中古物件注意点=中古マンション購入注意点―築年数リフォーム費用

中古物件注意点

中古物件とは、建築後1年経過した居住用建物(一戸建て住宅~マンション~アパート)、もしくは新築1年以内でも、一度、誰かが住宅として購入し使用されたことのある物件を意味します。
住宅ローンのフラット35の利用における住宅金融支援機構審査においては、新築家屋でも借入申込日に築年数が2年を経過していると、過去に入居者がいなくても中古物件とみなされます。

戸建て住宅のイラスト

中古物件注意点としては、築年数経過による建物腐朽や建具の使用不良などの状態を分らず買ってしまうという、購入時の注意点から、リフォームをかけても根本解決にならない物件もあるという注意喚起的なものまであります。
また、販売・仲介業者が悪意で報告を怠り、建て替えも再販売も困難な再建築不可物件をつかまされてしまうリスクがあることも中古物件注意点といえます。

ところで、中古物件は一度は誰かのマイホームだった住宅です。
建築施工による瑕疵があれば、前所有者が居住していた間に発覚し、瑕疵補修なされているのが普通です。

よって、ある程度の高級な住宅地・高額住宅の中古物件であれば、少々の築古でも、「同じ規模の新築を初めて依頼する建設・販売業者に施工させる」よりも、失敗リスクを注意しなくて済むメリットがあります。
高級な物件に住む人は、瑕疵を放置せず法的手段に訴えたり、工務店に補修させるなどして、ちゃんとした居住空間を確保するものだからです。
これが、ローコスト住宅(……の欠陥住宅トラブル)だったりすると、建築屋に「この値段じゃこんなもんです」と開き直られ、所有者が泣き寝入りしたまま(改修せずに)、売りに出してしまうので、買う側に注意が必要です。

中古物件購入注意点=中古物件を買うときの注意点

中古物件購入注意点として最も大切な点は、格安激安イメージに惑わされないことです。
不動産広告ルールでは、「激安」「今だけ特価」といった今このチャンスを逃したら2度とこの安値でこの物件を購入できないと消費者を混乱させて不動産販売することは禁止されています。
しかし、実態は割安なイメージ操作で買主を騙しこむような中古物件の購入勧誘が横行しているので注意が必要です。

格安物件には、安くなければ売れない理由があります。それが例えば、場所が墓場や騒音工場の近くなど物件購入の際に分りやすいデメリットならば、買主も割り切りますし購入後トラブルにはなりません。
「心理的瑕疵」つまり、殺人や自殺があって「事故物件・訳あり物件」として安く売られている物件も気にならない人にはお買い得です。

そうではなく、見た目では分らないけれど、その中古物件の躯体が歪形していたり、結露やシロアリ被害に侵蝕されている場合、購入し自己所有になっても朽廃し倒潰する可能性のある不良物件です。中古物件を買うときの注意点として重要な点です。

中古物件リノベーション注意点=大規模改修契約前に

中古物件を購入する際、リノベーションを買主がする前提で、現状有姿にて格安で売られている物件が目に付くことがあります。
この場合、中古物件の築年数が20年前後で、住み替えを考えてのマイホーム売却なら問題は少ないです。
リノベーション費用を支払っても、同程度のリフォーム済み中古住宅より割安なら、リノベでデザイン刷新できるぶんお買い得です。

中古物件リノベーション注意点としては、「購入価格が周辺のリフォーム済み物件と変らない」ならば、その中古住宅はさほどお得じゃないということです。
その中古住宅がリノベーションしてまで現状建物で住み続ける価値があるのかどうか、リノベーションする前に注意深く考査する必要があります。
悪い意味ではなく、リノベーションするまでもなく今の現状で少しづつの改修をするだけで住み続ける方が良い物件のほうが多いという意味です。

中古マンション購入注意点

中古マンション購入注意点は、戸建ての注意点とは様相が異なります。中古マンションにあって戸建てにないのが管理組合の存在です。

マンション等の集合住宅は、マンション管理組合規約によって、自己所有(=自己区分所有)であっても、リフォームでいじることのできない共用部分があります。また、マンション全体を大規模改修する際の「費用負担」のことも考えなければいけません。要は集合住宅では他者との関係性が重視されることを注意しなければならないのです。

中古マンション購入手続きにおいては、そのマンション自体のリノベーション時期やその修繕積立金の管理がマトモに行われているかどうかをキッチリ調査しないと大損するハメになります。

中古マンション購入契約注意点

中古マンション購入契約をする際には、まずは上記のデメリット的な注意点に留意する必要があります。同時に幾つかの注意点も気にしなければなりません。
マンションという、一棟の建物の中に複数住居区画を設けて他人と共存する住環境においては、自分の居宅の上下左右の隣人との人間関係は重要です。

例えば、裁判所の競売流れを購入(落札)する場合であっても、入札対象の居室はほとんど債務者が住んだままで内覧不可能です。しかし、その居室の上下左右の隣家は必ず訪問し、隣人の特性を知っておく必要があります。
中古マンション購入契約になってから、上下階が騒音トラブルの主だったり、隣室が生ゴミ出しや廊下使用のトラブルメーカーだったりしたら取り返しがつきません。
そして、こういうことはbit競売情報には掲載されていませんし、一般購入ならなおさら売主の不動産仲介・販売業者がこの手のマイナス面を隠して売却する可能性もありますから、買い主の注意力にかかっているのです。

