事故物件・訳あり物件の買取売却=UR特別募集住宅~死亡事件モノ購入

事故物件・訳あり物件やUR特別募集住宅の購入や売却で失敗しないための情報を記したページです。事故物件・訳あり物件を抱えて売却できずに困っている方は、ページ下の【 事故物件・訳あり物件の買取ご相談 】を参照ください。

事故物件買取

事故物件買取は、対象の買取査定・調査を事故物件専用の方法で行います。事故物件とは、相続や離婚紛争により権利関係が不確定だったり、私道トラブル等を抱えまともに機能していない不動産を意味します。

事故物件 – Wikipedia

イメージ的には自殺や殺人など人が死亡する事件事故があった物件(死亡物件と呼ばれる中古一戸建て住宅・マンション)を指して「事故物件」と考える人のほうが多いでしょう。

事故住宅は重要事項説明義務があります。事故物件買取価格は格安ですが、買取後の法律上の権利関係の整理や建物補修・建て替えといった事故住宅を売却可能にするための費用が予想以上にかかります。

建て替え、解体費用

事故物件購入と事故物件売却

事故物件購入を行う個人の不動産投資家が増えています。

彼らが購入する事故物件は、ほぼ「死亡物件(心理的瑕疵)」に限られます。理由は心理的抵抗があるだけで、法律上も修繕においても現状有姿で使え素人に扱いやすいからです。

彼らは本業サラリーマンの傍ら事故物件を購入し、シェアハウスやゲストハウス経営など賃料利回りによる副収入を得るのが目的です。

不動産投資家は副業が多く、売却せずに賃貸用に保有するため、生涯の間に2~3棟のアパートを購入し運用するくらいが彼らの資金的限界です。

購入するのも「心理的瑕疵」に限られます。しかし甘めな査定で事故物件購入をされるため、「心理的瑕疵専門の事故物件買取業者」は、強力なライバルに感じているようです。

中古住宅事故物件(マンション事故物件)

中古住宅事故物件中古マンション事故物件も含む)のうち、死亡物件を専門に紹介している「大島てる」という愛らしい名前のサイトがあります。

事故物件公示サイト: 大島てる CAVEAT EMPTOR

大島てるは全国の自殺・他殺などの事件事故のあった物件を紹介している「訳あり専門・不動産サイト」の草分けです。

大島てるをチェックして、中古住宅事故物件で学生向けの超築古のアパート・マンション事故物件を探している人もいます。東京都内の学生街でのボロアパート経営は、利回りが高いのです。

訳あり物件買取

訳あり物件とは、事件物件や事故物件など、法律上の紛争事件・裁判中の不動産や、死亡物件含む物理的な事件事故のあった物件の総称です。

訳あり物件買取の範囲は、法令改正があって既存不適格物件となったものから、道路法・建築基準法による基準を満たさないと建て替えできない再建築不可物件まで含みます。

雨漏りやシロアリ、天災等で建物躯体が著しく劣化した瑕疵住宅や、増改築の繰り返しで建蔽率・容積率オーバーになった違法建築物も訳あり物件買取ジャンルにカテゴライズされます。

「死亡物件以外」の訳あり物件買取、特に法律トラブルになっている「事件物件」の買取は、高い専門性が要求されるため、副業でされている不動産投資家が参入するにはリスキーです。

訳あり物件売却【訳あり格安物件】

訳あり物件は、賃貸用として考えると格安であるゆえ利回りが高く、個人で訳あり物件買取投資をすることは効率のいいビジネスです。

対して、訳あり物件を売却用(法的整理・建物修繕して再販売)に購入することは、リスクが高いわりに低利回りです。

例えば、悪質借家人のいる借地権物件も「紛争中の訳あり物件」です。これなど、売却する以前に借家人に法外な立ち退き料を支払わなければなりません。

なのにその借地の周囲をみると、トラブルなしのキレイな更地やワケアリではないまともな住宅が、不況により激安で販売されているのを目にするわけです。

このような状況で、一般消費者が好き好んで訳あり物件を購入する理由は「超激安」以外ありません。【特別募集住宅(UR事故物件)は多少事情が異なります。】

よって、買取業者も訳あり物件売却のさいの格安売価を想定して買い取らねばならず、訳あり格安物件をさらに値引き交渉して底値買いしないと赤字になるのです。

不動産訳あり物件が格安激安な理由

不動産訳あり物件が格安激安な理由は、正規の不動産でさえ価格下落しているため、クレームや欠陥住宅損害賠償の保証がない訳あり・事件事故モノは、価格面で格安激安のサービスをつけないと対抗できないからです。

一般の商品だと「訳ありだから格安」であっても、食べたり消費して被る実害は些少です。

訳あり商品として販売したほうがお得感があるため、楽天モールのように「架空の定価から『訳あり』割引したと消費者にみせかけ購入をあおる」商法さえあるわけで、訳あり=お得感、が定着しています。

