中古マンション購入手続き&中古マンションメリットデメリット

中古マンション購入手続き

中古マンション購入手続きで注意したいのは、修繕積立金経費や管理費の金額です。この所有者負担は戸建て住宅には無く、分譲マンション特有のものです。

中古マンション購入手続きのうちの物件選びの時、目が行くのはどうしてもマンション本体価格です。

しかし、本体価格が安いというだけで中古マンションの購入手続きを進めてしまうと、買ったあとになって諸経費の負担が「相場以上だった」と知って後悔することがあります。

計算をするイメージ写真

また、中古マンションの販売価格も修繕積立金経費も低額だと思って購入手続きを済ませたら、早々に「大規模修繕工事」と、それに対し不足する費用を告知され要求されたなんてトラブルもあります。

中古マンション本体のリノベーション費用を各区分所有者が負担するさいは住宅ローンなんて利用できませんから、なけなしの預金を頭金に注ぎ込んで買った中古マンションならば、ヨソで借金して支払うしか手のうちようがありません。

中古物件を購入する時は、その建て付けの具合や老朽化のレベルチェックに気が行きがちです。でも中古マンションの良し悪しは見た目で分るほどの劣化以外は、素人調査では分りません。

「他の区分所有者はフツーに住んでる」わけですから、一戸だけデメリットを背負っている可能性も低く、欠陥を心配することは杞憂に過ぎないかもしれません。

個室の不具合より、買った後の諸経費や本体建物のスケルトンリフォーム費用など「ファイナンス」の優劣を精査するほうが、中古マンション購入手続きにおいては大切なことです。

中古マンション購入と耐震基準の確認手続き

中古マンションの購入を検討するさい、耐震性能を気にするのは当然です。
これについては、売主が所持している重要事項説明書の建築確認申請の提出日が、昭和56年6月以降の日付けなら、新耐震基準をクリアしている物件と判断してOKです。

これより前に竣工された中古マンションでも、耐震補強済みならば問題はないですが、購入前の確認手続きにおいて1つ落とし穴があります。
というのは、耐震補強工事をした箇所が「1階だけ」のハンパな耐震マンションがかなりあるのです。
耐震補強工事がなんなのか――知られていないので、「土台である1階さえ頑丈に修補すればいいのでは?」と多くの人が思っています。

耐震工事は全階にわたって施工しないと無意味です。
この1階だけしか耐震工事していない中古マンションの多くは、下駄履きアパートと呼ばれる、建物1階が柱だけの吹き抜けになっている物件です。
1階が「ピロティ」と呼ばれる柱だけで支える構造のマンションに耐震工事がされたのは、阪神淡路大震災がキッカケのはずです。

大震災でこの手の中古マンションが軒並み【1階がペチャンコに】潰れ、倒潰した映像がテレビから流れました。その放送を見た区分所有者たちが焦って、耐震工事に至ったわけです。
しかし、施工した工事業者が知識がなく、リノベーション費用も少なかったマンションでは、補強工事を1階のピロティ部分に筋交いを入れるくらいしかせずに満足してしまったのです。

もし、中古マンション購入手続きを考えていて昭和56年以前の老朽物件を購入候補にするのなら、耐震補強工事を全階におこなった証拠のある物件か、確認することをおススメします。

中古マンション メリット デメリット

中古マンション購入手続きでつまづかないため、考えたいのはマンション購入のメリット、つまり、「戸建てではなく、マンションを買うメリット」の根拠です。

中古マンションのメリット・デメリットを考察するには、比較対象として、中古一戸建て購入、または新築マンション購入を想定するとコントラストが明快です。

以下、標準的な中古マンションと、それと同規模・同価格帯の中古戸建てと新築マンションを対比させて、中古マンション購入手続きから、中古マンションのメリット・デメリットを考えます。

これからマイホームを求める人は、購入前に、特に中古マンション購入のデメリットを知っておくことが大切だと考えるからです。

メリットなしでデメリットばかりの中古流行物件

中古マンションのメリットデメリットを考えるには、「標準的な区分所有建物=低層~中層階のファミリータイプマンション」を対象に考察する必要があります。
特殊なタイプのマンションは、一時的な流行が過ぎれば人気が廃れて価値が下り売却さえ困難になります。そういう物件はメリットデメリットを仕分けしようにもデメリットばかりです。

