小規模宅地の特例+共有名義―小規模宅地の区分所有マンション共有

小規模宅地の特例+アパートマンション

小規模宅地の特例(正式名称:小規模宅地等の評価減額の特例)は、相続税対策の基本です。自己所有の自宅や事業用に使用している土地が8割も過小評価してもらえる方法です。
小規模宅地の特例を受けられる対象土地には3種類あります。

被相続人または同居の親族の所有する自宅敷地――被相続人の事業用建物の建つ敷地――アパート・マンション賃貸用敷地の宅地――の3つが小規模宅地特例を受けられる土地の状態です。

被相続人の事業用建物の建つ敷地は、「特定事業用宅地等」と呼ばれます。アパマン敷地(貸宅地)も、「特定同族会社事業用宅地/貸付事業用宅地」と呼ばれることがあります。
小規模宅地特例の条件を満たすと、自宅は330平米、工場や店の土地は400平米、アパマン用地は200平米までが50%引きの評価になります。

共有名義の小規模宅地特例

小規模宅地特例は、遺産分割が済んでいない相続共有名義の状態では利用できません。
これは、共有状態では敷地の所有者さえ決ってないから当然です。逆に共有名義として確定していれば、各自の共有持分にかかってきます。

小規模宅地特例においては、自宅は「特定居住用宅地等」と称されます。これには、厳格な基準があります。

父母と子が別居していて、母子で1/2づつの共有持分で法定相続すると、子は評価減特例の対象外です。
また、手続きの手間ひまもかかるため、親子同居なら母は放棄して、子に直接相続させ特例適用を受けたほうがベターです。

二世帯住宅の小規模宅地特例

二世帯住宅に小規模宅地特例を適用させる場合、親と一緒の敷地に住んでいても特例が使えないことがあります。
かつては、二世帯住宅間取りは居住が分れているから、父母の居住に相当する部分しか適用を受けられず、父が死んだら、母しか小規模宅地の特例を受けられませんでした。
現在では完全分離型二世帯住宅でも宅地特例は受けられます。

二世帯住宅での特例適用は登記の状態により変わります。親子暮らしで親名義100%ならOKですが、親子共有名義だったりするとややこしくなります。
例えば、父母の居住であった家・土地は半分づつの共同名義であった場合、父の共有持分である50%に対し、小規模宅地特例が適用されます。

また、二世帯住宅の2Fを貸し家にして、1Fを父母の居住用、土地の持分は半分づつだった場合、建物床面積の半分つまり50%が土地全体の適用対象にかかります。
さらに父の土地を共有持分である50%に対し、宅地特例が適用されます。
子は別居して、父母の居住用宅地で土地が父名義、相続は母と子が受ける場合、母は要件を満たしますが、子は適用対象外です。

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