格安リゾートマンション管理費・購入注意点=中古売却価格と売れない理由

格安リゾートマンション

格安リゾートマンションは、神奈川県藤沢市から平塚までの湘南、小田原・湯河原そして静岡県熱海市までの西湘地域に多数存在します。

今、中古格安リゾートマンションとして売買されている物件の多くは、その昔、投資用マンションとして分譲販売されていたものです。

格安リゾートマンションの中古物件がどれほど激安かというのは、裁判所競売流れになっているのを裁判所サイト(bit.sikkou.jp)で見れば明快です。

住宅共同所有のイラスト。

熱海市や箱根~湯河原町の競売物件は、1万円が売却可能価格(最低入札可能価格)、つまり1万円で買えるケースがあります。

もちろん、1万円の格安マンションには、数百万円の滞納管理費という、管理組合への【借金】のオマケつきです。

「競売で1万円の格安マンションが購入できた!」と思っていても、この【借金】を弁済しないと、今度は自分が、管理組合から支払い督促され、競売にかけられてしまいます。

よって、1万円の中古格安マンションの実質は、【1万円+滞納管理費数百万円】というのが、正確な購入可能価格の表記になります。

これは見落としがちなリゾートマンション購入注意点(競売に限り)です。そしてこれをもって「投資としてのリゾートマンション購入」はリスキーで難しいことがわかります。

格安リゾートマンションの購入価格と売却価格

よく不動産投資コンサルタントは、不動産は株式購入と違って、株価0円のように紙切れになることはない、といいます。

この株式購入と不動産購入の対比はかなりな見当違いです。

株式は損ギリと思って諦めれば、成り行き価格で即売却でき、成り行きといえど市場売買で相場価格に従いますから、自由価格で100円の銘柄がいきなり50円で買い叩かれることはありません。

対して不動産、特にリゾートマンションは、上記のとおり競売価格1万円でも売れないこともあり、売れても1万円は債権者である管理組合が回収してしまうため、1円も残らない、実質0円住宅以下の価値なのです。

東京都内から近く、大都会からすぐの便利なリゾート地である湯河原や熱海のリゾートマンション価格でさえこの程度ですから、投資としてのリゾートマンション購入は諦めた方がいいと言えるでしょう。

リゾートマンション購入注意点

リゾートマンション購入の注意点として、居住用に購入する場合、そのマンションが「定住禁止」ではないことを確認する必要があります。

「熱海や湯河原に永住したい」っていう人は、中古リゾート物件ではなく、ファミリータイプの中古マンション購入手続きをとりましょう。

熱海のように観光のみで成り立つ区域のリゾートマンションの場合、定住禁止になっていることが多いです。

鎌倉や茅ヶ崎など高級住宅街としても知られる自治体のリゾートマンションは、永住ニーズの高さから、定住可能になっていることもあります。

また、リゾートマンション管理費の概要を詳しく調べる必要があります。

管理費=修繕積立金経費が不当な物件もあります。その管理費の妥当性を調べることは、特に中古リゾートマンション購入に当っては、購入前の大事な注意点です。

リゾートマンションの定住禁止と永住する理事長

リゾートマンションの定住禁止は一般的ですが、「定住規約が守られていない」ことも、一般的です。

というのはリゾートマンションの定住禁止は、普通のファミリータイプ分譲と違って、管理組合がマトモに機能していないことが標準であり、定住禁止を標榜する管理組合の理事長自身がそこに永住してる高齢者だったりして、定住禁止が「有名無実」化しているからです。

この理由は、定住禁止と商用利用禁止により、リゾートマンションを新築・中古で購入した人が、このタイプのマンションの予想以上の使い道の薄さから、自分の財産としての興味を失くしていくことにあります。

土地価格を計算する写真。

自分が定住できなくても賃貸・転貸が可能なら、年間を通して【タイムシェアリング】して収益をあげられますから、財産として大事にするでしょう。

しかし、タイムシェアリングやゲストハウス経営・airbnbまで困難だと、一年に一度行くか行かないかのリゾートに不動産を所有し、毎年、税金や管理費を吸い上げられることに嫌気を感じるオーナーさえ出てきます。

