土地信託―信託銀行の終活支援、相続税土地活用事業・不動産信託

土地信託―信託銀行は終活や外貨預金で年寄りにメリット

新聞折込で届く家電セールやリフォームチラシなどの庶民広告に混じって〈終活セミナー(土地信託)〉の宣伝が入ってきますが、多くは住友信託とか三井信託など〈信託銀行〉主催のものです。

信託銀行って、一般の銀行と違い若者が店舗に入りにくい閉鎖的な感じがしたり、

銀行というネームの前に〈信託〉なんて付いてるから、普通口座を開設できるのか?

とか思ってしまいますが、高齢者には実はコンビニエンスな存在です。

私は、両親が定年無職なのに海外旅行に頻繁に行くので先日〈旅行原資はなんだ?〉と尋ねました。すると「信託銀行の外貨預金で夫婦で40万円以上収入がある」とのこと。

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高齢者リフォームマーク

近所の老夫婦も使っているらしい。感心しました。

相続税対策で共有状態だと特例が使えない

相続税対策で遺産分割協議をいち早く完了させる理由には、分割協議が調わない〈相続共有の状態〉だと節税の特例が使えないことにあります(共有名義とする共有分割は別として)。

相続財産が共有状態の時を〈未分割〉の状態ともいいます。

未分割の状態で相続税の申告をすると、小規模宅地の特例ほか相続人優遇措置が使えないため、財産が一気に目減りしてしまいます。

小規模宅地特例と「共有名義でなく区分所有二世帯」の注意点

遺産分割協議をするのは、故人の為よりも自分がもらう金が減らないため、という目的のほうがウェイトは大きいです。それは悪いことでなく当然です。

等価交換土地活用や事業用定期借地権

土地の節税や利殖のために賃貸住宅を建てるシステムは今だ人気です。ただ、土地の場所、駅から徒歩圏内か?コンビニあるか?等、空室を防止できる条件を備えたエリアじゃないと建築会社を儲けさせるだけに終ります。

相続税対策にアパート…は共有者の好みに合わず流行遅れ!

そこへ行くと、建託会社さんの

等価交換共同事業は不動産屋もリスクを背負うので信用できそうだし、事業者が直接利用してくれる物流拠点や倉庫など事業用定期借地権を設定しての貸し地

は手堅いといえます・・・大地主に限りますが。

等価交換も事業用定期借地権もリスクは地主が負担

建築会社は家を建てるだけ不動産屋はコーディネートするだけの、リスク100%の〔普通のアパマン経営〕に比べると、等価交換も事業用定期借地権もタイアップ企業がリスクを分散してくれそうに見えます。

しかし、最終的な損益は地主に帰着するので〈完全ノーリスク〉な土地活用ではないことが明白です。

定期借地権住宅・中古一戸建て売却価格査定【買取 応相談】

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土地信託制度〔地主と銀行との土地活用共同事業〕

等価交換によるアパマン経営では、自分の不動産の一部を共同事業を行う建設会社に売却交換することになります。

この【自分の持分を他人に譲渡した状態を嫌う地主さん】はけっこういます。

冒頭に記した〈終活セミナー〉等で、そういう地主さんに信託銀行が薦めるのが、土地信託制度を利用した〔地主と銀行との土地活用共同事業〕です。

土地信託方式の仕組みと外貨預金の類似性

等価交換では土地と建物の一部持分を売却しあい交換し持ち合うため、大手の建託会社なら(倒産リスクの懸念が不要など)安心感が得られます。

借地権と底地の交換により貸宅地を解消〔借地権割合考察〕

土地信託方式の仕組みは、地主が土地を信託銀行に預け(土地信託)、信託銀行が土地を有効活用してあげた利益を地主に分配するシステムです。

この点は、私の親や近所の老人が信託銀行で行っている〔外貨預金投資〕と似たとことがあります。資産の目減りリスクはあってもゼロには限りなくならない・・・みたいな。

土地が所有権移転され貸家建付け地となり評価減に

まず、信託銀行は地主からの信託を受けた土地を自行名義に所有権移転します。「銀行名義になっちゃうの?」とビックリしますが、土地は信託期間終了後、〈建物付き〉で地主に返還されます。

信託された土地に信託銀行が商業ビルなどを建設すると、まず土地評価が〈貸家建付地〉として評価減になります。

貸家建付地・貸家建付借地権とは?〔評価割合と売買価格計算〕

土地活用共同事業〔土地信託事業〕の流れ

地主と信託銀行の間で信託契約が結ばれると信託土地は銀行に所有権が移転します。

ここで地主は〈信託受益権〉を取得します。

信託銀行が建築業者にビル工事を発注します。この時、信託銀行は建築資金を〈金融機関から借入〉します。

再建築

自己資金じゃなく、親銀行から借り入れて金利を上納するところがミソです。

建設完了後のビルを賃貸し、信託銀行は賃料を得ます。

受取った賃料から親銀行への金利上納と諸経費の支払を行います。

それら信託手数料を差引いた事業利益が地主に信託配当として支払われます。

信託期間が終ると土地と建物が地主に返還されます。

以上が、土地活用共同事業の流れです。

土地信託事業のメリット・デメリット

土地信託事業のメリットは、契約期間終了後に土地と建物が返還されることです。

これに似たようなことは、定期借地権と等価交換を混ぜたビジネスモデルとして建託会社さんがやってますが、定期借地権の50年以上という期間はリスクです。

定期借地権売買 《期間内解約特約》と建物買取請求権

信託銀行の共同事業は、ほぼ駅前の一等地地主に対して行われます。

信託銀行から返還された土地建物で地主はそのまま賃貸ビル業を行えるのでこれは大きなメリットです。

また、資金調達全てを信託銀行がやってくれる他、地主は〈信託受益権〉を他人に売却することが可能です。

建築現場の足場写真

土地信託事業のデメリットは収益が保証されないこと。信託手数料のぶん収益は低いことなど。そして駅近地主以外の一般人には無関係な話でもあります。

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アラフォー相続人は終活セミナーに財務相談に!

しかし、さすが知能集団の銀行が作り上げたビジネスモデルですから、貸家建付地としての相続税節税、建物借入金の債務控除など、税金回避に余念がありません。

駅近地主の親が死んで相続を受け、ビミョーな広さの空き地や、空き家付土地を持て余している人は、空き家対策法を前に、早めの終活セミナーで信託銀行の共同事業の財務相談にいったらいいと思います。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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