築古物件=築古マンションアパート購入&リフォームの賃貸投資リスク

築古物件

築古物件とは、築年数が相当経過した中古建物を意味します。
築古建物と一言でいっても、鉄筋コンクリートの様に建築構造が頑強な場合、築40年建っていようとも普通の中古物件として売買されるので、その線引きはあいまいです。
マンションはコンクリートだから頑丈そうだし、よほどレトロなデザインの物件じゃないと見た目で築古かどうか判断つかないからかも知れません。

築古物件は、築30年前後で区切る定義づけがされています。
一戸建て住宅は築20数年で早くも築古物件のレッテルが貼られます。対して、築古マンションと不動産屋が呼ぶのは築50年物のボロボロの物件であり、築30年程度だと「営業トーク」の上では単なる中古扱いです。
一戸建て住宅でもプレハブの建売住宅は露骨に「昭和の築古」感が滲み出て、築古物件として売買せざるを得ませんが、洋風建築だと築古物件として販売されずに済みます。

経年劣化した築古物件の写真。

築古戸建ての築年数と建築基準法

築年数とは、その建築物の建築後の経過年数をいいます。築年数で築古物件(築古戸建て)か否かの判断をする時は、1981年(建築基準法の基準が変った年)を基準に考えます。これは、築年数を耐震基準性能の可否で判断した築古物件の区分けです。

現状では、新建築基準法施行の1981年より前に建てられた築古戸建てですと、耐震基準を満たさない既存不適格物件(手すりのない階段の家など)のように扱われます。まだ耐久性のある中古住宅でも古家つまり販売用住宅としては1円も価値のない老朽建物として、土地だけの評価額でしか売買されません。

築年数の耐震基準判断の境目である81年以降は【新耐震】で建てられた中古住宅として販売されています。
とはいえ、それらの物件も今や新築時代から30~35年は経過した立派な築古物件になっていて、耐震というより「耐久性」に不安の残る築古戸建てになっています。

築古物件リフォームリノベーション

同じ【1980前後】の築年数なら、施行されたばかりの耐震基準をクリアしてても安全とは限りません。また、それ以前の木造住宅でも新築時の建築業者がいい仕事をしている築古物件は、妥当なスケルトンリフォーム費用をかければ新築同然に生まれ変わります。

逆に、新耐震基準を作っても脱法できるからこそ、今の時代でもパークシティLaLa横浜の傾斜マンションのような偽装事件が起きます。
つまり新耐震をベースにした築古物件か否かの基準は、現実にそぐわないことが多いわけです。

築古物件リフォームというと相当の老朽物件を大規模改修するイメージ、古民家風リフォームを想像するものです。
一般住宅の築古物件は大規模にリフォームするならいっそ建て替えする方が耐久性において安心だしカタログ販売で購入した中古住宅は古民家や洋館のような味がないので、リノベーションしてまで使い続けようという人はワリと少ないのです。

2×4住宅やプレハブなど量産型の築古物件はスケルトンリフォームには不向きでもあります。
また、例え外壁リフォームで新装したとしても、元が安普請であるため、リニューアル後も庶民的な古臭さがそのデザイン自体に残ります。
よって、建て替えを望むか、建て替えと同じくらい高額な費用がかかる新築そっくりさんのような外装のデザインまで変えてしまうようなリノベーションが流行っています。
でも、新築施工がしっかりしている築古物件はリフォームをマメにし続ければ、1981年以前に建てて現在は外装が古臭くなったところで性能はしっかりしたまんまです。
だから、築古物件かどうかを判断するのに新建築基準法年を境界にするのは、「雑な判断」ともいえます。

そもそも80年と81年、1年しか築年数が変らない建物を、その年を基準にして比較分別するのは、基準法以前に建てられた優良物件への適正な価格査定判断を見誤らせる可能性があります。

築古物件賃貸

築古物件は経年劣化をマメなDIYリフォームで抑えても、売却時には築年数と耐震基準年で判断され、格安の価格査定しか出せません。
一戸建て住宅もマンションも消費者側が目安にするのは築年数であることが多く、せっかく美観と性能を維持し続けるリフォームをしても【築古物件に該当する築年数】を過ぎた住宅はそれなりの低評価しかもらえません。
この点、売却するさいに少しでも売買価格査定をあげようと自費でリフォームすることは、見当違いであり、リフォーム請負業務を受注したい売買仲介業者の口車にまんまとのせられてしまった感は否めません。

