アパート空室対策東京=アパートリフォーム他、空室対策の検証

アパート空室対策

アパート空室対策の理想は、家賃を下げず、身元のしっかりした賃料不払いを起こさない入居者を住まわせて、アパートの空き部屋を埋め、満室御礼の状態を継続させることです。
しかし、実際はアパート家賃を下げ、多少信用状況の怪しい無職や生活保護者まで入居者受け入れ範囲を拡げても、借家人を集められないアパートがあふれかえっています。

相続した土地に節税で建てた地主農家の道楽アパートならノンキに構えていられますが、自己資金を投じた一世一代の賭けである中古アパート経営であれば、未入居は放置できません。
副業的なアパート経営をしているサラリーマンは多いですが、多くは銀行借入によるアパート取得だろうから、ローン返済額より家賃収入が低ければ赤字。これが続けば破綻です。
是が非でも実効力のあるアパート空室対策を立てねばなりません。

築古アパート外壁写真。

フリーレントはアパート空室対策に有効か?

フリーレントとは、本来の家賃5万円の物件を貸すさい、最初の入居3ヶ月だけは半額家賃の2.5万円にして、お得感を演出し契約を勧めるアパート空室対策のひとつです。

大家・家主としては3ヶ月間半額にしても、その間空室であるよりマシだし、その後の通常家賃で損失はまかなえるから、フリーレントは有効なアパート空室対策になると考えます。
しかし、SUUMOやHOME’Sの賃貸サイトをチェックしていれば、5~6ヶ月前にフリーレントで入居者募集していたアパートやコーポが、更に家賃を下げて空室宣伝している現状を見て取れます。
これにより、フリーレントはアパート空室対策にはあまり効果あるシステムではないと分ります。

フリーレントがアパート空室対策にさほど効果がないのは、入居者目線で考えると分ります。
まず、まったくシステムを知らない入居希望者は、「3ヶ月間だけの短期居住物件なの?」と多少勘違いして受け止めます。
だから、仲介業者のところには「3ヶ月住んで汚さなければ敷金戻してくれますか?」という電話やメールがひっきりなしにかかってきます。
ようは、賃貸物件のシステムなんて、借りる側は正確に知らないし、興味のないことなのです。

また、フリーレントを知っている入居希望者は、「3ヶ月間の安家賃はその後の正規家賃で相殺される。つまり、3ヶ月半額は何も『お得』ではない」という見方をします。
つまり、「フリーレントで空室対策をしている家賃5万円の物件は普通の4.9万円の物件より裏があって割高だ」と思われているのです。
これでは、有効なアパート空室対策になりようがありません。

空室対策東京都内

東京都内のアパート空室対策は、その募集方法を絞って仕掛けることが可能です。
地方と違い、都内23区の「人口密集地域」の密集度合いの高さは、そのまま広告効果の高さを示しています。

地方では物件の入口に入居者募集の看板やチラシを貼っていても効果はありません。しかし、同じアパート前の広告でも都内は見る人の数が違います。
よって建物外部や外壁に入居者募集と「(管理会社ではなく)大家直通の電話番号」を記しておけば、驚くほど反響がかえってきます。

管理会社や仲介会社にアパート空室対策を丸投げしても、半年で効果なければ二年経っても3年経っても結果は同じです。
それより、大家・家主自身が空室対策の広報にアグレッシブに動くほうが、東京都内に限っては広告反響を得られると自信を持って言えます。

空き家解体、スクラップビルドの写真。

東京都内・アパート空室対策に管理会社は必要か?

また、仲介業者も多ければ、問い合わせてくる入居希望者も多大な東京都内では、アパートの空室情報はポジティブに発信し続けなければ、1日で無数の賃貸情報の山の下に埋もれてしまいます。
特に、築古物件の情報など賃料安くて仲介手数料で儲からないゴミ案件として、業者もファイルの端に押しやって目もくれません。
よって客付けをしてくれる仲介業者には、管理会社任せにせず、直接、ひんぱんにコミュニケーションを取るべきです。

そもそも、複数のアパート棟の所有者ならともかく、1棟しかアパート所有していないのであれば、管理会社に委託すること自体、無駄な経営出費です。
管理会社としても1棟しかアパートを持たないオーナーのためにせわしなく動いても、管理物件が増えて収益が上がるわけじゃないから、小規模案件として仕事は後回しになります。
1棟しかアパート所有していないなら、客付けは別として、管理は全て自分でやるべきです。

東京都内のアパート空室対策では、管理会社任せにせず、自ら空室情報を広報し、空き部屋を埋める努力をしなければ、いつまでも未入居室は空き家のままです。

空室対策やるだけムダ?