対して、不動産訳あり物件の場合、法律上のトラブルや建築構造上の瑕疵といった本当に「格安激安に訳あり(難アリ)!」なため、実質的に安くしないと商材として成り立たないのです。

訳あり食品ならトラブルも「腹痛」位ですが、不動産訳あり物件で不良品をつかんだら、一生悩まされながら住宅ローン返済しなければなりません。訳あり物件の購入価格(売却価格)は格安激安が当然と言えます。

ただし、【訳あり】と謳えば、買い主が「当然、売主側が値引き・譲歩しての、この値段」と誤解する心理の裏をかいた悪徳売り主もいます。
【訳あり】をキャッチコピーにして、訳あり物件なのに(実はほぼ)定価で売却して、ボッタクリ価格で大儲けしているケースもあります。(参考:再建築不可買取売却=建て替え禁止土地建物の売買処分を受付。

訪問調査による査定会社は住まいを丁寧に調べ値付けする。

事件物件

事故物件・訳あり物件で特に法律上のトラブル、金銭トラブルを内在した不動産を「事件物件」といいます。

法律上のトラブルによる事件物件とは、例えば、悪質借家人が明け渡しに応じないまま占有し続けている建物とその底地に当る土地を指します。

この土地は借家人が弁護士と組んで家賃を供託しながら住み続ける限り、なんの収益も生まない事件物件です。

地上の建物にかかる借地権価格に価値を奪われた事件物件である限り、その底地売却価格は0円に近い、タダ同然の不良品です。

車金融業者が、債務者から預かった所有者信販会社の名変きかない車両を、自分の知人に賃貸しして、その車の占有が転々とすることを「事件車・事件モノ・事件物件(または『金融流れ』)」といいます。

不動産の金融トラブルにおける事件モノ・事件物件とは、住宅ローン返済を滞って差押えられ、裁判所競売流れとなり落札されたものの、債務者の利害関係者が建物内を占有している状態を意味します。

死亡物件(心理的瑕疵物件)

死亡物件とは、前述のとおり事故物件のうち自然死や自殺・殺人など死亡事件事故のあった物件のことを意味します。

死亡物件は死亡者の発見が遅れた場合を除き、室内クリーニング程度で使用可能な状態にできるのでリノベーション費用などの経費がかかりません。

殺人現場となった死亡物件でも、法律紛争ではないので「投資家向きの訳あり物件買取案件」といえます。

また、自殺のあった訳あり物件は、心理的瑕疵物件または心理的わけあり物件と呼ばれ、昔は、忌避されていました。
心理的瑕疵物件は、元は死亡物件のうち刑事事件性のない高齢者の自然死した住宅を指していました。そして、殺人や自殺のあった死亡物件よりは売却価格もまともでした。

テレビの怪談番組や都市伝説番組では、「所有者が死亡している事情アリ」という意味で、すべての死亡物件を心理的瑕疵物件と表現することが多いようです。
そして、都市伝説番組では、お笑い芸人が「死亡事故のあった事故物件の入居のアルバイトをしたことがある……友達がいる」なんていう騙りを、よくしています。

この訳あり物件アルバイトは、今や完全な都市伝説です。
「訳あり物件アルバイト」の根拠は、不動産屋が死亡物件を第三者に貸す時の告知義務を回避するため、という理屈でした。
でも、消費者は心霊現象も大して気にしないし、マネー感覚がシビアです。

よく、都市伝説の番組で、「自分の【後輩】が訳あり物件に住むバイトをしていた」とか、「自分の【後輩】が品川の3LDKのマンションに3万円で住んでいた」とかいう【心霊ネタ】を芸人がしゃべっています。
しかし、現実にこれはありえません。

今は、賃貸物件ならば「心理的瑕疵物件・訳あり物件」であっても、2~3割も値引きすれば、すぐに入居希望者が押し寄せます。

品川や目黒で3LDKなら20万円くらい。その3割引でも14万円、これで、心理的に訳あり・事故物件であっても、即、入居者は集まります。
赤の他人に3万円程度で貸す理由も必要もないんです。

(※【特別募集住宅=UR事故物件】なんかはもっと貸し手が強気です。UR賃貸の死亡物件は、最初の半年だけ安いけど、その後は正規の賃料です。つまり、最初の半年に家賃半額でも、長く住むことを考えると、実質的な値引率は1割程度だったりするのです。)

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会

(居室で死亡した場合、〈心理的瑕疵物件〉と説明しますが、飛び降り自殺のマンションの空室は関連性ナシとして説明しないようです)

