定期借地権デメリット―地代相場、登記、定期借地権契約書・公正証書※任意売却

定期借地権 デメリット

定期借地権の1番のデメリットは、定期借地権の中途解約に違約金が必要になる点です。

旧法借地権の時代、普通借地権は契約が一度成立すると土地を借地人に永遠に乗っ取られたまんまのような賃貸借関係でした。

これではデメリットが強すぎ、地主が借地権を敬遠してしまい、日本の都市化・近代化が危ぶまれるという危惧から、定期借地権は産れました。

東京都の密集した町並み

定期借地権は絶対的な期限が定められた借地契約であり、借地人はその期間を確実に賃借し続け、満了後は更地返還する義務を負っています。そして中途解約には違約金です。

国土交通省による定期借地権の解説ページへのリンク〕

定期借地権中途解約のデメリット

地主としては真っ当な話ですが、借地人にとって定期借地権の中途解約違約金条項は、デメリットと感じるようです。

定期借地権で中途解約が必要な理由は、定期借家契約を例に説明すると明解です。

定期借家は、2年なら2年、借家契約を100%継続してもらい、期間満了時には借家権を発生させず、更新は不可、立ち退き料などの無駄な経費を考えなくていいから家賃が安いのです。

SUUMOやHOME’Sといった不動産サイトの物件情報を見れば定期借家の安さがわかります。

定期借地権もこれと一緒です。

定期借地権の契約解除には違約金が必要になる事は、定期借地権契約書にも記載される重要事項であり、このデメリットがある事を知った上で契約した事なので保護は不要、と考えられます。

定期借地権の地代相場より安い地代の根拠

一定期間だけの貸し地であり、将来は借地権返還が約束され、50年間は確実に地代収入が得られるからこそ定期借地権地代は周辺の借地料相場より安いのです。

定期借地の保証金は普通借地権より安いですが、これと50年間の地代収入のトータルで、安定した底地利回りに繋がるわけで、定期借地契約を中途解約されると地主の「皮算用」に狂いが生じるのです。

そうなったら、周辺より安い初期投資で借地させてあげた約束を中途解約で反故にしたペナルティとして、違約金を取られても客観的にしかたない、貸地契約の上で、不可避なデメリットと考えることができます。

定期借地権のメリット

定期借地権のメリットは、借地借家法6条に反する強行規定の例外として、更新拒絶正当事由を必要とせずに、確実に賃貸借契約を終了させられる点です。

定期借地権契約書(公正証書)による定期借地権設定のメリットは、借地権の類型の中で唯一、借地期間満了を理由に土地の明け渡しを受けられる事です。

定期借地権登記による公示のメリット

定期借地権には一般定期借地権の他に、借地期間を10年以上50年未満とする事業用定期借地権があります。これは非居住用建物所有目的です。

そして、建物買取の形で借地権解除をして更新を許さず、居住利用も可能というメリットを持つ建物譲渡特約付定期借地権というのが、3つ目の定期借地権です。

これらの定期借地権は登記による権利関係の公示をする事で明白に第三者に権利主張できるというメリットがあります。

定期借地権登記によるメリットは、特に普通借地権と異なるメリットとして、借地上の建物の「堅固・非堅固」などの構造によって存続期間の延長を気にしなくて良い点にあります。

現状有姿説明の写真。

定期借地権契約書(公正証書)

定期借地権契約書公正証書)は、更新しない、建物構造による期間延長がない、借地借家法13条による建物買取請求権がない、という「3ない」を特約として特記し、締結します。

借地契約は原則は口頭約束でも成り立ちますが、定期借地権の場合は借地借家法22条により、これら3つの特約を盛り込んだ定期借地権契約書を「公正証書による等、書面」で作成しなければなりません。