例えば、バブル期に流行った「メゾネットタイプ」は、最近、新規分譲はまったく行われていません。
区分所有スペースを1F・2Fと2階建てフロアに区分したメゾネットは、テレビドラマのロケーションとしてブラウン管を通してみるとカッコ良いモノでした。
1Fのリビングダイニングの上には2F部分がなく、吹き抜けになっていてオシャレで開放感のある空間に見えました。なので、メゾネット物件をオフィス利用していたデザイン事務所もありました。

しかし、実際は高い天井や飾り窓を掃除することができず、冷暖房も効きにくいなどデメリットが山積していました。
更に、最近では一戸建て住宅さえバリアフリー対策として、2階建てから1階建てに減築リフォームする流れになっているのに、メゾネットマンションの2階層分けは改造が不可能です。

もし自分が高齢者となり、2階への階段を昇降できない体になったら、2階は「永久倉庫」として、デッドスペースにするしかありません。
こういった、「メリットなしでデメリットばかり」という実態が、建ててみて分ったため、分譲開発業者もメゾネット間取りは設計しないようになったのです。

「メリット≦デメリット」だから新規分譲しない

現在ではメゾネットの売り物件は中古マンションに限られます。
そういう中古メゾネットに、販売業者は「人気の」というキャッチコピーを付けたがりますが、人気がないから新規分譲されていないわけで、これは虚偽の告知と言うことになります。
こういう流行物件は、売り出し時に大々的に報じられたメリットが実は大したことがなく、隠れたデメリットが多過ぎて所有者の悩みのタネになっているものです。

タワーマンションはメジャーになって10数年経ち、デメリットも噴出していますが、今だに阿藤的な人気です。
しかし、当初タワーマンションの広報で、強調宣伝されていた耐震構造が、そもそもタワー型の高層にしなければ不要な設備であり、免震構造のせいで強風により横揺れするというデメリットまで露呈しました。
タワーマンションは標準的なマンションなら不要であるこれらの設備に建設費用の大半を持っていかれるので、同じ価格帯の低層分譲マンションと比較すると、基本的な設備が安っぽいのです。

また、軽量化を目指しすぎて、軽く薄く建てる必要性から、壁が薄くて、「騒音トラブル―防音対策」が全く効果がないというデメリット物件が多いのです。
かように流行物件は、【メリット≦デメリット】という状態であり、人気が去ったらデメリットばかりが目立ち資産価値として、極端に低いものになります。

中古マンションメリット

中古マンションのメリットは、同じ中古の一戸建てと比べると欠陥住宅トラブルに見舞われる可能性が少ないことです。

戸建ての場合は、一件一件、施工レベルが違うことで当りハズレがあります。しかし中古マンションのメリットは「欠陥がある物件は既存住民がネット等で騒いでいるから避けやすい」点にあります。

また、新築マンションを購入して欠陥が発覚したら、「一生この事故物件に住みながら住宅ローンに追われる・・・」という暗たんたる気持ちになります。

対して、中古マンションの場合、ネットのクチコミである程度、欠陥は避けられるし、あえて事故物件・訳あり物件として割安に購入できるというメリットがあります。

もちろん、訳あり物件に住むには欠陥を了承することが必要です。

中古で分譲マンションを買うメリット・利点

中古で分譲マンションを買うメリットは、中古戸建てと比較して多くの面で割安感があることです。

例えば、マイホームに広い間取りを必要としない場合。2LDKくらいの小規模な家を中古購入しようとする時、戸建て住宅だと狭小住宅間取りの物件として、売却案件が少ないです。

そして、この手の物件は「希少」扱いして売るので、中古売却価格がそれほど安くありません。

対して、中古分譲マンションの2LDKならば、「大量生産品」として、買える物件の選択肢も多く価格も安いというメリットがあります。

また、中古マンションのメリットは、格安にはなってしまいますが、【再販(中古で買って、中古で売る)ができる可能性】があることです。

中古戸建てだと、「戸建ての寿命二〇数年説」が一般化しているので、中古で買ってしばらく住んでまた売る、という概念がありません。再販するなら売却価格は土地代だけでしょう。

中古分譲マンションを買うメリットは、買ったあと売却したくなったら(激安価格とはいえ)売ることができる商品を購入するのだという【流動性】です。

戸建てと違って、マンション売却手続きは簡易なイメージがあり、イザという時、中古自動車のように処分しやすいことも中古マンションのメリットです。

傾斜地マンション・低層マンションのメリット

中古マンションのメリットを戸建てと比較することでクローズアップしてみましたが、新築と比較した時に、中古で分譲マンションを買うメリットは、まずどれだけ割安かが重要になってきます。