ちなみに心理的瑕疵の「瑕疵」とは、建築基準法施行令41条の耐力が疑われる欠陥住宅トラブルや、シックハウス症候群の恐れのある内装施工をした建物の状態です。

こういった瑕疵がある場合、建て替え前提でないと購入しがたい事故物件として安く見積もられます。※心理的瑕疵だけの事故物件なら建て替え不要です。

建築:建築基準法に基づくシックハウス対策について|国土交通省

心理的訳あり物件の売却と一般中古物件の飽和

もうだいぶ前から、東京都内や横浜~川崎周辺では、不動産投資の案件として、「心理的瑕疵がある訳あり物件は売却価格が安い、利回りがいい」という理由で、人気が集まっていました(過去形です)。
死亡・事故物件に「人気が集まる」とは、忌避される理由がなくなったこと、即ち、普通の中古物件と同じ扱いであることを意味します。

心理的瑕疵・訳あり物件でも、一般物件と売却価格が【ほぼ同価値】なのです。
つまり、心理的訳あり物件は、なにも旨味がなくなった、ということです。
(※もちろん、死亡物件によってはリフォーム・クリーニングしても腐臭・死臭が取れない等、価値を下げる要因があるものがあります。)

この手のワケあり物件は、人気が出過ぎて【割高感】を感じるようになりました。まともな中古不動産でさえ、飽和状態・物件余り状態で売買価格が下っています。
あえて、ワケありを購入する意味も無くなりました。
売買価格に魅力はなく、強いて言えば、所有者・占有者があの世に逝ってしまったから、立ち退き料を支払わなくて済む程度がメリットでしょう。

【人が死んだ程度で『瑕疵』と呼ぶほどでもないが、近所に、もっと新しく気持ちいい物件が割安であるから、そっちを買いますよ】という話なワケです。

特別募集住宅とは=UR事故物件

特別募集住宅とは、UR事故物件つまりUR都市機構の分譲するマンションの中で死亡物件が出た時に、UR自体がそれをリノベーションし「URの事故物件です」と公示して再販売するその住宅を意味しています。

特別募集住宅は「売主がUR」であるため、訳あり物件であっても複雑な法律紛争を抱えている可能性は低いです。UR特別募集住宅は「UR事故物件」として、事故物件買取業者の間で人気の訳あり物件です。

横浜みなとみらいの高層マンション

UR賃貸住宅 特別募集住宅 – UR都市機構

事故物件買取業者に人気なのは、UR事故物件は法律トラブルがなく、ほとんどが高齢者の自然死による死亡物件なだけなので、訳あり物件であっても「UR都市機構ブランド」として高額で売却が可能なのです。

UR特別募集住宅とUR賃貸事故物件

また、「UR賃貸事故物件」も人気が高く、つねに空室待ちの状態です。

同じ「中古マンション事故物件」でも、UR都市機構自身が「UR特別募集住宅」というネーミングをつけてアウトレット商品のように広報しているので、死亡物件の「気持ち悪さ」が軽減されるからだと思います。
その人気の高さから、現在、特別募集住宅の賃貸物件でお得なのは「最初の半年間=家賃半額」なだけです。その後は普通のUR都市機構の正規家賃に戻ってしまいます。

それでもURの賃貸だったら割安だし、東京都内23区や横浜川崎のURは超人気ですから入居できるだけでもラッキーです。
しかし、特別募集住宅の死亡物件のウチでも、特に殺人事件部屋の賃貸ならもう少し長く半額家賃でもいいような気がします。
それをフリーレントみたいに、格安期間を最初の半年だけと区切るのは、今、特別募集住宅つまり事故物件・訳あり物件に入居することへの心理的な障壁がほとんど無くなっている証だと思います。

UR訳あり物件【UR都市機構の事件物件】

UR特別募集住宅は訳あり物件の中でも、トラブルが少なく、売却価格の高額なジャンルです。

UR訳あり物件は、死亡事件事故のあった物件とはいっても、ほとんど高齢者の自然死による死亡物件です。

借金トラブルによる事件物件の場合も、多重債務に陥った入居者が占有しているだけの軽度の状態であり、これらはUR自体の威力で短期的に解決されます。

もう1つ、UR特別募集住宅が事件物件(事件モノ)に該当するケースがあります。

それは、暴力団周辺者がURへちゃんと正規の入居手続きをとって居住をしている部屋の「隣室」です。

URに入っている反社の人たちは、居室に看板を掲げているわけではないので、単に良き隣人です。

しかしながら、UR都市機構の中古の仲介をする業者は説明義務として、隣室とトラブルにならないよう気をつけるべき「事件物件」として、その手の訳あり物件を取扱うようです。

事故物件・訳あり物件の買取ご相談

事故物件・訳あり物件を購入して活用に失敗したり、身近に事故物件を抱えて困っている方、ご相談ください。
自社で始めるシェアビジネスに転用する建物を購入したいと考えています。もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借家し利用させていただきます。

人が住むわけではないので、心理的瑕疵物件であっても構いません。適正価格で買い取らせて頂きます。
東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町の物件でしたら、一般の不動産業者に買取拒否された物件でも構いません。
訳あり物件であっても、場所がネックですので、下段の「難物件、他、買取受付」の画像をクリックし、メールフォームから物件所在地や現状をお知らせ下さい。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市、他)

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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