自己所有地の地盤リフォーム=自分の土地賃貸売買と沈下予防調査・改修

自己所有地

自己所有地とは、自分が所有権を持っていて土地の登記名義が自分自身の名前になっている土地のことを意味します。
「自己所有地」に対応する言葉は、賃貸~使用貸借している他人の土地、つまり「借地」です。

地盤沈下の画像。

土地貸借においては、所有権よりも借地権のほうが権利として強く、東京都内など都会では借地権割合が土地の価値をほとんど奪ってしまいますが、それでも土地自体は底地人(土地所有者・地主)の所有です。
他人の地役権設定が強力な権利として存する土地も、自己所有地としての売買権限は土地名義人にあります。

自己所有地と他人の土地の法律的な違いが、時効取得によって変更になることがあります。
民法における、他人の土地を自分のものと思って10年間、他人のものと知りながらも20年間、占有を続けると、時効により、その土地を自己所有できるという制度です。

これは、自己所有地と他人の隣地が曖昧な時、生垣を越境して他人の土地上に知らずに建ててしまった時、隣人が文句を言わずに10年経てば、その越境部分は既成事実として自己所有できるというものです。
あくまで相隣関係の問題であり、土地権利を実態に沿って確定させる民法のルールです。
例えば黙って見知らぬ他人の土地上に建物を建てて、コッソリと占有を続けたからといって、その土地が自己所有地になるわけではありません。

自己所有地の地盤と土地売買

自己所有地売却のさいに重要とされるのは、接道条件や地形・最寄り駅からの至近距離です。

これは不動産の売却時の坪単価、中古住宅の査定にも影響します。
地盤とは、建築物を建てる時の地面・土地の地質・状態などを指します。地盤の良し悪しに対する調査結果は、自己所有地を活用し家を建てる時の、建築設計時の数学的計算の時に重要です。

建築物を支える基礎を更に支える基礎の基礎が地盤です。地盤には性能評価書がありません。
そして、自己所有地が「欠陥物件、または事故物件・訳あり物件か?」の判断材料に、地盤の良し悪しは表立って考慮されません。
しかし、震災や洪水等の際に、地盤の不良が発覚すると過去に遡って責任追及をされることもあります。

品確法と自己所有地の瑕疵責任

住宅品質確保促進法についての国土交通省の解説によれば、地盤に対しても免責はされず瑕疵担保責任が義務づけられています。

「地盤は基本構造部分ではないが、住宅施工のさい『地盤調査』結果に応じた基礎設計を行なう義務がある。よって、軟弱な地質を地盤改良せず住宅施行したせいで『不同沈下』が生じた場合、『基礎の瑕疵』として住宅品確法の責任対象となる」

つまり、住宅品確法では、地盤自体に瑕疵を担保させるのではなく、地盤の不同沈下により生じた〝基礎のひび割れ〟を瑕疵だと判断するものです。

自己所有地の地盤強度バランス

基礎の設置面では、住宅と地盤が力学的に拮抗して平衡を保っています。その住宅荷重と地盤強度の作用反作用の均衡が、強度不足(建物荷重より小さく弱い)によって崩れ、不同沈下が起ります。

地面の下は、建物が建つまでは、土粒子と水分と空気が交じり合った状態です。建物が地面の上に建つと、圧力で水分が抜けます。

漬け物の樽に漬け物を漬けて、上から重石を置くと水分が沁み出すのと一緒です。

地盤リフォーム

住宅リフォームがあるように、その敷地の不良を修繕する地盤リフォームという土地のリフォーム工事も存在します。
地盤リフォームはボーリング試験、標準貫入試験、スウェーデン式サウンディング試験、表面波深査法、地質試験その他による地盤調査で、地面下・地中に沈下や脆弱性で基準以下の数値が出た時、それを建築物が安全に立地する地面になるようにする改良作業です。

地盤から水分が抜けた分その土地の体積が縮み、その分、地面は建物の重さで凹みます。
漬物の胡瓜や大根が縮んでシワシワになるのと同じです。この状況がゆっくり進行し、ある時、不同沈下に気がつきます。

建物が上に建っているから、この時に地盤リフォームを考えても遅きに失した事態です。

地盤沈下には、建物が水平均等に沈み込むので建築状態にさほど影響のない均等沈下と、建物が偏ったり斜めになって沈む不同沈下があります。
(詳しく述べると圧密沈下、随時沈下、残留沈下等があります)

この不同沈下が許容沈下量を超えると、地盤リフォームや躯体の交換改修では済まない住宅倒壊というとんでもない建築トラブルに発展するものです。

均等沈下は、楽観的に言えば「家の高さが10センチ低くなっただけ」です。

対して不同沈下は建物が不均衡に凹んで、建築物の躯体に歪みが生じ、局所的に荷重が集中して耐力の限界になり、そこから倒壊する恐れもあるのです。

地盤リフォームとか欠陥住宅トラブルどころではない「被災状況」です。

敷地と建物が崩落していく流れ。

不同沈下に対し地盤リフォーム

本来は正確な角度90度の比率の長方形の面が緊密に集まって直方体になり建物となっていたのが、不同沈下によって菱形や台形の崩れた形状の寄せ集まりになります。

荷重の負担が不均衡になるので、他所に掛っていた重量がある一箇所に集まると、そこが重量で落ち込んで鋭角となり、一点だけ崩れた箇所に建物の「トン単位」の荷重が一気にかかれば、丈夫な木材も鋼材もボキッと折れるのです。

建物の躯体自体が歪んでいる、基本構造がイビツな建物だと、地盤リフォームや大規模修繕をしても焼け石に水です。建て替え費用プラス地盤改良費用が必要な事故物件です。

良心的なリフォーム屋さんは依頼主にムダ金を使わせるのに躊躇して注文を受けたがらないでしょう。地盤の応力・支持力は、地盤の耐破壊力・地耐力ともいえます。

建物を建てる前提として、建築設計における材料強度を安全率に基づき想定して、許容支持力を計算調査し、地盤の地耐力未満の軽量建物を建設すればある意味問題ないとも言われます。

例えば、メチャクチャ強度の緩い、元は池だったのを埋め立てたような敷地でも、そこに木材の一坪程度の物置をポンと建てただけなら、地盤沈下は起っても、緩やかな均等沈下であり、物置の倒壊には至らないという意味です。

この発想でいくと、唯一、「減築」だけは、既に地盤沈下が起こっている既存住宅の「地盤リフォーム方法」として有効である可能性があります。

減築することで上物を軽量化し、建物重量と地耐力の均衡崩壊をちょっとだけ緩やかにできる点で、地盤リフォームと類似の効果を自己所有地にもたらす事ができるからです。

自己所有地売却処分でお悩みの方ご相談下さい

自己所有地が再建築不可物件である等の理由で、売却が進まず処分でお悩みの方、ご相談下さい。高価買取させて頂きます。もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借家し利用させてください。
「東京都内23区、東京市部(23区隣接市)、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町」に処分に困っている自己所有地をお持ちの方、ご連絡下さい。

自己所有地を遊ばせておくことは、固定資産税ほかの租税のムダがあったり、管理しにくい遠方の土地だと勝手にゴミ捨て場にされることがあります。
自己所有地をゴミや廃材捨て場にされ、そこで火災や事故がおこれば、自己所有地の所有者さんが管理不行届きで責任追及されかねません。
今現在、未利用の自己所有地の売却処分でお困りでしたら、以下の「難物件、他、買取」をクリックし、メールフォームからご相談下さい。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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