ほとんどのオーナーが、管理費や管理組合に無関心であることから、上記の【定住禁止は原則だが、定住禁止が守られていることは少ない】という事態になっています。

だから、むかし投資用に購入し、今住む場所がなくなった高齢者が永住しつつ、ヒマに任せて管理組合を仕切っているのが多くの格安リゾートマンションの実態なわけです。

中古リゾートマンションの格安売却価格と購入者不在

これは憂うべきことではなく、airbnbをやりたい、プチ賃貸経営者を目指したい人には、歓迎すべき環境だといえます。

常識的な所有者さんが「もう、いらん」といって激安価格で手放すリゾートマンションが溢れているからです。

そんな格安リゾートマンションを湘南地域に購入し、民泊に「無断転用」して稼いでいるサラリーマン経営者もいます。

中古リゾートマンションは、格安な売却価格を設定しても、購入希望者が現れないため、買取業者もあまりいません。

不動産個人売買のサイトや競売物件として、公開されてる程度で、売り手過剰、買い手不在なのが現状です。

ですので、競売物件の中から残債の少ない中古リゾート物件を選び、落札して民泊をしてみたら、案外、儲かるかも知れません。

ちなみに個人売買サイトでの購入は、高価格商品は詐欺などのトラブル被害にあう可能性大なので、やめた方が賢明です。

ところで、オリンピックによる「直接的な影響」を享受できるのは、東京都内や横浜・川崎など首都の中心だけではありません。

東京都内や川崎・横浜で起っている、オリンピックで想定される旅行者の宿泊先不足は、隣の静岡県にも飛び火しています。

熱海のリゾートマンションは、格安であっても売れない不人気状態が続いていますが、【2020年のオリンピックの自転車競技では静岡の伊豆半島】が使われます。

静岡県東部では各自治体主導で、自転車アニメ「弱虫ペダル」&世界遺産登録された韮山反射炉&オリンピックの自転車競技をコラボした大イベントがヒートアップしています。

更に静岡空港の中韓からの旅行客を100万人に伸ばす計画にも成果が見えてきて、オリンピックに向けて静岡県&各市町村が連携して観光客誘致に一丸となっています。

であるのに、静岡県東部には宿泊施設が現状足りていません。とすれば現状の朽ちるにまかせて放置されている中古リゾートマンションを購入して民泊に転用すれば、ひと稼ぎできる可能性もあります。

リゾートマンションは格安物件をはじめ管理規約も管理運営もズサンなことが多いので、勝手に旅行者相手のゲストハウス経営やシェアハウス経営が可能なはずです。

仕入れ値さえ激安に抑えられたら、オリンピックまでの間に限って、儲けることが可能と思います。

リゾートマンション管理費

これからリゾートマンションの格安物件を購入しようとするのなら、幾つかの「購入注意点」があります。

激安・格安物件には理由があります。

中古リゾートマンション購入の判断基準は、価格・眺望・間取りですが、これらより重要なものに「管理費・修繕積立金」があります。

管理費のどこに注意すべきかというと、その管理費が適正に使われているか、用途が透明か、といった妥当性についてです。

管理費が浪費され、適正なマンションリノベーション費用の予算組みに余裕がない中古リゾートマンションは、購入価格が激安・格安なぶん、購入後に発生する負担が巨額です。

リゾートマンション管理費の浪費は、管理会社が管理組合理事長を買収して、自社のリフォームやメンテナンスに管理費を「使いまくらせる」ことで起ります。

この手のリゾートマンションは、メンテナンスと称するものの、チェック役の理事長は買収済みだから、文句を言う者が出ないため、ほぼ架空仕事に近く、建物は補修されていない荒れた状態になっています。

借地と底地のいい関係の写真

リゾートマンション管理費不足で格安売却になる

湘南地域から熱海までのリゾートマンションには、管理費がまっとうに使われていない物件が多いです。

このうち、相模湾に面し、太平洋からの風と日差しを受ける海岸沿いの平地に建つ、茅ヶ崎や大磯・平塚など湘南・西湘エリアのリゾートマンションは深刻な建物損傷は少ないです。

ところが、熱海のリゾートマンションには、管理費不足が建物躯体にダメージを与えやすい状況にある物件が多数あります。

熱海のリゾートマンションすべてではなく、熱海特有の急傾斜地に斜面を削って建てられた、傾斜地マンションが「それ」です。

傾斜地に建つリゾートマンションは、背面が山に密着していて、空気の流れが悪く、湿度が高くなるため、「結露」がおこり、そこから大量の黒カビが発生するわけです。

湘南西湘地域のリゾートマンションは、管理費用が適切に使われておらず共用部分が散らかっていたりはしても、建物自体の老朽化が進みやすい環境ではありません。

対して、熱海の急峻な丘陵地にある傾斜地リゾートマンションは、オーシャンビューは絶景で熱海の観光島、「初島」と相模湾、太平洋の眺めは最高ですが、それを帳消しにするほどマンション躯体の痛みがスピーディです。

これを防止するためには、基本どおりの定期メンテナンスとマンションリフォームが必要なのですが、管理費不足のためそれができずに劣化し、ますます激安・格安へと資産価値が目減りしてしまうのです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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