タワーマンション、再開発型大規模マンションが全盛の昨今、「不人気」なのは、傾斜地マンション、低層マンションです。

横浜市戸塚区の傾斜地マンション

傾斜地マンションや低層マンションはスペックがハイグレードなのに、時代遅れとして割安に売られています。

これは、ワンボックス人気のあおりで、セルシオやシーマの中古が2~30万円の破格値で中古店の店頭に並べられているのと似ています。

もっとも傾斜地マンションは、斜面に建物の半分を塞がれていますから、風通しが悪く、結露を起こしやすいデメリットもあります。

しかし、デメリットをあげればタワーマンションも、上層階に行くほど高額なクセに「日射が強くて熱中症!」というクレームが増えます。

タワーマンション先進国である台湾では、上階より下層階のほうが分譲価格が高いです。これって、「じゃ高層階部分いらなくね?」という、根本的なデメリットの証左です。

傾斜地マンションの多いのは、東京都内23区の渋谷・世田谷・目黒・品川、神奈川の横浜・川崎といった、いずれも人気の人口密集地域です。

そして、都内でも横浜・川崎でも傾斜地マンションは「いい住所エリア」に建っています。傾斜地マンションは区内でも人気の位置にあるのに、近所のタワーのせいで見劣りするから安いのです。

これは(都内近郊に限りますが)中古マンション購入のメリットである「割安感」を具現化した典型といえます。

不人気という他人の評価を無視すれば、住所プレミアを割安で取得できる点が、傾斜地マンションをはじめとした中古マンション購入のメリットです。

既存不適格物件になっている中古分譲マンションも「住所」メリットを享受できます。

中古マンション購入の立地的メリット

中古マンション購入のメリットとして、「好立地」があげられます。
「土地」は、東京都内や横浜・川崎といった大都会でも、東京市部や神奈川県下の小田原や相模原といった衛星都市でも【駅から近い場所から買い取られ利益率の高いマンション敷地として利用】されるものです。

新興のタワーマンションよりも既存の分譲マンションのほうが、「立地としてはいい場所にある」のは、古いマンションほどいい住所地を押さえているからです。
築古物件をはじめとして、中古マンションを購入するメリットとしては、このように好立地の場所・住所地を買うことができることです。

駅ビル並みに近接した場所に居住用のマンションを求めるのは、東京でも市部や神奈川でも中堅駅ならば「良」です。
しかし23区内や人気駅だと、不特定多数の賑わいが煩わしくて、駅ビルなんて住めたものではありません。

中古マンションは、駅ビルほど「近過ぎず」、郊外マンションほど「遠過ぎず」、ちょうどいい場所にあることがあり、新築よりも、立地的メリットが高いことが多いものです。

経費的な中古マンションのメリット

任売業者の買取価格を左右する、戸建てにはない中古マンションメリット・デメリットがあります。

任売業者が戸建てより、中古マンションを好んで買い取る理由は、その流通性の高さにあります。
買い取って、そこそこのリフォーム費用で転売できる、マンションの中古物件としてのイメージの良さとも言い換えられます。

同じ築年数の一戸建てだと老朽化している物件として、新築そっくりさん風にしなきゃ売れなそうなのに、マンションだと「鉄筋でできてるから」というイメージから躯体の老朽は余り問題にされません。

マンションは戸建てと比較すると、(修繕積立金経費―マンション管理費などはあるものの)庭の手入れや外壁清掃など余計な手間ひまがかからないように思えます。

また、セキュリティ面でも警備保障と個別契約する必要もありません。
そして、区分所有住宅は、原則、フラットなワンフロア世帯なので高齢者リフォームになじみやすく、改修費用も節約できます。

(ただし、区分所有の居宅を1Fと2Fに分けるメゾネットタイプはバリアフリーリフォームになじみません)

中古マンションデメリット

中古マンションのデメリットは、購入価格(安さ)によって、相殺または受け入れられる些細なことが多いです。

ただし、その中古マンションの「管理組合の質」によっては、買ったことを後悔するほど住みにくい、「デメリットあり」の共同住宅になっている物件もあります。

マンション管理組合がいい加減だったり、1人のヒマな高齢者理事長に牛耳っていたりして、組合理事以外の区分所有者が(知らないうちに)損をさせられているデメリットです。

