中古マンションDIY=自分で改修×リノベーション賃貸とマンション管理規約違反

中古マンションDIY

中古マンションDIYとは、「自分の持ってる中古マンションをDIY(Do it yourself)しよう!」という、自宅マンションを自分自身でリフォームする改修工事のことです。
中古マンションDIYは、自宅を自分でリフォームしている姿を通行人に見られることがありません。分譲マンションは外界からの視線をシャットアウトする構造になっているからです。

戸建ての中古住宅リフォームDIYは、人目を気にする人には苦手だったりしますが、中古マンションDIYは(教えなければ)隣人にさえ、こっそりと自宅のDIYリフォームが可能です。
中古マンションDIYは、作業する自室はフラットなワンフロアだけですから、スケルトンリフォームのように大規模改修をするのでも、戸建てDIYに比べ「足場組みいらず」です。
高いところに登るのは天井のクロス張替えくらい――それも三脚で事足りるので、中古マンションDIYは業者に発注するよりも大幅にスケルトンリフォーム費用を節約できます。

DIYリフォームのデザイン写真

中古マンションDIYの費用とリフォームの失敗

中古マンションDIYの費用は、当然、リフォームに使う原材料費のみです。
中古マンションDIYを思い立ったら、実行まで1年くらい時間を置き、その間マメにネットのセールや個人売買で建築資材価格の安い時や放出品を狙って資材を買いそろえると格安DIYが実現できます。
DIYは「節約する行為」も楽しみの一つであり、個人売買のサイトをチェックしてると、要らなくなった建材が破格で入手できたりします。DIYリフォームはノンビリやるのが失敗しないコツです。

DIYを前提とした中古マンション購入手続きを考える場合も、購入してすぐリフォームするより、じっくりやるほうが費用を安く、いい仕上げを期待できます。
自分でリフォームする意義は、時間に縛られないという点にあります。

DIY物件横浜(中古マンションリフォームDIY)

DIY物件(DIYありきでリフォームしてない現状有姿で売却される物件)は、都内や横浜など大都市にはよりどりみどりです。
横浜のDIY物件は、商業地域の関内伊勢崎町や山下町その他、横浜市内でも人気のエリアにあります。

中古マンションDIYの施工技術・日曜大工に自信があるなら、DIY物件横浜で検索すれば、いかにもヨコハマといった感じの瀟洒な売りマンションがたくさん候補にあがります。
横浜のDIY物件は、人気エリアがまだ密集市街地になる前に建てられた物件が多く、その地域でもかなりいい場所を押さえているのがメリットといえます。

リノベーション賃貸

リノベーション賃貸とは、リノベーション済み賃貸物件、つまり大規模な内外装のリフォームをし、かつ最新・斬新な流行の建築デザインで施工したオシャレ物件を意味します。

東京都内~横浜・川崎では、老朽化を迎えた昭和中期の賃貸マンションの空室対策として、リノベーション賃貸にして貸し出すためのリノベーション工事の工事現場があちこちで見られます。
ネットで検索すると、東京~横浜・川崎のリノベーション賃貸物件を取扱っている「リノベーション&デザイナーズマンション紹介サイト」が多数ヒットします。

「リノベーション賃貸」で検索すると、ホームズやSUUMO以外の大手不動産ポータルサイトをしのいで、中小のリノベーション賃貸サイトたちが上位表示されています。
これは、リノベーション賃貸の専門サイトの需要の高さと各社のSEO対策の結果ともいえます。

しかし、そういうサイトを見ていると、「これ、特にリノベーションしてない『単なるリフォーム済み』のワンルームだろ?」と思える物件がやたらとあります。
そして、単なるリフォーム済みワンルームを、いかに「苦労して仕上げたリノベーション賃貸」かと、誤解させることに腐心した表現の多さも気になります。

ごく普通のワンルームのスタンダードなユニットバスの写真一枚に対し、「暖かみのある色調を使ってシンプルなデザインで仕上げました~~」など、違和感のある紹介文が延々と続く感じです。
ユニットバスはたいていクリーム色で暖かいかどうかと問われれば「暖かい」色調ですが、「仕上げた」んじゃなく、メーカーから仕入れて「設置」しただけです。(詳しくはユニットバス交換リフォームを参照。)

リノベーション賃貸=リフォーム済み物件

リノベーション賃貸として貸せば、普通の賃貸で貸すより高く貸せるから、普通のマンションを「リノベーション賃貸」に見えるよう、ありったけの言葉で装飾しているような感じを受けます。

