定期借家契約―中途解約・再契約と公正証書【定期建物賃貸借契約】

定期借家とは?

定期借家契約とは、借家権に基づく契約更新がなく、定期借家期間の満了時に絶対的に契約終了し確実に明け渡しを受けられる建物賃貸借契約の方法を意味します。定期借家契約は定期建物賃貸借契約と同内容の契約といえます。

定期借家契約とは、新借地借家法に基づく法定借家権のない借家契約で法定更新がないため、賃借人が定期借家契約の対象賃貸物件(借家)に引き続き住みたければ、期間満了の都度、定期借家再契約をすることになります。

定期借家とは「定期賃借」を意味するため、中途解約が原則禁止の借家契約であり、定期借家契約を途中解除したつもりでも、残りの借家期間の賃料の支払義務が残ります。

これらについては後半部分〈 定期借家再契約定期借家中途解約 〉で解説しています。

定期借家・定期建物賃貸借と借地借家法

定期借家・定期建物賃貸借(=借家権無し)の対極は、一般的な建物賃貸借契約書です。アパートやマンションの賃貸では当然の書類ですが、個人の自宅間貸しも、下手に賃料をとって書類を残すと、借家権を主張され居座られる可能性があります。

個人宅で他人に借家権を主張されては堪りませんが、今までは賃料0円の使用貸借によって、借家権を発生させない事が対策でした。新制度として定期借家契約(定期建物賃貸借契約)ができ、この定期借家制度で借家トラブルは減少しました。

注意

airbnb&ゲストハウス経営の定期借家的な注意点

会社の地方支所へ短期出向中の間、小遣い稼ぎに3ヶ月だけ他人に自宅を貸したら、借家権を主張し素直に明け渡して貰えない・・・。

カウチサーフィンサイトで見ず知らずの人間に宣伝して貸したり、安易に設けられると思ってairbnb・ゲストハウス経営に気安く参入すると借家権トラブルに巻き込まれる可能性もあります。

こういった、個人間の賃貸借トラブルにも定期借家契約(定期建物賃貸借契約)は威力を発揮します。

定期借家契約公正証書

前述の、法定借家権主張によるゴネ占有の防止対策のための定期借家契約を完成させるには、一般的な建物賃貸借契約書の中に特記事項として定期借家契約を表記するのでは足りません。

建物賃貸借契約書と定期借家契約書をセットで公正証書にする必要があります。

建物賃貸借契約書の中に特記事項として、「定期借家契約付き」を記すのではなく、契約書の表題を定期建物賃貸借契約書と変更するのでもありません。

建物賃貸借契約書1通に付き、もう1通、定期借家を明示した定期借家契約書を作成し定期借家契約公正証書にしなければならないという意味です。

定期建物賃貸借契約書と定期借家契約書

定期借家契約による絶対的更新拒絶には、建物賃貸借契約書とは別に「借地借家法38条―定期借家契約」の説明を記した定期借家契約書を添付した公正証書が必要というルールは、平成24年9月13日最高裁第一小法廷で判例(定期借家契約最高裁判例)となりました。

つまり、最高裁判例以降は、定期建物賃貸借契約書と定期借家契約書を公正証書にするセットが標準化したわけです。

定期借家契約に対する借地借家法38条2項の書面について、東京地裁での判決は定期借家契約書を別に用意しなくても、定期建物賃貸借契約書という契約書1枚で足りるとしました。

ところが、高裁判決はこの、定期建物賃貸借契約書1枚だけで定期借家契約は成立するという判決を否定し、最高裁判決も高裁判決を支持し、定期建物賃貸借契約書プラス、その専門証書(定期借家契約書)が必要だ、と判決しました。

建物賃貸借契約+定期借家契約、公正証書

この判例から分るのは、定期借家契約書と定期建物賃貸借契約書をいっしょくたにしてはならず、建物賃貸借契約書の他に特別の定期借家契約書を作って借家人に交付し、更に公正証書にまとめないと「法定借家権が発生する」という事です。

つまり旧法借地権時代の旧借家法のように、今だ根強く借家人を保護する判例が踏襲されているようなものだといえます。

よって貸主は、例え定期建物賃貸借契約書を1枚作っても、もう1枚定期借家契約書を作成し、これらをもって公正証書にして、更に定期借家契約(借地借家法38条2項)の説明をした確認を借主から一筆とるくらいの慎重さが必要だという事です。

