通行地役権―時効取得~登記・契約書~対価【通行地役権トラブル】

通行地役権とは?

通行地役権とは、地役権(民法において他人の土地を自分の便益に利用できる権利)の1つで、他人の土地を通行できる権利を意味します。地役権とは、通行地役権に限らず、観望地役権や引水地役権、東京電力が配電用の高圧線を他人の土地上に張り巡らせる際の地上権地役権など、自己の便益用に他人の土地を利用する権利の総称です。

通行地役権設定契約書とは通行地役権を取得するため、通行予定地の所有者と締結する地役権契約書です。通行地役権は原則、登記に基づく物権です。よって、通行地役権を完全取得するには、通行地役権設定契約書の設定と同時に、通行地役権登記を行う必要があります。但し、通行地役権時効取得の判例や相続・遺言により登記をえずに地役権者になる事も可能です。

密集市街地の細路地の写真

承役地・要役地地役権―通行地役権の要求と承諾

承役者とは、隣人の通行要求を受け、自己所有地に通路用スペースを用意する側の人を意味します。承役地とは、承役者の土地の内、通行用に用意された範囲内の敷地を指します。承役地は、承役者の所有地の一部であり、所有地全体を意味するものではありません。

要役者とは、自分の土地から公道に至る通行用に他人の土地(承役地)を必要としている人を表します。要役地は要役者の所有する敷地全体を意味します。袋地のように囲繞地を通行できず再建築不可物件に陥ってしまうような切羽詰った要請とは異なります。

あくまで自己所有地の便益を高めるための通行許可です。要役者は通行地役権を要する側なので、通行地役権者とも呼ばれます。承役者は、地役権者の通行を承諾する役割を担う人と考えると、承役地・要役地地役権の意味が理解しやすいです。

通行地役権登記

通行地役権登記は、承役地通行の権利を第三者に対抗するため必要です。通行地役権登記(地役権設定登記申請書)では、要役者が地役権者、承役者が義務者となって、承役地を管轄する法務局に共同で申請します。

通行地役権登記があれば売買で承役地の所有者が変っても、新所有者に通行地役権を主張できます。ちなみに、通行地役権は権利ですが、要役地と切り離して売買できるものではなく、「借地権買取」のように地役権だけを売却したり、買取ったりする事はできません。

通行地役権登記は要役者単独ではできず、承役者の承諾合意と登記への協力が不可欠です。承役者の通行地役権登記への協力、地役権設定登記申請書への署名押印その他への参加がえられない場合、要役者は裁判所に提訴して通行地役権登記をする事になります。

未登記の通行地役権を認める判例と表現地役権

通行地役権登記が未登記でも、通路が完備されていて見た目で通行使用が客観的に明白なら、新しく土地を購入してきた第三者にも対抗できるという判例が出ています。客観的に通行地役権のある通路があれば、地役権登記がなくても「新規購入者は、自分の敷地に通路があれば通行権がある事くらい分るだろ?」という判決です。

購入する土地が未開発エリアの空き地であればまだしも、通行地役権の必要な密集市街地で隣家と密接している土地環境では、購入した敷地に隣家の敷地から公道へ通じる通路があれば、登記上は「通行地役権のない更地の宅地」でも、「表現地役権」として承役地・要役地の地役権の存在を判断できる、という判例です。

通行地役権トラブル

「承役者に通行地役権登記を協力してもらえない」などの通行地役権トラブルで裁判に勝訴するには、物理的に通行していると目視で分る通路がある事、つまり「表現地役権」が前提です。通行地役権登記がなくても通路があれば承役地を買取り新所有者になった人に、通行地役権を主張できるとした判例もあります。しかし登記がないと、万一、承役地・要役地地役権が第三者に転々と売却された時、通行地役権トラブルが生じます。

転売されたどこかの時点で債権債務のトラブルが生じ、「この通行地役権を放棄する」等の要役者にマイナスな特約が「債務弁済の代わり」に通行地役権設定契約書に定められ、旧要役者がその地役権契約書を紛失したなんて事もありうるからです。そういう通行地役権トラブルを回避するためにも通行地役権登記に敏感になる必要があります。

裁判所の判決

表現地役権と地役権設定ミスによる通行地役権トラブル

通行地役権は登記により第三者への対抗要件を具備する物権ですが、1つの承役地に対し、複数の地役権設定がされる通行地役権トラブルもあります。これは、私道持分による道路共有トラブルに似たケースです。

通行地役権登記は、借地権登記と違って「重複登記」がよくある事なので起る地役権設定ミスだといえます。中途半端な土地開発で「既存の承役地・要役地」の土地買収が途中のまま、その隣地を別の誰かが取得し通行地役権を主張するみたいな話です。

また、地役権設定も表現地役権といえるような通路の設営もない、単に隣人の善意で庭を通らせて貰ってただけの中古物件を、地役権設定済みの通行地役権付き土地建物と勘違いしたり騙されて購入して、通行地役権トラブルになるケースもあります。