普通のワンルームやコーポの「リフォーム済み賃貸」をリノベーション賃貸と呼んで、特別な改装をしたように表現することは違法でも何でもありません。
リノベーション賃貸という表現一つで1万円くらい高い家賃で貸せるとしたら、経営センスのある人なら皆そうするでしょう。

昔からあらゆる賃貸サイトをみて賃貸料金を比較していますが、東京~横浜・川崎のリノベーション賃貸専門サイトの掲載情報には、一年以上前から「新着」で掲載されている物件が多数あります。
なんでもかんでも「リノベーション賃貸です」とうたい過ぎ、それがデフォルトになって「リノベーション賃貸=(単なる築古の)リフォーム済み物件」に格落ちしているんじゃないかと思われます。

URまで、リノベーション物件うんぬんと謳いだすと、リノベするのが当り前になって、リノベの価値が下ります(参考:リノベーション・設備充実系 – UR都市機構)。
その反射で、リフォーム済みではない、「DIY賃貸物件」に人気が集まっているともいえます。

中古マンションDIYは、区分所有者の居室を本人が自分で行う中古マンションリノベーションですが、賃貸マンションのオーナーが自己所有のマンション一棟のリフォームを自分で成し遂げるのは困難です。
建築屋の自己所有以外は、リノベは外注するはずであり、リノベーション費用など元手がかかってます。そういうほんとにリノベして貸してるオーナーまで煽りを食って入居者が集まらないとしたら悲劇です。

横浜市南区のリノベーション賃貸、成功例?

リノベーション賃貸で「成功例」と感じる物件も見かけたことがあります。

横浜市南区の雑居地域に、築50年近い風呂なしトイレ・キッチン付6畳間だろうと思われる、汚ったない木造アパートがありました。
横浜と言っても、不人気地の(多分、風呂なし)ボロアパートですから家賃は取れて3万円(今時、こんなとこに好んで住む人がいたら)が想定家賃です。
よく通る場所にあるアパートですが、これに今年のはじめ頃ブルーシートが架けられていました。先日、気がついたら、オシャレなコーポ・フラット風にリノベーションされていました。

ゴミゴミした道路付けの悪いエリアにあるアパートなので、建て替えできない再建築不可物件だと考えられ、大規模リフォーム(リノベーション)によって生まれ変わったのだと想定できます。
その住所で検索したら、「UB付・4.5畳1K―5万円」等となっていました。これはリノベーション賃貸として成功した(あるいはこれから成功する???)例なんじゃないかと思われます。

横浜中華街

マンション管理規約違反

区分所有権で所有している自分の住まいを他人に貸す行為は法律上「犯罪」にはならないものの、ほとんどの【マンション管理組合規約】で禁止になっています。
自分の区分所有住宅を他人に貸すのは、都内でも横浜・川崎でも普通のことですが、実は、マンション管理規約違反です。
マンション管理規約違反を管理組合から指摘されて無視していると、自分が購入した分譲マンションの一室であっても、賠償や占有者の立ち退きを命じられる可能性があります。

リノベーション賃貸」は、もともと賃貸であった中古アパート・マンション一棟をリノベーションによる「リメイク」で生まれ変わらせて再び賃貸するものです。
しかし、分譲マンションの居室をリノベーションし、「リノベーション賃貸です」として他人に貸すと、リッパなマンション管理規約違反となって、エライ目にあいます。
分譲マンションの管理規約は、高級マンションになるほど賃貸や事務所使用してヨソモノを敷地内の共用部分に立ち入らせることを禁じ、違反に厳しい処置を執ります。

マンション管理規約違反と中古マンションDIY

高収入世帯専用のマンションには、コンシェルジュとガードマンが24時間常駐しているのを考えれば、普通の分譲マンションであってもゲストハウス経営やairbnbがどれだけ他の区分所有者に嫌われるか予想がつきます。
リノベーション賃貸も、他の区分所有者に歓迎されるものではなく、マンション管理規約違反に問われる可能性があります。管理規約を確認し違反になるならやめたほうが身のためです。

また賃貸と関係なく、純粋なリノベーションであっても、ベランダや玄関扉など【実は共用部分】までリノベーション(デザイン・仕様変更)してしまうと、マンション管理規約違反になります。
業者はマンションリノベーション費用欲しさに知らん振りして一気に施工をすすめてしまいますが、これを管理組合に突っ込まれると違反部分を元に戻さなければいけません。

この点でも、上記のとおりノンビリとマイペースで工事する中古マンションDIYなら、注意された時点で軌道修正ができたり、元に戻すのも自分でなんとかできるので安心です。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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