不動産投資に再建築不可物件は割安か?

再建築不可物件を買いたい

再建築不可物件を売って欲しい、といった個人のかたからの問い合わせが多数寄せられますが、例外なくお断りしています。

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個人の不動産購入でも、自己居住以外の売却利益や賃貸収入目的つまり投資利回りを動機とするケースが増えています。

投資であれば、再建築不可物件・要セットバック・但書き道路といった難物件ほど、適法性をクリアできればボロ儲けできそうなイメージがあります。

不動産投資の素人であっても、安く買って高く売る、投資の基本スタンスを履行できそうな案件として、再建築不可物件は魅力的に見えるはずです。

しかし、現実の再建築不可物件には、高く売るためには解決が必須のトラブル事項が隠れて山積しています。

これは、実は不動産業者にとっても手出し要注意な、困難・難題なのです。

だから、「再建築不可物件を買いたい」と問い合わせがきても、断るか、無視せざるを得ないのです。

建替え不可が割安・格安な理由

自分が住むための不動産を購入すべく、物件情報を吟味していると、再建築不可・要セットバック・2項道路とただし書きのある格安物件が目に止まることがあります。

再建築不可物件・建替え不可住宅と呼ばれる不動産は周辺相場に比べて安価な場合が多いです。

しかし、割安・格安な値段の裏事情、これら建て換えできない物件は「一度購入したら最後、他人に転売の効かない『再販売不可物件』だからこその超安値」であることを忘れてはいけません。

その建物が再建築不可である原因は、敷地の接道が規定以下の2m未満だったり未接道だったりすることが圧倒的に多数です。

建築基準法の道路規定や接道義務

建築基準法の道路規定や接道義務は、住宅密集地の多い東京都内では、都市環境整備のために厳格に守られねばならない条項です。

これは住宅を私有する個々人の所有権を公平に守るためだけでなく、天災や火事、緊急事態の人命救助のさい、消防車や救急車などが通行でき、公務を全うできることを目的としています。

また、住民の避難経路としても建基法の道路規定は重要な役割を持っています。

建基法における道路とは、幅員4m以上のものを指します。

自治体が、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、6m以上のものを道路といいます。

建基法における道路は4m幅が基準ですが、幅員4m未満の道路でも自治体(の市長・区長)が指定したものは道路とみなされます。これを2項道路・みなし道路と呼びます。

再建築不可と2m道路・4m道路

建築基準法では、建物を建てるさいに敷地の接道義務を課しています。

原則は建物の敷地は「建築基準法の定める4m道路」に間口が2m以上接していなければいけません。

ただし、市区町の長が交通安全・防火・衛生上支障がないと認め、建築審査会が同意すれば、敷地接道が2m未満でも、許可が下りる可能性があり、これを但し書き道路と呼びます。

再建築が可能かどうかは、今現在、現況がこれら建築条件を満たしているか否かにかかります。

現況が隣地に接道を阻まれている再建築不可物件があり、これが格安で売られていることがあります。

これを、買い手が付かぬうちにと慌てて買い取りし、その後、隣地の買い取りをしようと思っても、不動産業者でさえ、土地買収交渉が上手にできることは稀です。

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