青田売り売り建て住宅とは=建売住宅を擬したトラブル販売法

売り建て

売り建てには、不動産建築用語の「うりたて」と金融・信用取引(商品先物)用語としての「うりだて(売り建玉)」の2通りの意味・用法があります。
普通の住宅は建てて売り、青田売りは建てる前に売買契約を結んでしまうものです。そして、売り建ては市町村の建築確認が必要な未完成建物を「これから建てます」という約束自体を売るようなもので、非常に不安定な不動産売買契約です。

建て替え、リノベの写真

不動産建築用語の売り建てとは、建築許可を得る前に〈建築条件付宅地販売〉を擬して不動産を売却する宅建業法違反の住宅販売方法です。

売り建て住宅

売り建て住宅とは、売り建て営業で販売される建築許可前の住宅を意味します。建売と売建とは意味合いがまったく異なります。

建売住宅の意味は建ててから売る合法な不動産、売建住宅は禁止されている違反な販売法によるものです。

売建住宅トラブル

売建住宅とは、未完成販売とも言われ、建築確認どころか建物の設計プランさえ調っていないこともあり新築購入トラブルの温床となっています。

売り建て、という表現が《建売住宅》を連想させる紛らわしい広告表現として規制されていますが、それでも宣伝によって誤解して購入する消費者との紛争が絶えません。

売買方法が違法でも、建物まで違法建築物となるわけではありません。

しかし、売り建て・青田売り住宅で行政トラブルになった物件が、事故物件、訳あり物件として扱われることもよくあります。

売り建て・青田売りVS建て売り

完成されたシステムで法律に則って分譲販売される〈建売住宅〉と比較すると、売り建て住宅はまったく異なる違法行為だと分ります。

売建て住宅の販売方法は、未完成販売という点において、青田売りとも類似しています。

青田売り

青田売りは、「水田が米を収穫できるか判断しがたい『早苗の青田』の状態」で収穫高を先物売りすることです。

青田買いをした側は、水田が豊穣な米の収穫をもたらすか、秋の台風で不作になるか、分らないまま購入するので大損を被ることもあります。

新卒の就職人材を他企業に先駆けてリクルートすることは青田買いと呼ばれます。この場合、青田売りするのは学生側になります。

青田

青田売りとは?

青田売りとは、〈未完成販売〉とも売り建てとも呼ばれる一戸建て住宅やマンションの販売方法です。

不動産の青田売りは売り建て住宅とも呼ばれ、まだ建ててもいない住宅をパンフレット等のイメージだけで販売する方法です。

分譲住宅の青田売りでは、販売契約が済んでから建築条件が合わず建築確認許可(※)が下りないといったトラブルがあります。

分譲マンションの青田売りでは、引渡し後の間取りがセールス時点の説明と違う、狭いといったクレームトラブルが起こります。

※ 建築確認に関する参考に〔建築確認後の計画変更で再申請手続き〕もご参照ください。

建築条件付き宅地販売と青田売り

建築条件付き宅地販売(建物建設も請負う約束で土地を売却する契約)という不動産売買手法は、合法な不動産取引です。

しかし、青田売り(売り建て)は造成や建築許可が済んでないのに住宅や土地を売却するため、契約後にトラブルが生じやすいのです。

※ 住宅トラブルに陥らないため、住宅金融支援機構の審査を信じていいか議論の余地があります。
住宅性能トラブルに関しては住宅紛争審査会への申立てによる救済措置があります。

建売とは?

建売とは、宅地と建物を一体で販売する不動産取引です。建売で売買される建物を建売住宅といいます。建売住宅は販売者が設計施工し建築確認を取得します。

建売住宅は、販売者が建築確認を取った住宅を購入するので、注文住宅のように自由設計といった購入者の意見を反映した建物は、原則、作れません。

注文住宅かつ建売住宅、つまり注文建売住宅も無数にありますが、一般的なイメージとして、「規格品住宅=建売」「自由なデザインを注文=注文住宅(≠注文建売住宅)」という認識が普及しています。

