共有不動産売却:共有名義売買による持分・相続不動産売却

共有不動産売却(共有名義不動産売却)は、不動産の共有名義人全ての承諾が必要です。自分の不動産共有持分の売却は個人の自由です。このページは、相続不動産の共有名義売買に付き、まとめてあります。

共有不動産売却

共有不動産売却は、不動産の共有名義人つまり相続持分を有する者全ての承諾が必要です。自分の不動産共有持分の売却は個人の自由ですが、共有不動産自体の売却は全員の合意がなければできません。

共有不動産は、夫婦が収入合算してワンランク上の不動産を購入するため住宅ローン共有名義にしたり、相続における遺産分割協議完了までの不動産の「状態」です。

住宅共同所有のイラスト。

共有者全員の合意がないと1コの不動産として存在し得ない不安定な共有名義不動産売却は、取引の安全のため、その本体を売るには全員の意見一致の証明が必要なのです。

共有不動産売却と生活保護受給条件

共有不動産売却の相談をパチンコ暮らしの生活保護者から受けた事があります。生活保護受給条件として「生活保護者の持ち家」はアウトですが、相続で親の家をゲットするケースがあります。

生活保護制度|厚生労働省

生活保護は親族が裕福なのが資産調査でバレれば受給できませんが、タレントの次長課長・河本の親の様に後から発覚したり、調査発見しても役所の方で人手が足りず見過ごす事もあります。

親が不動産を所有していても生活保護者が他県に別居し住民票も別だと、自治体によっては現状把握しきれず、資産調査で嘘を言ってもバレずに生活保護受給条件が整ってしまいます。

相談されたのは、「相続した共有不動産の売却益で生活保護受給停止にならないか教えて?」ということでした。

その生活保護者は資産ナシですが、親が不動産を所有していて亡くなられ、妹との共有物件状態である、その共有不動産を売却したい希望がありました。

自分の相続持分だけの「共有名義売却(持分売却)」ではなく、妹さんとの共有名義である1つの物件としての共有不動産売却なので、妹さんの同意があれば売買は簡単です。

家(共有名義)売却―共有不動産売却

家(共有名義)の売却には、共有名義人全員の承諾同意が必要です。家の共有名義人の1人でも売却に反対すれば、共有名義不動産の売却は成立しません。

例えば2人で共同所有する2階建ての共有名義の家があっても、その家は「区分所有登記した完全分離型二世帯住宅間取りでなければ、1階は兄の所有、2階は弟の所有として分離して売却する事ができません。

普通の共有名義の家は、「家のどこが、誰の所有・・・」とならず、1戸の家をみんなで共同所有・管理しているものです。

ですから、家(共有名義)の売却をするには、「共有名義人の同意をえるか、建物を分離・区分所有登記するか、自分の共有持分だけ売却するか」の選択になります。

共有名義土地売却―分筆で共有土地売却

共有名義土地売却の為には、共有名義の土地を持分割合に応じて分筆登記する事になります。分筆するにも共有名義人全員の承諾が必要ですが、分筆後は各人が共有名義でない自己所有の土地として自由に売却できます。

但し、共有名義の土地を売却するにも、旗竿地・旗地だと「分筆したら再建築不可になるし、売却益もたかが知れてる」ため、土地売却のための共有名義の分筆が物理的に無理な事もあります。

相続共有では、極小地や狭小住宅間取りの土地など悪条件土地を持て余す事が頻繁にあります。

分筆が無理な土地の場合、共有名義人の1人が他者の不動産持分買取をして、自己所有の土地にして宅地として売却する(その後、売却代金をみんなに配当)のが妥当です。土地は共有名義売買より単独名義としての売買のほうが汎用性があるのです。

共有名義不動産売却

共有名義不動産売却は、その共有名義人、不動産相続人が各人で自由にできます。共有不動産売却(不動産自体の売却)と違って、全員の協議は不要です。

そして、不動産の共有持分売却の相手方、共有持分を買取った新たな共有名義人は、その不動産に他の共有名義人と同等の権利義務を有する事になります。

相続人多数共有地に関する処方箋―国交省PDFファイル

共有名義不動産売買・売却のデメリット

不動産売却における共有名義には、マンションの夫婦共同購入など夫婦が協力し資金負担して手に入れた夫婦共有財産を、片方が勝手に売却処分してしまわぬ為の予防措置の意味もあります。