しかし、日本の在来工法は信用できますから、住み続けるなら築30年程度では建て替えやリノベーションなどしなくても充分だったりします。
売却案件として判断されるから、「建物は住むに値せずの古家付き土地」として0円評価をされるわけで、住み続けたり、賃貸物件として活用するならまだまだ近所の中古物件と比較して遜色はないでしょう。

この考えから、中古アパートを中心とした築古物件賃貸の利回りが再注目されています。
築古物件は、売却時には経年劣化を指摘されます。しかし賃貸物件としては、好立地にある築古マンションや築古アパートは、築古であることより立地上のメリットを高く評価されるため、安い価格で購入でき高利回りを得られる優良投資対象です。
築古戸建て物件も中古売買市場にあふれていますが、賃貸ニーズとして、一戸建てを借りて住みたいという需要がマンション等と比べて極端に低く、不動産投資としては対象外となります。

築古アパート外壁写真。

築古マンション築古アパートの購入

一戸建て住宅も、中古アパートやマンションも築古物件とみなされると低廉な価格査定しか望めません。売却する側の現所有者、相続したものの空き家化しないように実家売却をする人には、この1981年を境にした築古物件扱いのボーダーラインの存在は苦々しい限りでしょう。

しかし、これから賃料収入を期待して築古物件投資を考える人には、築古マンション築古アパートは〈そこそこの築年数の中古物件〉よりも優秀な投資先と言えます。

売る側の損は買う側の得であることは、何の商売でも同じです。
売る側が1981年以前の物件として築古戸建て・築古マンション・築古アパートという扱いで割安な売却価格しかのぞめないのは損なことです。
しかし、例えば1979年築造の物件が、たかが基準年より3年古いだけで同地域の基準年後に建てられた築古あつかいされない建物より格段に安くなるということは、買う側にとっては大きなメリットです。(参考:中古物件注意点

マンション査定基準―築年数

賃貸投資としての築古物件(築古マンション・築古アパート)のメリットは、「立地条件がいい」場合が多い、ことです。古くから建っている分、その地域の発展の中心となっている場合もあり、町内でも要の場所だったりするのです。商業利用賃貸する場合のメリットは多大です。

しかし、中古物件の買取業者は、マンション査定基準を築年数に重きを置いている為、好立地の建物も築古物件だと格安だったりします。安過ぎて売買が成立せず所有者は燻ぶっている。これは築古物件を賃貸用に取得したい人には嬉しい話です。
仲介を通さず直接、不動産個人売買が成立すると、築古マンション・築古アパートを売却したがっている側も築古物件購入を考えている人も、仲介が入らないぶん、お互いにメリットある売買価格で取引できるかもしれません。

築古マンション・アパートの賃貸

東京都内では一部地域の不動産価格は上っているのに、低額なアパート・マンションの賃料収入自体が下っています。だから新古物件をまともな【市場価格】で購入しても収益化は疑問です。しかし、格安の築古マンションや築古アパートは安定すると思います。

築古物件の「売買価格」は売れなければ、経年・築年数の増加に従いドンドンさがります。また、築古アパートは所有者との交渉次第で相当仕入れ値を抑えられる、逆にいえば買叩かれる可能性があります。
対して「賃貸価格」は例え超築古でも【賃料の底値】に限度があります。売買相場はあってないようなものですが、賃貸相場は地域による底値が必ずあります。

相場がある限り、常識の範囲内の賃料で収まります。
例えていうなら、東京都内ならば、風呂なしトイレ共同の築古マンション・アパートであっても家賃1万円以下にする必要はないということです。
なぜなら、東京都内では1200万人の人口ピラミッドの底辺の人たちが、格安のマンション・アパートへの引越しのチャンスを狙って、SUUMOやHome’sで絶えず激安物件を探しているからです。
これらアパマン賃貸サイトは「家賃安い順」で検索されますから、都内で2~3万円の家賃で貸し出せば、賃貸サイトに登録したとたん相当数の申込が入り、片っ端から借り手が見つかっていくからです。

