保留地デメリット=無し 区画整理の意味と保留地の欠点を再検証

保留地デメリット=無し

保留地のデメリットとは、土地購入希望者が普通宅地を買うのと比べて、保留地を購入するデメリットを意味しています。

土地区画整理事業を行う土地所有者や借地権者にとっては、保留地は区画整理街区の建て替え費用を賄う大事な商品です。

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保留地のデメリットを考察するのは、この保留地を購入する「家を買いたい一般人」が費用対効果を考える時のみです。

一般消費者が保留地購入を考える時、メリットは「割安なこと」です。

これに対して、保留地のデメリットと言われているのは、「登記できない」「転売できない」ということです。

しかし、「登記できない」のは、区画整理事業が終るまでの短期でデメリットとはいえません。

また、「個人の不動産投資家」であっても、保留地を転売して儲けを考える人はいません。

つまり、一般に言われる「保留地デメリット」は、【空論】に近く、結局、「保留地デメリット=無し・0」という結論になります。

保留地のデメリット事項の無意味

そもそも、保留地の登記ができなくても購入者は困りません。土地区画整理地区で、1つの土地を多重売買するような詐欺は不可能です。

詐欺をやるには、区画整理地区になじみ過ぎて、すぐ足がつくからです。よって登記できない保留地のデメリットは無意味です。

登記ができない代わりに、土地区画整理組合からの「保留地証明書」が保留地購入者の所有権を担保してくれます。

ちなみに、土地登記がなくても、土地上に建物を建てるのも、その保存登記をするのも可能です。

「保留地はローンが受けにくいデメリットがある」という説もありますが、今はどこの金融機関でも保留地ローンを用意しています。

保留地ローンによる土地購入+新築が可能です。つまり、保留地デメリット要件はほとんど無意味な「理屈」だといえます。

ただし、保留地を土地区画整理組合や公売で買わず、建売業者から購入する場合、「建築条件付」というのが、うっとおしいところです。

区画整理の意味

土地区画整理事業とは、土地区画整理法に基づく都市計画区域内の公共施設の新設整備や、宅地活用のための土地区画形質の変更を意味します。

区画整理の意味は、老朽化した住宅街を一旦まとめて更地にして、建て替え、キレイな街並みにスクラップビルドする「住宅街リニューアル事業」です。

土地区画整理は、減歩といって地権者が自己所有地を提供し合い、その土地を道路や公園などの公共用地に充てたり、保留地を作って売却処分し事業費に充当して進めます。

土地区画整理事業区域内の、宅地所有者と借地権者により結成される組織を、土地区画整理組合といいます。この組合は区域内全ての地主と借地権者が参加します。

組合設立には都道府県知事の認可が必要です。

区画整理は宅地活用に意味がある

土地区画整理するのは宅地活用、つまり自分の土地形状も改善する事に意味があります。

区画整理された後の宅地は換地と呼ばれます。換地と元の宅地は位置・環境が同等が必須です。

換地が旧所有地と同様が必須ですが、近隣と比べ多少の不公平が起ることもあり、それは査定で金額換算し、精算金で支払うか、相殺によって公平に近くします。

保留地は各地権者が、少しづつ敷地を区画整理事業に提供(減歩)して出来た一つのまとまった土地です。これは売却して資金化しますが、これ自体を保留地減歩といいます。

地権者が自分の土地で事業資金を作るもので、公的資金による補償金はありません。

なぜなら、区画整理事業後は土地価格・価値が上昇し、地権者は十分メリットを享受するからです。

神奈川県の土地区画整理事業

土地区画整理事業は、災害復興や駅前エリアの整備、宅地造成・開拓のための造成地確保など大規模開発に伴って行われ、多くの事例を作っています。

神奈川県でも現在進行中で多くの土地区画整理事業が行われています。以下は今行われている事業の事例一覧です。

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横浜・川崎・湘南

横浜市内では、金沢八景駅東口・戸塚駅前地区・泉区泉ゆめが丘。川崎市では登戸地区、湘南地域では、平塚市は真田・北金目と茅ヶ崎市と隣接の天沼、寒川町は寒川駅北口を土地区画
整理事業施工中です。

湘南・藤沢エリア

神奈川県では、高級住宅街化が更に進む、藤沢市が一番区画整理事業を行っていて、柄沢・菖蒲沢境・村岡東二丁目・東横須賀・新産業の森北部・藤沢サスティナブルスマートタウン地区他が区画整理事業で大開発中です。

相模原地域

相模原市は当麻宿・川尻大島界と麻溝台・新磯野、秦野市は秦野駅南部と鶴巻温泉駅南口、厚木市は森の里東、大和市は渋谷南部、海老名市は海老名駅西口、綾瀬市は深谷中央と早川上原、開成町は南部地域を施工中です。

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