通行地役権時効取得

時効取得とは、長期間、他人の土地を占有し続けると時効によって他人の土地の権利を取得できるというものです。隣地に越境して塀を設け、隣人が何も言ってこないまま20年過ぎれば越境部分の土地の所有権を横取りできる、という単純な話が例として分りやすいと思います。

但し、他人の土地を時効取得する事がそう易々と成功するはずがなく、多くは境界線トラブルに発展し、時効取得は未遂で終ります。通行地役権時効取得とは、これを承役地に対して行う事を意味します。通行地役権を時効取得する、その時効期間は善意無過失で10年、その他なら20年です。

通行地役権の時効取得は、要役者が自ら承役地に通路を開設することで「通行の権利を表現」し、それを時効成立まで継続する事で成り立ちます。通行地役権時効取得は多くの場合、無償利用の権利を得る事を指しています。

通行地役権の時効取得、判例中の時効成立要件

通行地役権対価である賃料を支払う有償の時効取得もありますが、テーマとなるのは、あくまで「タダで手に入れた」「いや、認めない」の小競り合いです。最高裁判例では通行地役権を時効取得するためには、承役地に地役権者自身が道路を築造することが重要な要件であると判じています。

隣家の庭に元々あった通路・小道状の部分を、要役者自らは加工せずにナンとなく通ってた、では通行地役権の時効取得は成立しないという事です。しかしながら、通行地役権設定契約書も交わさず、地役権設定の対価も支払わないで自ら他人の敷地に入り込んで通路を設営するなんて事がありうるのかよく分らないところです。

普通に通行地役権の対価を支払って、正式な通行地役権登記を得るほうが、マトモだし相隣関係においてもプラスだし、第三者にも対抗できるのであえて通行地役権を時効取得するメリットは、偶然以外はないのではないかと感じます。

通行地役権消滅トラブル

通行地役権が消滅して承役地が使えなくなるトラブルがあります。通行地役権は、袋地の囲繞地通行権のように他人の土地に囲まれた土地の所有者が自然取得できるものではありません。承役地・要役地の所有者同士の契約に基づき成り立つものなので、通行地役権設定契約書に定めた消滅事由が生じれば、契約解除となり通行地役権は消滅します。

通行地役権がなくなっても、すぐさま既存不適格物件などになる心配はありませんが、地役権評価がなくなるぶん、その土地の評価額は下ります。具体的には要役者が通行地役権の対価たる地代を延滞または支払い拒否したり、契約自体が「友人同士の一代限りの特約」だったものが、要役地が第三者に売却され、承役者としても土地を使わせる必要がなくなった、などの場合に通行地役権が消滅します。

通行地役権時効取得の反動で権利消滅トラブル

上記の、通行地役権時効取得の「反動」で、自分の通行地役権が消滅する事もあります。つまり通行地役権は時効により、発生または消滅するのです。自分が昔、地役権設定契約書まで交わして通行地役権を取得していたのに、その土地を離れるなどして、承役地の通路を使わないままいたら、第三者がいつの間にか通行地役権登記まで備えたり、「通行地役権を時効取得」までしてしまったり。代わりに自分の通行地役権は時効消滅してしまったり、という事が多々あるようです。

そんな事あるかよとも思いますが、昨今の空き家問題、東京都内の下町の老朽化した家屋の居並ぶ風景を見ると、複数の地役権者が重複している承役地では通行地役権の時効取得と消滅が至る所で起っている可能性も否めないと思います。

買取契約のさい、細かく重要時呼応を説明する業者が一番。

通行地役権設定契約書

通行地役権設定契約書とは、通行地役権の設定契約時に要役者と承役者の間で締結する地役権契約書です。通行地役権設定契約書には、後々の通行地役権トラブルを回避するため、承役地の対象を明確に定めておく必要があります。承役者の敷地のどの部分が通行地役権の及ぶ承役地になるのかは、実際の通路開設と共に通行地役権契約書にも正確に記載するべきです。

地役権の存続期間も地役権設定契約書で確定させます。通行地役権は、借地契約のように、法律によって、自動で法定更新するという概念ではなく、自動更新したいなら地役権契約書にそれを記載しなければなりません。

通行地役権設定契約書は、原則、通行地役権登記と並行して締結するため、通行の権利は相続人や要役地の売却先に引き継がれます。通行の内容、例えば「車両通行禁止」等を具体的に定め、道路の維持管理についての方法や費用負担割合についても言及しておく事が承継者のためになります。

通行地役権の対価【通行料の額・支払い方法や期日】

通行地役権の対価とは、承役地の通行料そのものを意味します。通行地役権設定契約書には、通行地役権の対価について、対価の金額、対価の支払期日・支払い方法などにつき細かく記載します。また、地役権設定対価としての一時金は敷金並みに貰うほうがよいでしょう。

地役権設定契約書には通行の対価としての通行料の増額請求について、「近隣地価の上昇に応じ、承役者が要役者に通行料増額を求める事ができる」という文言も入れておくとよいと思います。

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