買取契約のさい、細かく重要時呼応を説明する業者が一番。

定期借家中途解約

定期借家契約の中途解約は原則できません。定期借家は途中解約を留保しない中途解約禁止の賃貸借契約だからです。借主都合で定期借家契約を中途解約させようとしても貸主の同意がなければできません。

定期借家契約を中途解約しても期間満了まで家賃を支払い続ける義務があり、これは契約途中で退去しても同じです。

借家人からしたら、「形式上の書面中途解約はせずとも、退去した事で物理的に定期借家契約は中途解約したも同然で、部屋は空いているのだから他人に貸せばいい」という考えになるでしょう。

しかし、これは契約当初に定期期間借りるという約定によって、その家賃で借りられた借家人の身勝手な主張であって、定期期間借りると決めたら、定期期間は借家の家賃支払い義務が生じるのは当然なのです。

よって、定期借家契約を途中解約したと勝手に解釈して退去した借家人には、まだ家主への家賃に支払義務が続いているわけです。

定期借家契約・中途解約無効で家賃支払義務継続

どうなるかというと、期間満了まで定期借家契約・中途解約が無効のまま、定期借家家賃の支払い債務が借家人に計上され続ける事になります。

とはいえ、定期借家契約(定期建物賃貸借契約)が途中解約できないまま、借家人が家賃滞納を続けても、その債権回収はほぼ不可能です。

定期借家契約を途中で反故にして逃げるような相手には、公正証書に基づいて強制執行をかけても、差押える担保物件も預金もないケースがほとんどだからです。

実務=定期借家契約・途中解約禁止の例外措置

家主としても「定期借家契約=中途解約無効」という原則を振りかざしても、1円にもならないどころか、本来、もらえるかもしれない来月分の家賃まで不貞腐れて支払いを渋られるかもしれません。

ですので、「定期借家契約(定期建物賃貸借契約)は途中解約できません」が、「しかし」・・・「来月分だけもらえれば、1ヶ月先の途中解約でOKです」というのが、実務の定期借家契約・途中解約の実態になっています。

定期建物賃貸借契約書

普通の建物賃貸借契約では、3ヶ月の予告をもっていつでも中途解約が出来ます。定期建物賃貸借契約書(定期借家契約)は、原則、解約権を留保しない契約です。

しかし、定期建物賃貸借契約書の特約として期間内解約条項を設ければ解約を可能とできます。借地借家法38条の各項の準用をする形をとればいいでしょう。

定期建物賃貸借契約書には期間の定めがなくて1週間でもOKです。

ところが、1年以上の定期建物賃貸借契約書の期間満了に対し、いちいち6ヶ月前までに「期間満了で契約終了」と告知しなければならない義務が大家に課されています。

定期借家契約終了告知と借地借家法38条

この告知義務は、借地借家法38条4項によります。

面倒な話ですが、6ヶ月前までに告知するのを忘れて、普通の賃貸借契約のように3ヶ月前に告知すると、その時から6ヶ月間は賃借人が賃貸借契約を継続できてしまいます。

定期借家の中途解約は原則できません。借主都合で定期借家契約を中途解約終了させようとしても、家主の同意がなければできません。

また、期間満了までは家賃を支払い続ける義務があり、これは契約中途で退去しても同じです。

これだと賃借人に酷だし、いったん出て行ってしまえば、支払義務があっても担保も何もない人から取り立てるのは不可能です。

だから、借主保護の名目で定期借家契約は特約を設けています。

「特約事項:借主は一ヶ月の予告期間をもって定期借家契約を中途解約できる」みたいな感じの文言が、今時の定期借家契約書にはもれなく記載されています。

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特約無しで定期借家契約を中途解約できるケース

借地借家法38条5項では、特約無しで定期借家契約を中途解約できる事情として、病気療養や親族の介護など非常事態は中途解約OKとしています。

こういう事情があれば、借主は定期借家契約を中途解約できます。ただし、契約終了は申入れの1ヵ月後になります。

「父が倒れたから今月で退去します」といっても、来月分の支払義務は残るということです。

これを、特約で封じ込めることはできません。「特約:介護・療養の事情あっても途中解約は認めない」等という鬼のような契約は許されません。

また、38条5項の「1ヶ月前の予告」を長くすることもできません。

つまり、

「非常時は1週間前の予告でも契約終了可能」という良心的な契約は許されますが、

「非常時は、3ヶ月前の予告により契約終了」などと特約に定め、法律で許された1ヶ月より余分にあと2か月分支払え!