これは不動産を自由に売却処分できないデメリットともとらえることができます。

不動産売却を共有名義のまま行うには、共有名義人全員の同意があれば事足り、離婚でトラブった時以外は、共有名義にしておく事になんの不都合もありません。

定期借地権建物は割安に住宅取得が可能。

共有者間の持分交換による共有不動産売却

共有不動産売却のために、分割したり単独名義にする時、「更地の真ん中に線を引いて半分コ」みたいな単純作業に見えても、法律上は複雑なプロセスを踏んで共有物分割が行われます。

例えば、A・Bの1/2づつの共有土地を現物分割するとなると、まず土地を2つに分筆することになります。2つに分筆された土地は、まだ、それぞれA・Bの共有名義です。

この2つの共有土地の一方のAの共有持分をBに譲渡し、もう一方の土地のBの共有持分をAに譲渡する――つまり、相互に自分の共有持分譲渡(持分交換)を行った形になります。

ややこしいですが、これが瞬時に行われたという理屈で共有物分割が行われたという意味になります。

また、A・Bの土地共有名義をAだけの単独名義にしたいなら、Bの共有持分を「共有物分割」を原因としてAに移転します。

この場合は、持分の交換ではなくAがBの持分を買い取った形で共有解除となりますから、当然、AからBに代償としての金銭支払い義務が生じます。

共有名義売買

冒頭の生活保護者の共有名義売買は、売却後の生活保護費の打ち切りの心配だけがネックでした。この生活保護者は、親の死によって不動産共有名義の「状況」をゲットしました。

国および自治体と生活保護者との関係において、生活保護者は「債務者」ではありません。どちらかというと、生活保護費を毎月末に市役所に集金(受給)しにいく「債権者」ともいえます。

「債務者」ではないから、相続で不動産を取得したり、共有名義人になっても、その不動産や共有持分権を、国や市町村から差押えられる心配は一切不要です。

生活保護制度に関する国と地方の協議(事務会合)

共同名義不動産売却ー共同名義人の協力

ただし、相続した共有不動産売却において多額の現金(儲け)を取得したら、マイナンバー制度より精度の高い税務署の調査力で発覚し、役所に伝わって生活保護費打切りになる可能性もあります。

共有名義売買を一括でして、多額の売却益を得たら、今まで生活保護を受けてた相続人が資産調査で引っかかり、生活保護受給条件に不適格になる事もあります。

共有名義売買(共有持分売買)で利益を得て、なお生活保護受給を続ける場合、他の共同名義を持つ権利者の協力による、共有不動産売買時の「小細工」が必要です。

以下は例えばの話です。兄弟がいて、兄は生活保護費を貰いながらパチンコ生活、妹はマトモな結婚をし、お金に不自由をしていない場合。

相続で手に入れた共同名義不動産売却で利益を得て、生活保護費の受給条件を失いたくなければ、兄は裁判所で相続放棄(共有持分放棄)をする必要があります。

裁判所|相続の放棄の申述

親族間の共有名義売買と共有不動産売買益

相続放棄をしたら、兄の共有持分(不動産持分)はすべて妹の単独所有になります。その後、相続共有だった家を妹名義で売却し、兄に共有不動産売却益を毎月10万円に満たない金額で援助してやればいいわけです。

結果として、兄は生活保護費打切りにならず、共有名義不動産売却による利益を手に入れた事になります。この段取りを相続放棄前に約束を交わす事で任意に行います。

妹には1円の得にもならない話なので、よほど兄思いの妹でないと失敗します。

間違っても、「自分の相続持分を妹に売却した」事とは考えないことです。贈与の問題になるので、下手に共有不動産売却益の分割払い念書などの書類を残さない事です。

現金査定の写真

あくまで本当に持分放棄して、妹から恩情で援助して貰っている気持ちが大事です。

自分の親族が共有不動産の売却益を独り占めしないかと「兄の共有持分買取をし、その買取資金を分割払いする」なんて書類を取り交わしてしまうと、「兄⇔妹の共有名義売買」の証拠が残り、トラブルになるでしょう。

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