都内なら、事故物件・訳あり物件であってもSUUMOその他のアパマンサイトの「心理的瑕疵物件だから安いコーナー」を検索している人も膨大にいるので、けっこうな事件が起こった物件もちょっと値下げすれば、借り手が山のように現れます。
これは株式相場と同じ論理です。家賃2万円で大量の「買い(借りたい)」が入るから、相場が1万円以下に下がることがないわけです。

築古マンションなら大規模リフォーム、築古アパートなら将来の建て替え費用は必須ですが、今だに解消されないネットカフェ難民も多く、シェアハウスも賃料が高騰していることから、格安家賃のマンション・アパートは賃料が居場所がない人達からの定額賃料は安定的に望める可能性が高いです。

築古物件投資

築古物件投資はあくまで、好立地にある築古マンションや築古アパートを元所有者さんが納得して売ってくれるギリギリの低価格で購入できるかがネックです。
株式投資の【分散投資】とは、1つの銘柄だけに資金を集中して投機するのではなく、複数銘柄に資金を分けて投資し、トータルな利回りを求める考え方です。

築古マンション投資も、高級な分譲マンションの1室を購入するケースは不動産投資の失敗につながる恐れがあります。
1室だけでは、部屋を借りた入居者が賃料不払いのうえ不法占有などし始めたら、その築古投資は破綻したも同様だからです。
同じ築古マンション投資なら、割安でボロボロな小ぶりな物件でも1棟まるごと買取る方が賢明です。
一棟買いであれば複数の貸し室の、空室・不払い入居者・マトモな入居者すべての収益のバランスによって利回りを調整することができるので、悪質入居者1人にその築古投資が振り回されるリスクをヘッジできるからです。

この点、朽廃しかけた築古アパートを買取って、旧入居者とは定期借家契約に切り替え、生活保護者を対象に地域最安の家賃で賃貸しつつ満室をキープするボロアパート経営や、いわゆるホームレス対象の無料宿泊所ビジネスは築古物件投資としては、超高利回りの黄金方程式といっていいでしょう。

築古マンション・アパートリスク

個人の不動産投資家は、中古アパートの競売物件を一棟買い取りしたり、任意売却案件で築古マンションが売りに出ると買取って賃貸収入を得ています。
築古物件投資の利回りはリノベーション費用を惜しまずかけても元が取れるそうです。

好立地の中古アパートを購入し、再賃貸すると築古物件投資がなぜ高利回りになるかは、実際にあった高収益な築古マンションを例に、【例えばの話】で説明します。

例えば、現在の森ビル・表参道ヒルズの場所には、かつて同潤会アパートという1926年に建てられた築古マンションが建っていました。
設備も老朽廃した階段しかない公団アパートみたいな築古物件なのに賃料は高額。

築古物件なのに賃料高額の理由は、原宿と表参道の中間の場所で、青山ショッピングでは必ず通る場所。

ピーカーブー(Peek-A-Boo)という都内の超人気の高級美容室があります。同潤会アパートがあった頃、ピーカーブーが入居してて、同潤会アパートは給湯が各室になかったので、シャンプーの為の給湯設備にやたら苦労されていました。

階段もボロボロの同潤会アパートはピーカーブーのみならず、原宿で有名なショップや占いスタジオがあり、入居希望のブランドが殺到していました。80年前のボロアパートなのに入居者殺到すなわち家賃を貸主が決められる不動産。

築古マンションだから築年数&耐震性から価格査定したら、土地代しか払えない建物0円の古家付土地なのに、賃料収入は確実。
もし、解体されずヒルズではないボロボロのままで森ビル以外に売買されていても、ヒルズほどではないにしろ、そこそこ高利回りな築古物件投資の対象として、老朽化した建物のままでも高値がついたかも知れません。

築古物件の売却処分をご希望の方、ご相談下さい

所有されている築古物件の売却処分をご希望の方、ご相談下さい。
築年数20年~25年を超えた築古物件は、一般の不動産買取業者さんに売却しようとしても、古家付き土地として、【土地代-解体費用】という格安価格にしかなりません。

当ブログ運営において、自社ではじめる「シェアビジネス」に転用するための住宅を購入しようと思っています。
もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借家し利用させていただきます。
築年数は不問です。
東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市に所在する築古物件をお持ちでしたら、一度、ご連絡、ご相談下さい。
以下の「難物件、他、買取」より、現状をお知らせ下されば、誠意を持って購入の段取りを付けさせていただきます。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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