借地権相続―借地権名義変更と相続回復による名義回復手続き

借地権相続

借地権相続は、借地権者である被相続人が亡くなると、一般的な遺産と同じように自然に相続人に承継される形で行われます。

借地権相続には、地主の許可・承諾は不要です。借地権相続に及んで新たに借地契約書を交わす必要もありません。
借地権相続は、主に借地上建物を相続することで起ります。建物の所有権は故人から相続人に自動的に移転し、借地権はその建物に付着して権利移動するので、いちいち地主の承諾を必要としないわけです。

借地権建物のデザイン

逆に考えると、借地権相続に地主の承諾が必要であると、借地権者の所有権自体が無意味となってしまうので、承諾不要であることが必然であるわけです。

借地権相続に対する思い込み

借地権相続に地主の承諾は不要ですが、「相続により、『借地上の建物=土地賃借権(地上権)』を取得しました」と通知することは、必要な唯一の手続きです。

よく、「思い込み」だけで、「地主に借地権相続の事実を伝えたら、承諾料を請求されたり、借地の返還を要求されるから、秘密にしておこう」と勝手に解釈する人がいます。
しかし、秘密にしておいてメリットは1つもないので、早々に借地権相続を通知することが大切です。そして、借地上の建物の所有権について、相続人名義に変更登記する必要があります。

相続協議により、共同名義になる場合など、その実態を登記に反映させなければなりません。
借地権相続に対する思い込みは、他にもあります。「借地権は同居でないと相続できない」というものです。
これは、「借家権の相続」と借地権の相続を混乱して考えている人の思い込みです。
まれに、地主が「この借地権は故人との一身限りの契約で相続権はない」といった嘘をつき、立ち退きを迫る場合がありますが、その要求に応じる必要はありません。

相続借地権の売却は承諾必要

相続借地権の売却には、地主の承諾が必要です。そして、相続した後に、すぐ借地権売却を考える人は多いです。
「自分は遠方に住んでいて建物を引き継いでもムダ」「老朽建物は維持費だけで重荷」と考え、負担軽減をするためです。

ところで、借地権売却・譲渡・建物増改築には、(相続と関係なく)地主の許可・承諾が必要です。
地主の承諾を得ずに勝手に売買した場合は、相続したばかりで事情を知らなかった、という言い訳は成り立たず、契約違反として、借地権の明け渡しを地主から受けることになります。
また、承諾を得て借地権を譲渡する場合でも承諾料を支払う必要があります。

借地権名義変更

借地権相続をし、被相続人(故人)から相続人に権利移転されたことを明示するために、借地権名義変更の登記手続きが必要になりますが、これに地主の承諾料が必要ないのは前述のとおりです。

ところで、相続であっても家族相続ではなく、「遺言書で相続人以外に借地権を譲渡する」場合は、事情が異なります。
これは、「遺贈」による借地権の譲渡をして、通常の相続による権利移転とは扱いが変わります。
遺贈の場合、多くは血縁以外への権利移転であり、遺贈を受けた者は(相続人でもないのに)利益を得るわけなので、その借地権名義変更には、地主の承諾が必要であり、借地権譲渡承諾料などの支払いも必要です。

借地権名義変更にかかる承諾料は、相場としては、借地権価格の5~10%とみることができますが、遺贈として、全くの他人よりも相続人に近い形で譲渡したわけなので、借地権相続に近いぶん、その費用・料金は割り引かれ安くあがります。

対抗要件―借地権名義変更

借地権相続の後、借地権名義変更をせず親名義のまま放置する相続人は多いです。一般住宅が親の死後、いちいち子供名義にせず、放置されているのと同じ、「面倒くさい」という理由で借地権名義変更を怠るわけです。

しかし、土地建物共に親名義である一般住宅なら名義変更を放置しても構いませんが、他人の土地を借りてその地上に建物を所有している借地権物件の場合、借地権名義変更をしておかないと厄介なことになります。
それは、地主が新しい第三者に変わった時、借地建物の名義が故人のままだと「借地権の対抗要件」がなく、契約違反の現状を突っつかれたら、その立ち退き交渉には、新地主に優位なまま従わざるを得なくなります。

借地権名義変更とは、土地に地上権・借地権の登記を入れるというような厳重なものではありません。単に、借地権物件の名義を故人から相続人たる現借地人に変更登記するだけで足ります。
借地権名義変更が順当になされていれば、第三者への対抗要件になりえます。

借地権相続名義変更料

地主が借地権名義変更を承諾しない場合、借地非訟手続きという裁判所による【『地主承諾』の代諾許可】によって、借地権名義変更を合法的に成し遂げることができます。
但し、純粋な借地権相続ではなく遺贈の場合の話ですから、その借地権相続名義変更料は借地非訟手続きの場合も必ず支払わなければなりません。

すでに述べたように「遺贈を受けた者=利益を受けた者」に当るので、借地権名義変更に承諾料を支払わずにタダで権利だけ主張できるような都合いい話にはならないのです。

相続での借地権名義変更料金の必要

借地権名義変更代諾の申出がされると、裁判所は譲渡者間の事情や支払い能力、地代や借地契約期間その他の条件を考慮し、許可の申立てを認めるか判断し、認めた場合は借地権相続名義変更料の承諾料価格を決定します。

地主の承諾も得ず借地非訟手続きも得ないで、無断で譲渡・借地権名義変更をしてしまうと、契約違反となり借地権解除をされ、すべてが無くなってしまうので注意が必要です。

査定価格0円

借地権相続税評価

借地権相続税評価借地権価格)の計算方法は、更地状態の自用地の評価額に、借地権割合を乗算して求めるものです。
自用地評価額は市街化地域の宅地は路線価に道路付けや土地の不整形地補正率などを掛け合わせて決定します。

東京23区内は、すべて市街化地域ですから、借地権相続税評価の計算が単純にできます。
例えば、都内北区赤羽の商業地周辺などは借地権割合は8~9割くらいあります。
その借地権相続税評価の計算式は、更地自用地としての評価額が1億円だったら、【1億円(自用地価格)×8割(借地権割合)=8千万円(借地権相続税評価)】となります。

この大まかな計算から、更に土地のマイナス要因(旗竿地・旗地/変形地その他)などを差し引いて最終的な借地権相続評価額が算出されます。

定期借地権相続税評価

普通借地権の相続税評価は、借地権の目的である底地を更地自用地として、その価格に借地権割合を乗算するものです。

普通借地権から派生する借地借家法第22条に基づく定期借地権の相続税評価は、定期借地権を取得した日における、借地人の経済的利益と存続期間を基準に評価します。
事業用定期借地権についても、これに準じた考え方をします。

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