【定期借地権について】

Q:その契約には、どんな要件が必要ですか。

A:次の2点が必要です。
1.存続期間が50年以上であること
2.前述した特約は公正証書による等書面によってすること

日本公証人連合会

「公正証書による等、書面で」とは、「公正証書などの書面で」とも言い換えが可能です。つまり絶対に公正証書にしないといけないわけでもありません。

しかし、定期借地権を規定した借地借家法が施行されてまだ20年ちょっとで、定期借地権契約書で建てた建物が期間満了するまでに状況がどう変わるか分りません。

公正証書の定期借地権契約書が必須

定期借地権契約書は書面で行うのは義務ですが、自由であっても、定期借地権を公正証書によって確定させておく方がなにかと安心と言えます。これは、定期借地権の登記にも言えることです。

ほとんどの定期借地権契約書では、中途解約には解約承諾料とか違約金の形でペナルティを支払わされる契約内容、つまり定期借地権中途解約のデメリットが記載されています。

公正証書にする書類に途中解約のペナルティが記載されているからには、保護規定は不要といえます。途中解約の違約金に関して、全国宅地建物取引業保証協会さんがPDFファイルで情報を公開しています。

定期借地契約の留意点 – 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会へのリンク 〕

定期借地権地代

定期借地権の地代は、土地価格の高騰や近隣の地代に比べ不相当になった等の事情で増減が認められるものの、これは借地借家法11条の強行規定とも解されます。

定期借地権契約書に地代改定の特約を設ける場合、11条に反しない範囲での地代増減額を意識する必要があります。

定期借地権地代の「自動改定条項」も経済事情の変動に照らして相当であれが認められると判例でも示しています。

定期借地権の地代相場と借地権価格の査定額

定期借地権の地代相場は、消費者物価指数スライド条項により考えるべきです。近隣の借地相場と連動させて定期借地権の地代相場を考える事には、大きなデメリットが含まれています。

旧法賃借権による借地人有利の地代設定での地代相場価格は現実とかけ離れた安さです。さらにこれからは、普通借地権のニーズの減少から借地権価格の査定額は下落します。

東京都内や横浜川崎の地価高騰エリアを除いて、日本中で土地が余り続けているのは空き家対策法による条例施行に取り組む自治体の急増を見れば分ります。

借地権設定してまで土地を必要としない時代に、地主自ら定期借地権の地代相場を下落していく近隣借地相場で考えるのは定期借地権のデメリットであり、消費者物価指数に照準を合わせないと損をするでしょう。

東京都内土地購入価格と定期借地権地代相場

東京都内の一般定期借地権を利用した分譲住宅の保証金は、土地価格の1.5~2割です。定期借地権付き分譲住宅では、地代は近隣マンションの管理費+駐車場料金ほどです。

横浜市辺りは坪90万円くらい。30坪位の敷地ならフツーに土地購入すると2,700万円。定期借地権の地代保証金相場はその15%としたら405万円。

マンション管理費は最低2万くらい、駐車場代1.5万くらい・・・計3.5万円/月々。でも、50年間も地代払うと土地に2,100万円。(保証金足したら2,600万・・・)

購入して2,700万円、定期借地権の地代に2,600万円。単純計算だから何ともいえません。あとは、上物の住宅建築費用が幾らになるか?という所です。

横浜市では路線価などが調べられる専門ページがあります。

よこはまの固定資産税路線価 – 横浜市行政地図情報で路線価をチェック〕

デメリットばかり挙げていますが、最後に、定期借地権契約期間内なら建て替え承諾料や更新料が不要であるという定期借地権のメリットもあります。

定期借地権住宅の任意売却(売買~買取)

最後になりますが、東京都内23区のうち、

品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区(地価の高い区、シェアとかありえない区は除外しました)、

および、神奈川県横浜市・川崎市の定期借地権住宅に限って、買取(任意売却)に応じます。

mail-glass

物件を買取って、シェアビジネス用に利用しようと考えているので、場所と売買価格が折り合えばと思います。

詳しくは、以下の「買取り実施中です」をクリックして下さい。

※ 値段によっては、定期借地権住宅に限らず、共有名義でも再建築不可物件でもかまいません。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)