【アパートの空き部屋に入居者を誘致する経済活動】を半ば諦めている所有者もいます。それは、借地権アパート経営など土地所有リスクの少ないオーナーや相続オーナーなど、「いざとなれば売却OK」の人たちです。
彼らは、余裕があるから「空室対策やるだけムダ」と考えて、空き部屋を放置しています。

しかし、自己資金でアパート購入し、このアパート経営に賭けている経営者はやるだけムダなんて言ってられません。少しづつでも日々、空室を埋める入居者勧誘活動にまい進しなければなりません。
やるべきことは客付けしてくれる仲介業者へのコミュニケーションの強化と効果的な広報、アパートの空き部屋と共用部分のマメな清掃活動です。
郵便受けの手入れとアパートの道路側入口付近の雑草ムシリは必須です。

空き部屋対策やるだけムダか=現実チェック

ボロアパート経営をしているオーナーさんなんかは心得ていますが、低額な物件であっても「千円程度なら高くても住み心地の良さを選ぶ」ものです。

東京都内でも、1.5万円~1.9万円くらいの風呂なしトイレ共同アパートは現存しています。
多くは建て替え前の借家人整理のため、新規入居者を断っていますが、今だに新規募集をかけている安アパートもあります。

そして、数年前から募集をかけているのに入居者が集まらず、空室対策に悩み続けているのは、上記の「やるべきことをムダと思ってやってない」、入口に雑草が繁茂した老朽化どころか、廃虚化したアパートです。
同じボロアパートでも小ぎれいにしている物件は、空き部屋も少なく、空室対策として一歩リードしています。

空室対策リフォーム

アパート空室対策は、なるべく金のかからないところを自分で動いて、効率的に空き部屋解消になるよう心がけたいものです。
でも、場合によっては資金をかけても、やった方がいいこともあります。

空室対策リフォームは、修繕すべき内容によっては、リフォーム費用を借入で賄ってでも実施したいものです。
築年数の古い物件で、一間畳6畳では、ワンルームと呼ぶことははばかられます。畳は古臭さと前入居者の生活臭を感じさせ、入居率を悪くします。ホームセンターでフローリングのDIYキットは売っていますので、はやくフローリングの床に換え、ワンルーム感を出して、新しい物件概要に書き換えて集客しましょう。

また、アパートの建築仕様で可能なら、追い炊きのステンレス風呂をユニットバス交換リフォームによって、スッキリしたバスルームにチェンジしたいところです。
外壁リフォームに関しては、高額になる可能性もあるので、強力洗浄で済むならそれでとめておきましょう。

アパートリフォームはDIYで可能

アパートオーナーは自己所有物件を建築基準法違反にならない範囲内でなら、自分が空室対策になると信じた室内装飾から外壁塗装まで、自由にリフォームできます。

改築・増築は建築確認や許可が要りますが、リフォームは自由なので、自分でリフォームDIYして、空室対策となるインテリア・エクステリアのコツを試行錯誤するのもいいでしょう。
空室対策のネックは、外見や設備の充実と入居者募集活動の積極性が重要であり、自らリフォームして見た目のよさを上げられるなら、少しでも早く着手すべきです。

最近はDIY賃貸といって、入居者に自由に室内をリフォームさせる賃貸借契約スタイルが流行っています。
どこでどう自分のアパート空室対策が実を結ぶか分りません。リフォームをはじめ、できることは考えられる限りやって、空室を解消しましょう。
家賃に関しては「下げだしたらキリがない」ので、考えないことが大切です。

買取案件募集メール。

リフォームモニター募集

当ブログ運営でも、アパート空室対策のリフォーム相談に応じるため、現在、「リフォームモニター募集!」として、都内・横浜・川崎その他で、計4~5名のモニターを募集しています。

くわしくは、以下の【モニター募集】と書かれたリンクをクリックし、お申込みください。ご連絡お待ちしております。

東京・神奈川のアパート空室対策でお悩みの方

アパート空室対策でお悩みのオーナー様、悪質借家人にお困りで中古アパート経営にうんざりしている所有者様、お持ちのアパートを売って頂けませんか?(ボロアパート~木造・下駄履きアパートでも歓迎です)
もしくは、一棟丸ごと貸して頂けないでしょうか?

当ブログ運営では、シェアビジネスへの転用を考えていて、【東京都内および東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町】のアパートが必要です。
未払い借家人がいる物件でも高価買取、もしくは適正な賃料での一棟を丸ごとお借入れします。
オーナー様の、アパート空室対策の一助になることができると存じます。以下の【買取】のメールフォームからご相談ください。よろしくお願いいたします。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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