】しているからです。
貧乏人の子沢山が6畳1間で子を10人産んでも行政がもっと広いとこに引っ越せと言わないのと同じ理屈です。

対して、かつて脱法シェアハウスといわれていた施設は1人2畳くらいはあったものの、個人と個人は他人同士だったから、その寝場所を仕切る間仕切りが設置されていました。
この間仕切りが建築基準法とか消防法で問題になって、違法性を問われたわけです。
田舎の山間部で土砂掘りしてる土建屋のタコ部屋のように、大部屋にザコ寝の方がまだ法律的にはルームシェアの範疇としてホワイトなわけです。

これと同じことが自宅を活用したシェアハウス経営にもいえます。
狭小住宅間取りのシェアハウスにどれだけ住もうと、法律的に経営方法をとやかく言われることはないでしょう。
4畳半に3人いても、彼らは4畳半をルームシェアしているわけで、この【シェア=共有】に法律は介入してきません。
しかし、下手に間仕切りをリフォーム等でこしらえてしまうと、なにか別件で事件化した時に、ついでに突っ込まれる可能性があります。

シェアハウス契約の法律=定期借家

知人の経営するシェアハウスに、遊び兼ビジネス見学のつもりで行ったことがあります。シェアハウスは昔ながらの学生寮の香りもしますが、ビジネスモデルは全く新しい感じがしました。

シェアハウス経営の「付加価値」が重要視される場合、そこに住む人は単なる入居者ではなく「サービス利用者」というカテゴライズが正しいでしょう。

ダイエットシェアハウスやジム付きシェアハウスなんて正にサービス提供そのものです。

ただ、利用者との契約は「賃貸借契約」になります。そして、借家権を騒がれないよう、3ヶ月や6ヶ月、長くて1年の「定期借家契約(定期賃貸借契約)」にするのが普通です。

自分で経営するシェアハウスの法律に宅建業法は関係ないので、入居契約の際に「重要事項説明」は不要です。

シェアハウスのメリット

平成生まれの若者(30代以前)は、シェアすることに懸念がないし、つまらない見栄もない。共同生活者同士のシェアハウストラブルを回避する卒のなさを持っています。

シェアハウスのような共同生活をおくれる場所がもっと増えれば楽しそうです。住人をIT業者に限定した面白そうなギークハウスというスタイルもあるそう。

ダイエットシェアハウスや就活シェアハウスといった、同じ目的を持った者同士の共同生活のメリットを濃縮させた実利の高そうなシェアハウスも増えています。

こういうサービス提供型のシェアハウスのメリットは24時間、自分のテーマにコミットでき、周囲に一緒に頑張る仲間がいるという事でしょう。

週一のライザップより、毎日、家に帰る度にダイエットに向き合えるダイエットシェアハウスのほうが、どう考えてもメリットが高いサービスと言えます。

シェアハウスのデメリット

シェアハウスの法律に関するデメリットは、建築基準法以外さして心配する必要はありません。
しかし、シェアハウス経営は自宅ででき、簡単に始められることから過当競争が続いています。

シェアハウスが乱立する東京都内は、住む側にとっては入居費用も安く、(過当競争のせいで)審査もワリと緩いという点で、シェアハウスを利用するシェアメイトの側としてはメリットのある地域です。
それに対して、貸す側・シェアハウス経営をする側にとっては、やたらとアミューズメントやサービスに気を使い資本投下しても、当り前と思われて好意が報われないというデメリットのある地域といえます。

シェアハウスのデメリットで唯一おっかないのは、マンション・アパートといった個室貸しの賃貸業と比べいったん事件・事故が起こると「そのシェアハウス建物丸ごと事故物件」となってしまう事です。

マンションやアパートの個室で殺人やレイプ犯罪が起きても、その特定の部屋だけ「事故物件、訳あり物件」として、大島てる等で公表されてキズものになるだけで、隣室の人は「心霊的には怖い」けど普通に暮らしています。

でも、シェアハウスで殺人事件が起こったら、隣人と密接してるぶん、個室でなはくシェアハウス全体が危ない建物だと客観的にも映りますし、キッチンやバスを共有している仲間が死んだインパクトは衝撃的・・・というデメリットがあります。

マンションと違って、事件・事故のマイナスイメージはそのシェアハウスに丸ごと投影され、シェアハウスの「名称」を変更しても、変えることのないできない「住所」で特定され、将来にかけて「事件建物」のレッテルは拭えません。

このシェアハウスのデメリットを回避するには、入居前の審査で徹底的にセグメントをかける事が重要に思います。

不動産個人売買のイメージ写真。

シェアハウス経営の法律についてのまとめと追記

個性の強いサービスで売っているシェアハウスは賃料が高くても入居率は100%に近いそうです。

個性で売って、かつ、入居者を他の入居者のために選ぶ事が、利用者が密接するシェアハウス経営の要であると考えられます。

【追記】――中古物件を売って(貸して)下さい――

現在(2016/11/07)、シェアハウス関連のビジネスを立ち上げるため、空き家買取を実施しています。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)