中古マンション購入注意点=築年数

中古マンション購入注意点で築年数に関し、注意しなければならない点があります。

中古マンションは戸建て住宅と同じ築年数であっても、もともと堅固な建物であって鉄筋コンクリートの頑丈イメージからなかなか築古物件として扱われません。
木造戸建て住宅は築年数30年ならば立派な古家です。なのに中古マンションは築年数30年でもまだイケるというイメージを購入希望者が持っているのです。

昔から「西洋礼賛」のクセのあるテレビのバラエティ番組で、「外国のマンションは築年数100年以上でも現存し『味わい深く』なっている」的な報道を繰り返していますから、日本のマンションも同じだろうというイメージが消費者には浸透しています。
しかし日本は、世界でも特異な高温多湿の地震国だと報道で立証されているわけです。この環境デメリットを無視して、築年数による老朽化の影響を、乾燥した気候の外国の建築物と同じように評価すること自体ナンセンスなのです。

区分所有の自室・専有部分だけは、購入後にフルリノベーションをかければ中古マンションとは思えない見た目にリニューアルすることができます。
しかし、共用部分でありマンションの根幹である躯体や給排水部分に関しては、1人の区分所有者の思惑ではリフォーム修繕をかけることが不可能であり、かつ確実に築年数に応じた劣化をしていて使用に不具合が出てくるのです。

よって、中古マンション購入の際は、築年数および大規模改修の時期、修繕積立金とマンション本体のスケルトンリフォーム費用との収支状況を確認する注意力が必要です。
築年数に対するマンション購入注意点を疎かにすると、購入費用自体を損することになりかねません。
ただし、築年数が古いことが問題なのではなく、築年数に応じた修繕計画がしっかりしている管理組合体制か、ということが注意点であることは前述のとおりです。

中古マンションリフォーム費用

中古物件注意点の1つに、マンションリフォーム費用の種類と価格の高低に関するポイントがあります。
中古マンションリフォーム費用のうち、単にオシャレのためにインテリアデザインを変更するリフォーム工事などは大した出費・支出になりません。
部屋の色を明るめにしたいだけの壁紙の張り替えであれば、今は自分でリフォームDIY作業するキットがネット通販でもホームセンターのDIYコーナーでも購入可能です。
日曜大工好きなら数万円で自己流施工することができます。
しかし、同じ壁リフォームでも騒音対策のための施工ならば、隣室との壁の隙間をチェックし、モルタルなどで隙間を埋めたり、パイプスペースの遮音対策にまで施工が及ぶことがあります。

また、中古マンション購入注意点として前述した、リノベーション前提での中古買いの場合、買う物件の壁紙クロスにシミが広がっていたら、単なるクロス張替えでは済まないのが普通です。
マンションクロスのシミの原因は結露によることがほとんどなので、クロス張り替えをする前に、壁下地に断熱材料を貼り詰めて壁材の材料自体も防カビ糊を使うなどの工夫が必要になります。

つまり、中古マンションリフォーム費用はオシャレ目的以外の現状改善で施工すると思った以上の出費になるというわけです。
中古マンションDIYで可能な施工内容は、機能低下や故障などにつながる構造・機械部分はさけるべきであり、こういう部分は専門業者に依頼したほうが良いのです。
となると、正規のリフォーム予算を組む必要があり、中古マンションリフォーム費用もそれほど安上がりには済まないという結果になります。

相続対策ビルを建築中の写真。

中古マンションリノベーション費用

中古マンションには、現状渡しで前所有者が使っていたままを売却することで割安に売買価格を設定して販売するスタイルが増えています。
中古マンションの購入相場が下り、高価格設定ができなくなり、よって低額な売買相場が形成されると、業者が中古マンションリフォーム費用を負担すると、相場平均価格を上回る売却価格になって利益に結びつきません。

そこで割安な売買価格を演出するために、「未リフォーム」の現状渡しが増えているのです。
だから、未リフォーム物件でいっけん割安に見える物件を購入する時は注意が必要です。

注意点の1つは現状有姿で購入してフルリノベーションをかけて「そのリノベーション費用と購入費用を合わせたら新築費用並みになっちゃった」ということがないように、販売価格にシビアになることです。

今、新築マンションも供給過剰で売れないので、価格が安くなっています。
中古マンション購入しリノベーション費用をかけて、周辺新築物件と同じくらいの高価格になってしまうのなら、どう考えても新築を購入したほうが利口です。
売れない新築の再販売セールや新古物件を想定すれば、よほど思い入れのある物件でなければリノベーション費用を自分で負担し現状有姿で購入する行為はリスキーすぎます。

管理組合が煩くてリノベーション内容が制限される可能性にも注意が必要です。
最新のリノベキットを使えば安くできるのに、組合理事が偏った知識で割高な施工内容しか許可しない、といった非常識な話もけっこうあるのです。
また、大規模改修の時期が近いのを確認せずに自分とこだけリフォーム・リニューアルしてしまって、リフォーム費用を無駄にして後悔した、なんて話も中古マンションリノベーションにおける注意点で、よくある話です。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)