底地査定評価―底地価格を土地の調査・鑑定から価値判定する

底地査定とは、土地価格のうちの底地価値、地上に建物が立った状態の地面のみの価格評価を調査鑑定することです。
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底地査定

底地査定とは、その土地価格のうちの底地価値、地上に建物が立った状態の地面のみの価格評価を調査鑑定することを意味します。
底地とは、借地権付宅地の所有権および土地そのものを意味します。所有権を底地権、所有者を底地人と呼ぶこともあります。

借地権建物のデザイン

底地と貸家建付地とは、土地ごと貸す底地、土地上建物を貸す貸家建付け地という違いがあります。

底地所有者には土地の処分権はあっても使用収益権がありません。それは、自分が有するこの地面部分の権利を借地権者に土地貸借の形で与えているからです。
よって、底地査定をすると底地の評価はその土地価格の2~3割ほどしかないことがあり、底地所有者は(分っていることとはいえ)ガクゼンとするのです。

不動産取引・土地売買においては、借地借家法の定めにより、本来の所有権者である地主・底地人よりも、土地を借りている借地人のほうが法律上保護されます。

借地借家法は弱者保護の法律ですから、土地を借りてその上に建物を建て住んだり商売をしている借地人を守るような構成で立法されているのです。
土地を貸している相手のほうが、法律上の保護や権利が強いから、そのぶん底地の査定価値は低くなって当然といえます。

東京都内や神奈川の底地査定

底地査定の結果では、同一の土地に存する権利の価格として、借地権価格のほうが底地査定価格より高額になることのほうが多いです。
なぜかというと、土地そのものを買い取るより借地権を取引する方が割安で手っ取り早いからです。

東京都内や神奈川(横浜・川崎市内)の繁華街の借地権は高騰し続けています。
横浜市や川崎市は土地価格自体も上昇しているので、底地価格も上昇していると考えたいところです。

しかし、底地の価値は借地人から賃貸借契約に基づき支払われる地代がベースになり、この地代は旧法借地権に守られ、なかなか値上げできません。
地代が取れない底地の査定価値は低くて当然です。
よって借地の査定は上がり、そのぶん土地価格に占める底地査定評価額は下ってしまうのです。

地価を表す絵

川崎市の地価は前年比5%上ったところもあり、横浜市の一等地は坪1千万円を越えました。しかし、地代は横ばいです。

実際は商売で大儲けしている借地人でも、法律の前では保護すべき弱者です。底地人に有利な状況にするのを法律が阻んでしまい、「土地公示価格が上昇したから地代も値上げします」と簡単にはいかないのです。
結果、東京都内や神奈川県の横浜市・川崎市といった大都会ほど底地査定は低い評価となります。

底地価格

底地価格は、借地権に土地の価値のほとんどを持っていかれ、土地の値段における底地査定評価が低いため【安い】値段にしかなりません。

ところで自分の土地に建つ自分の家ならば、好きに建て替え・リノベーションしてOK!、誰の許可もなく建て直し可能です(もちろん建築基準法に則って)。

しかし、借地建物は地主が所有する「底地」の上に建つぶん、底地と切り離して存在しえず、何かの時に底地人たる地主の承諾が必要です。

何かの時とは、すなわち建て替えや増改築、「借地権売却」などのイベントごとの時です。

借地人も強いばかりではなく、【借りる権利】であり、所有権じゃないという点で弱みもあります。

底地価格査定と更新料承諾料

「底地人が建て替えの許可を拒否する」・・・なにか、いい知恵ないか?

と知人の紹介で相談にこられた川崎市在住の借地人の商売人さんがいました。

借地権買取の依頼でもなく、話してもコチラに何のメリットもなかったけど、知人の顔を立てるため一応、相談には応えました。

この相談者が、今まで底地人の温情に甘えて更新料を払わずにきて、「増改築に対する底地人の承諾拒否に憤っている」なら、道徳的な考え方から改める必要があります(借地権更新料を払わずきた図々しさを自覚していない/こういう借地人は多いです)。

底地人としたら、自分の有する土地の底地価格は低く査定評価されているのに、その原因であり、恩恵を受けている借地人が地代や更新料を支払わず、しらばっくれているなんて我慢ならないわけです。

底地人が今までの相談者さんの非礼にムカついて、借地権の売却や建替えや増改築の許可を拒否するのにも一理あります。
(今まで更新料払わなかった『ワビ料』を『借地権譲渡承諾料』にそえて話をしにいけばトラブルは早々おこらないです)

底地の査定評価価格と土地代

相談者に底地人との心情的トラブルがなく、例えば地代の増減額請求に対する拒否紛争など火種もない場合、もしかしたら底地人は他の誰かとの「底地売買」が狙いかもしれません。

借地建物のイラスト

昭和時代の中~後期に【借地vs底地】の貸地契約を結んだ当事者、借地人も底地人も、今はかなりの高齢のはずです。
高齢の底地人・地主の多くは、自分のモノなのに大した価値を持たない底地の価格(底地査定)に不満を抱えています。
底地売却価格は高く評価されなくても、買い取ってくれる人がいれば売却したいものです。

そして、底地の査定評価額がマックスになる時とは、借地権消滅により貸宅地・底地の状態から脱却できる可能性が出てきた時です。
つまり、底地売却の可能性があって、借地権の更新などさせたくないから、相談者の建て替えへの承諾を拒否したかもしれないわけです。

借地権を買い戻してでも土地建物を同一名義にして売払うこと。借地+底地をひとつにして売却(底地+借地権×同時売却)するのが一番――これは、自分の土地なのに低い底地価格(底地査定の評価)で悩んでいる地主たち共通の思いです。

底地評価

相談者に土地を貸している地主がそんな高齢者である可能性もあります。底地売却のさい地価の高い川崎の土地上に借地権建物という「権利主張の強い建築物」があると底地評価は安く見積もられます。それより更地の土地のほうが高額で売却できます。

そうであるなら、借地権更新を承諾したも同様の建て替え承諾などしないでしょう。
借地権者が行う建て替えの意味は借地権更新と同義だからです。
建て替え承諾と同時にその土地には、あと数十年は借地権建物が建ち続けるという底地評価が下ります。
そうすると、そのぶんまた、底地査定(底地価格の値上げ)は厳しくなります。

底地評価を最高価格で査定

ここで、ちょっと考え方を変えて「その底地査定価格を最高額に評価して買い取ってくれる可能性のある人」に、腹を割ってアプローチすれば良いこともあります。

「最高額でその底地買取してくれる可能性のある人」とは、ほとんどの場合、その土地上に建物を持っている借地人さんを指します。

借地人さんで土地周辺の地縁もできて商売もしっかりした人なら、不動産業者や赤の他人よりもよっぽどその土地の価値を知っています。

なので、この相談者さんは、地主さんが建て替えの承諾を拒否した時、交渉を蹴ったりしないで、「では、底地を私に売ってくれませんか?」といえば良いわけです。

売却益の現金の写真

自分自身が建て替えしてまで、その土地でやって行きたいなら、地主に対し、その底地価格を高く査定評価して「売って下さい」と言ってみるべきです。
もしかしたら、底地譲渡のつもり等はサラサラなくて、単に借地人が嫌いだから建て替え拒否しているのかも知れません。

しかし、自分の底地の価格査定に高い評価をしてくれたら、地主としても悪い気はせず、売りたい気持ちになる可能性があります。
こういう借地権交渉・地主交渉は、ダメ元でやってみるだけの価値があります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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