なんて悪どいのは許されない、という意味です(38条6項により無効にされます)。

このように、定期借家契約は再契約や中途解約などについて、家主にも借家人にも公平な契約と言えます。

アパマン「契約期間:2年間/定期借家契約」の意味

SUUMO・週刊賃貸などアパマンサイトを見ると物件情報の賃料や入居条件の下のほうに〈契約期間:2年間(定期借家契約)〉となっているのがこれ。

賃貸業者さんも仲介する責任を果たすため、大家さんを〔家賃踏み倒しの悪質借家人〕から守るため、こういう契約方法を実践しています。再契約型定期借家契約といいます。

また、セコい集客手段(おとり価格)として、10万円はしそうな借家が《賃料4万円(定期借家契約(6ヶ月))》となっていてトラブルになることも。

ともかく定期借家契約を締結することで〔地方出向中の間だけ自宅建物を賃貸〕という希望を安全に実現できることになります。

東急リロケーション、リロケーションジャパン、KENコーポレーション

東京都内23区や横浜市内の電柱には、昔、アルファベットの縦書きで【KEN】と書かれた広告が至る所に貼られていました。

この【KEN】の広告主のケンコーポレーションさんは、高級住宅の富裕層だけを対象にして、〈定期借家契約〉の仲介をしていた〈老舗〉です。

今は〈高級賃貸仲介〉として、普通の賃貸物件も扱っていますが、昔は港区や渋谷区、横浜などの〈外国人の富裕層〉の空き家を定期貸ししてました。

横浜ビジネスタウン

KENコーポさんのやってたのは、金持ちの邸宅の賃貸を請負い、都内や横浜に多い〈外国大使館〉の関係者に斡旋するというもの(23区と横浜限定)。

〈リロケーション〉ともいう、ビジネスモデルとしてオンリーワンかつ金持ち相手(借りる方も金持ち)というアイデアに富んだカッコいい商売です。

金持ち相手だから、定期借家契約とかしなくても払うもの払ってくれるでしょう。

最近は、やはり東横線オーナーでもある東急グループの「東急リロケーション」さんのシェアがトップなのかも知れません。

また、最近は、リロケーションジャパン、リロケーションインターナショナルなども広告が目立ちます。ただ、先駆けはKENさんじゃないかと思います。

ケン・コーポレーション – Wikipedia

リロケーション – Wikipedia

リロケーション手数料とリロケーションサービスの評判

普通の一戸建ては相続しても、自分が住む以外は売却しようとしても〈買取査定〉が安すぎて積極的に売る気も起きません。

しかし、中級クラス以上の中古住宅なら、こういうリロケーションサービスを使えば、手数料などはかかりますが着実に収益化できる点は魅力です。

リロケーションは物件維持など手数料か高くつくと評判ですが、上手くつき合えば空き家対策には有効なのではないかと思います。

借地借家法38条―定期借家契約

定期借家契約の成立要件は借地借家法38条に規定されています。建物賃貸借契約とは別個の定期借家契約の効力は以下のリンクが示しています。

借地借家法 38 条2項所定の書面は・・・| 一般財団法人不動産適正取引推進機構

定期借家契約を成立させるためには貸主は、契約更新がないこと―期間満了で賃貸借契約が終了する事を書面交付で説明しなければなりません。

書面交付がないと契約の更新がないとする定めは借地借家法38条2項により〈無効〉とされます。

そうなると、〈普通建物賃貸借契約〉だけが成立してしまい、期間の定めのない借家契約として強固な〈借家権〉が発生してしまうのです。

(定期建物賃貸借)