しかし、このデメリットは中古マンション購入手続きの中で、管理組合を直接訪ねて問い合わせれば(雰囲気的に)ほぼチェックできるものです。(参考:マンションリフォーム注意点=管理組合規約は〝法律〟

管理組合が厳しすぎるというのも、ある種の人たちにはデメリットになります。

普通の区分所有者の安心生活を得るため、分譲マンションはオフィス使用を禁止しています。これは、「起業したてで自宅から商売を拡げたい自営業者」には辛いルールです。

最近は主婦による自宅兼ネイルサロンその他のママさん起業がブームです。あれはこじんまりやってて、お客さんもまともなマダムだから大目に見られているところがあります。

マンション管理組合規約をよく読めば、たいがいオフィス利用禁止になっているはずです。

禁止の理由は、東京都内の至る所で、「ゲストハウス経営でのairbnb事件」が勃発していることでも分ります。

一般の区分所有者にとっては、せっかく購入した高額なマンションが、職業・国籍不肖のバックパッカーが出入りする怪しいドミトリーのようになってはたまりません。

管理組合の厳しさは、商売をしたい人にはデメリットだけど、一般住民にとってのメリットといえます。

横浜みなとみらいの高層マンション

中古マンション購入のデメリット―維持管理費

中古マンション購入のデメリットは、販売価格が安ければ納得できるものですし、上記のとおり、人によってメリットにもデメリットにもなるものです。

ただし、中古マンション購入手続きのさいにキチンと調べないと、「購入したとたん、大規模修繕工事費用の負担がついてくるデメリット」を内在した物件を買ってしまうリスクがあります。

また、区分所有数に対して、所有世帯数が低い中古分譲マンションを購入してしまうと、維持管理費が以上に高くつくデメリットがあります。

マンションの維持管理費は、「区分所有者=分譲購入者」で按分するものです。

だから温泉付きのリゾートマンション管理費は月5万円とか7万円とかワンルームの家賃並みの高額だったりするのです。(このレベルの高額な管理費、リゾートには沢山あります)

例えば「管理費が3万円の区分所有個室」が100あって、100室が全部所有者がいたら、各自が月3万円を負担します。管理費計3百万円。

そのマンションの所有者が10世帯しかいなくなったら、1世帯が30万円の管理費を負担しなきゃいけないってことです。もちろん、管理組合の総会で合議してこれを下げることは可能です。

しかし総会の合議を得るのは、世帯数の激減したマンションほど、「本当の所有者が行方しれず」になってたりして、総会を開くこと自体が困難だったり、管理会社が絡んでいてややこしくなっています。

ほとんどの中古マンションの重要事項説明書を読むと、中に《容認事項》として、「維持費用は按分」という条項が書かれています。

それに嫌気がさして、リゾート物件なんかは管理費滞納によって管理組合から訴えられ、裁判所の競売流れになっているのですが、人口減少の折、リゾートじゃなくても同じことが起こりえます。

よって、高齢者ばかりで、これから所有者が減りそうな分譲の中古マンション購入は、この【維持費トラブル】にみまわれるデメリットがあるので、安くてもひかえるべきです。

仲介業者のペース―中古マンション購入デメリット

マンション購入のさいは、最初に予算、次に立地、それから間取りや広さを考えます。

中古マンションの購入も同様であり、予算に応じて中古物件の情報収集をはじめます。
ところが中古物件購入のデメリットとしては、新規分譲に比べ物件情報が正確さに欠けること、情報自体が少ないことがあげられます。

新聞折込広告は地元に特化した不動産広告なので、【ちょっと足を伸ばせば、もっとお得な物件があったのに】と後悔することがあります。
ネットによる情報収集で、折込チラシにはない遠方の物件にも足を向けることが大切です。

ただし、ネットの中古マンションの情報は正確さでいうと折込広告に劣り、詐欺さえあるので注意が必要です。

条件に合う中古マンションを見つけたら、何回も内覧させてもらうのがミソです。裁判所競売流れの物件と違い、民民の取引ですから、物件に占有者がいても納得いくまで屋内を調べつくさねば大損をします。

新築ブランドマンションの販売員と比べると、中古マンションを購入するさいに仲介・販売する業者は、その物件のことをあまり知らず、さらに急いで売りたがるというデメリットもあります。

仲介業者のペースに巻き込まれず、マイペースでじっくりと物件のことを調べつくして納得して購入することが大事です。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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