宅造法―宅地造成工事規制区域の切土・盛土と宅地造成等規制法

宅地造成等規制法とは?

宅地造成等規制法とは、未開発地を住宅用の造成地に開墾する工事のさいに必要な規制を行う法律のことです。宅地造成規正法、宅造法ともいいます。

宅造法における宅地とは、農地、採草放牧地、森林および公共施設用地以外の土地を指し、住宅用に限ったわけではありません。

宅地造成の許可届出

宅地造成する様子のイラスト。

しかし、民間業者が巨額の資金を投じて作る造成地のほとんどは住宅用です。

次いでゴルフ場や工業用地になります。公的機関によるものは道路などのインフラ造成です。

宅造法は、造成工事に伴う崖崩れや土砂流出による災害防止を目的として、工事の許可・届出と義務をはじめ、多くの規制事項を作っています。

宅地造成法の規制区域

宅地造成法で規制されるのは、都道府県知事により「宅地造成工事規制区域」に指定された区域です。

高さ2mを超える崖を生じる切土、高さ1mを超える崖を生じる盛土、切土と盛土を合わせ500平米を超える宅地造成を行うには許可が必要です。

盛土切土の許可の理屈

なぜ、切土は2m以上になるまで許可が要らないのに、盛土をするには許可がいるか?については合理的な理由があります。

切土は元来の土地の土砂を削るだけだから自然のままの地盤強度が生かされて問題ありません。

未利用地を活用する。盛土・切土方法。

もとは傾斜だった土地を土を盛って平坦な地面にならす盛土は、土を固める工事をしてもあくまで人工です。

強度的に弱いところがあって、1m以上の崖では崩壊する恐れがある、という理屈です。

規制区域内の住宅購入と土地の安全調査

宅地造成工事規制区域内の宅地や住宅を購入したり家を新築することも多いです。

住宅密集地のこまごまし入組んだ道路事情よりも、街ごと新しく作られた広々した土地に家を建てることは理想的な〈自宅建築〉です。

ただ、せっかくマイホーム計画をたてるのなら、土地の安全性にも時間をかけて調査研究したいところです。

横浜中心街の空撮

土地売買のしばらく後に改善命令

土地売買の時点では当然ながら完璧な工事をして許可を得て、検査済み証付の土地になっています。

検査済み証があっても、造成工事で仕上げた擁壁や排水施設が不十分で危険性が高い場合には、後から改善命令を受ける場合もあります。

中古物件の擁壁工事は高額

中古の一戸建て住宅で、擁壁で支える敷地の物件を購入する場合、その擁壁自体が老朽化して耐久性に問題が有る場合があります。

擁壁工事は住宅本体のリフォームやリノベーションよりも高くつくこともありますから注意が必要です。

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