第38条2項

前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

借地借家法条文

一時使用目的のための賃貸借と定期借家契約

土地賃貸借も一時使用目的と明確であれば借地借家法2条1号の〈借地〉に当らず、借地権を発生させずにすみます。

借地権建物のデザイン

建物賃貸借も同様に、一時使用目的のための賃貸借とする要件で借家権を設定されません。

定期借家契約は一時使用目的の賃貸借を保全するために後から出来た法律制度です。

両者の違いは明確にはいえませんが、イメージでいうと〔イベントスペース借り=一時使用〕vs〔短期の借家=定期借家〕で問題ありません。

定期借家再契約

ともかく定期借家契約には、期間の長短の制限もなく極端な話、1日でも10年でもOKです。しかし、定期借家契約には公正証書にする等の手続きを得ることが必要。

アパマン業者さんのやってる〈おとり家賃〉の賃貸借契約は書類のみ。公正証書作成までやりません。数万円の賃料のために公正証書も面倒だからです。

でもあの契約形態では、悪質で知識のある借家人が入居して騒いだら借家権を盾に揺さぶられる可能性も高いといえます。

定期借家契約締結には、契約書とは別個独立の定期借家に関する書面の交付が必要と判断した事例|国民生活センター 暮らしの判例より

また、自宅を定期借家契約で貸し出し賃料収入を考えるなら、定期借家契約の再契約に詳しくなっておく必要があります。

定期借家契約再契約―再契約型定期借家

定期借家契約は平成12年3月1日に、それまでの〔借家人に絶大な権利を与え借家占有が溢れ住宅賃貸借市場が停滞〕していた状況を打破すべく施行されました。

定期借家契約のメリットは更新がなく、契約期間を定めて、再契約~再契約と再々契約を繰り返していくこと。これは再契約型定期借家契約と言われます。

これにより、借家人に不当に安い賃料で占有し続けられる可能性が、将来に向けて減少しました。定期借家期間満了で契約終了、あとは定期借家を再契約しなければ居住権がありませんから立退き料を払う必要がありません。

しかし、定期借家法(借地借家法の中の制度)で制限できるのは、法律施行後の契約です。

普通借家契約を再契約型定期借家契約

法律施行前の普通借家契約を再契約型定期借家契約に変更することはできないので、契約終了&再契約ができません。

昔の借家法のように更新され続けています。

都内の23区の一等地に老朽化した「~~荘」みたいなアパートが残ってて、無職の爺さんが昼間から酒飲んだくれている光景をよくみかけます。

あれは、借家権を持っているものの借家権は転売できないので、占有し続ければ、再開発のための立ち退き料をゲットできる・・・「何とか金にしよう」として居座っている〈可能性〉があります。

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居住用建物以外の建築物への定期借家契約

定期借家契約は、法律施行前の居住用建物以外の建築物には適用できます。つまり、倉庫や店舗には法施行前の契約でも、契約終了し、再契約の形を執れるわけです。

定期借家契約は、契約終了後に更に定期借家契約再契約の繰り返しで、1年未満の契約も可能です。

だから、例えば〈夏の2ヶ月〉だけ、湘南地域のシャレたリゾートマンションを定期借家契約できるわけです。

定期借家契約最高裁判例

定期借家契約公正証書の効果を確たるものにするには、建物賃貸借契約書と定期借家契約書の2枚を用意するべきです。

最高裁判例で「建物賃貸借契約書+定期借家契約書」と合わせた定期借家契約公正証書でないと定期借家契約として認めない、という判決が確立したからには、裁判になれば同様の判決しか出ないということです。

契約書類が1枚増えることが定期借家契約としてみて貰える「別れ目」なら、定期借家契約を説明する書面の作成の手間を惜しんでは損をします。

最高裁判例を踏襲するのがほとんどの民事裁判の判決です。それなら最高裁判例に倣った定期借家契約書を準備すればよいだけともいえます。

最高裁判例を備えた定期建物賃貸借契約書

「借家契約書、建物賃貸借契約書」も借地契約書と同様に、「定期契約」を説明する書類が1枚増えただけで結果が大きく変わります。

最高裁判例を備えた定期借家契約書にするためには、「借地借家法38条―定期借家契約」を大きな文字で簡潔に説明した説明文を準備したほうが良いでしょう。

そして定期建物賃貸借契約書に、

「借主は、本契約締結に先立ち、あらかじめ貸主から『本契約は更新がなく期間満了により賃貸借が終了する事に付き説明を受け、定期借家契約書においても同様の確認をした」

という確認文を付け加えるといいです。

これは、最高裁判例の判旨を受けて、その対策としての文言です。(以下、国民生活センターより引用)

参考:定期借家契約締結には、契約書とは別個独立の定期借家に関する書面の交付が必要と判断した事例

本件は、この書面につき契約書と別個独立の書面である必要性を認め、契約締結に至る経緯や、賃借人の認識の有無・程度といった個別具体的事情を考慮することなく、形式的、具体的に取り扱うことが相当として、賃借人が定期借家と認識していても、かかる書面交付がないことを理由に、定期借家に当たらないとした事例である。(最高裁平成24年9月13日判決)

国民生活センター

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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