横浜中心街の空撮

建売住宅価格

建売住宅は規格化された工業製品のように原材料コストを抑えられます。よって、建売住宅価格は価格が割安です。

また、既に同じ家がオープンハウス建売などのモデルルームに存在し、既存購入者宅の内覧会などで購入後の自宅イメージを現物確認できます。

注文住宅と比較し、引渡し後の「イメージと違う」といった住宅購入トラブルを避けられるので、建売住宅は価格相応の住宅選びができる点でメリットがあります。

※ 別ページに建売住宅売却―建売住宅で後悔・失敗しないデメリット・欠陥の調査をまとめてあります。

また中古住宅として自宅売却するさいには、建売住宅は安く見られるとはいえ、周辺に同様の建売中古売買事例が揃っています。
セキスイの中古建売なら~~円位、ミサワの中古建売なら~~円位、という風に売買相場があるので、不条理な買い叩かれがない、というメリットがあります。

建売住宅トラブル

建売住宅は、大量生産される建材や設備を利用して家を建てていくので、建築コストも安く完成までの工期が短くて済みます。

何より「売買価格」が明確で一律というのは、消費者としてトラブルになり難く安心できるところです。

建売住宅は「工業製品・システム商品」であるため、再建築不可物件が建つような狭小な間取りや住宅地の奥まった土地に建築されることはありません。
なるべく規格化されたままの建物パーツをシステマチックに建てて売ることを想定したプランなので、普通の分譲住宅地向きの販売住宅です。

例えば、旗竿地間取りの土地に建売プランの家を建てるとなると、建物敷地までの資材搬入が、道が狭くて重機が入れずにできず、人手が余計に必要になるため、割高になることもあります。

メリットを計算する写真

また、最近では各ハウスメーカーが建売住宅デザインを駆使して一種のブランド化をしており、多様なデザインの家を選択することができます。

昔のような、建売住宅イコール隣近所と同じ形のプレハブや2×4工法の地味な家というイメージとはかけ離れています。

建売住宅トラブルと思われているのは、「売り建て住宅と建売住宅を混同」して、売り建て住宅トラブルを建売トラブルと勘違いしているのだと考えられます。

建売住宅トラブルで考えられるのは、モデルルームでの豪華なオプションインテリアが実際の購入物件とかけ離れていたという誇大宣伝についてのクレームです。

これらについて、不動産広告ルールが整備され、トラブルの減少に繋がっています。

売り建て住宅

売り建て・青田売りでは、フリープラン・自由設計と広告宣伝して、未完成前に購入したら完成前の説明と内容の違う作りだったりします。

これらが宅建業法第33条(広告時期制限違反)や独占禁止法違反など、さまざまな違法に当たるため、売り建て住宅の青田売りは禁止されています。

売り建て・青田売り住宅とは、未完成販売・売建てと呼ばれ、宅建業法・独禁法に違反する一戸建て住宅やマンションの販売方法です。

売り建て・青田売りのトラブル

《売り建て・青田売り》は、自由設計をPRし、自社の建築請負を強制したり、完成前の説明と違う建築物になったりします。

売り建て住宅販売はトラブル要因であり、宅建業法第33条(広告時期制限違反)や独占禁止法違反になる案件です。

青田売りで売り建て販売されるという事は、行政の確認後回しで見切り発車的に販売することもあり、建築協定違反などにみまわれることもあります。

建売住宅や建築条件付土地との比較

いわゆる建売住宅は、「土地付建物」ともいって、これは分譲住宅のうち注文住宅に対する言葉です。建設前であっても間取りや設備が規格化されているので錯誤が生まれません。

建築条件付土地は、売り建て住宅と似ていますが、契約形態が「請負」であることがネックです。

請負なら建築前に契約しても、オーダーと異なる完成になれば契約違反で債務不履行となり、依頼者は工事のやり直し・再建築を命じることができます。
逆に放置しておけば、既存不適格物件の扱いを受け、自分が売却するさいにマイナスになってしまいます。

青田売り・売り建て住宅の担保責任

しかし、売り建て住宅の場合ややこしく、販売業者が土地を分譲し、その後、他の建築業者が購入者と建築請負契約を結び、販売者と請負者が違うことで責任の所在を曖昧にしてしまうのです。

この辺りが青田売り・売り建て住宅販売業者の儲かるツボであり、消費者としてはハメられないよう注意しなければならない法律の落とし穴部分です。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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