等価交換マンション―等価交換方式でアパマン経営する土地活用事業

等価交換方式

等価交換方式、土地の等価交換事業は、ビジネス誌やマネー誌に地主向けの優良節税対策として宣伝広告が掲載されています。等価交換方式は東京都内や横浜・川崎など「大都市の地主」にはローリスクな節税対策です。

等価交換方式とは、ミサワや大東建託などのデベロッパーが、節税をしたい土地を建築労力と等価交換して、個人地主と大企業がコラボする不動産活用です。具体的には、等価交換マンションを建設しアパマン経営する事を意味します。

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横浜市都筑区のパークシティLALA横浜の〈傾斜〉トラブルで叩かれている三井不動産レジデンシャルさんも等価交換方式による土地活用を全国展開しています。

大手の等価交換方式によるアパマン経営についての解説ページ。ミワサが一番、節税メニュー多いです。

10の土地活用 – ミサワホーム
等価交換方式 – 三井の住まい
大東建託株式会社 – 土地活用

以下に、等価交換方式および等価交換マンションについて、情報を整理し、まとめました。

等価交換方式―土地の等価交換

等価交換方式により、地主さんは土地を提供し、デベロッパーが建築費用を負担してその土地にマンションやアパート、商業地などならオフィスビルを建てます。地主と建物の所有権と土地の等価交換をして、土地活用するのが等価交換事業です。

建築費用と土地の等価交換によって、土地には共有持分をマンションには区分所有権を設定して、その権利を地主さんとデベロッパーで共有分割し共有するシステムです。

この等価交換方式により、地主の財産の内訳が変わります。自分の〈土地の一部〉が建築したマンションの区分所有権に等価交換され、等価交換マンションの〈どこか一部〉に生まれ変わるわけです。

等価交換マンション

等価交換方式により、土地を等価交換マンションの区分所有権に変える事で、相続税評価額が約3割減額されます。等価交換マンションが地上に建つ事で、その土地は貸家建付地という底地の一種になります。

等価交換マンションが地上にある事で、その土地は更地の評価額から借地権割合で算出した金額をマイナスできます。

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土地についても、〈小規模宅地の評価減〉として一定面積を8割(または5割)ぶん、評価を下げることができることがあります。

また、土地を等価交換マンションにしておくことで〈住戸単位〉で遺産分割でき、共有持分のトラブルが避けられるメリットがあります。

等価交換マンションのメリット・デメリット

等価交換マンションのメリットには、

  • 土地譲渡が無税
  • 資金が不要

等があり、デメリットには、

  • 土地を一部手放す
  • 交換比率がブラックボックス

等があります。

ブラックボックスとは、等価交換事業を行うデベロッパー次第で、土地を変に等価交換され、借金を背負わされる可能性もある、という意味です。

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大手のデベは安心していいけど〈等価交換方式の『亜流』テクニック〉を使って、「等価交換マンションよりいい節税があります~」と言ってトッピな不動産開発をしてる会社には気をつけようという意味です。

等価交換事業でアパマン経営

等価交換方式のシステムは単純です。例えば、4億円と査定された土地に建築費用を1億円かけて等価交換マンションを建てたとします。

等価交換方式の場合、名称こそ「等価交換事業」ですから、個人である地主さんとミサワや大東などデベロッパーとの等価交換=共同事業なわけです。かかった〈等価交換事業費用〉は合計〈5億円〉、負担割合は地主8割、デベ2割になります。

等価交換方式で、地主は土地と等価交換マンションの8割の所有権を持ち、建築費を出したデベは2割の所有権者になりました。

土地の2割(4億×20%)である8千万円と建物の8割(1億×80%)である8千万円が「等価交換された」ことになるわけです。

土地の持分が2割目減りしたという話にもなりますが、土地を建物に組み替えたことで建築資金を持ち出しで支払うことなく、等価交換マンションアパマン経営者になれるということです。

等価交換方式の〈特例〉

等価交換方式の〈特例〉システムを利用するには条件があります。

  • 既成市街地等に当る地域であること
  • 建物全体の1/2が住宅であること
  • 建物の構造は耐火または準耐火構造
  • 土地の所有期間や用途に期限がない

大まかに以上の条件をクリアすると、等価交換方式によって建設した等価交換マンションが課税されない特例になっています。

土地持ってるだけで、課税リスクなく出費もなく等価交換マンションの大家になれる話です。

土地が広くて東京23区内や横浜・川崎等の地価が高い場所なら「高層の等価交換マンション経営者」という肩書きが手に入る・・・かも知れません。

等価交換マンションと〈建物の減価償却〉

しかし、等価交換方式による等価交換マンションには、〈建物の減価償却〉という、不動産持ちには避けては通れない試練もあります。建築後、減価償却して経費にできる金額が相当減少します。

不動産持分のうち賃貸部分が多く不動産所得がけっこうな金額になる場合、等価交換方式の〈特例〉を受けずに課税を受けて普通のアパマン経営を行うほうが良さそうです。

等価交換マンションのシステムは理解しましたが、税制の特例となると更に複雑化します。

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