売れない土地 横浜市の土地価格、川崎市の土地価格と地盤沈下

売れない土地

売れない土地には理由があります。
まず宅地として売れない土地。これは市街化調整区域にあり、売却することはできても買った側が家を建てるための宅地として利用できない建築不可土地です。
売却する側は他人を騙してでも売りたいお荷物になっている、この手の売れない土地の売買が成立するのは、買主が被害者としてトラブルに発展する原野商法のセールス時くらいです。

また、農地は【農家資格】がない者には売れません。売れないというよりは、農家でない人に売却する約束をして売買代金を受け取ることはできても、その買主に登記名義を変更できません。
売るに売れないし自分は農家を後継する気もない相続人が放置し、税金も放っぽり出して差押えられた農地が裁判所の競売流れになっていきます。
裁判所の競売サイトを見ていると農地が【千坪10万円】とかで売られています。
しかし、こういう競売物件は農家資格がないと入札に参加できません。

東京都内23区だけは農地から宅地への転用許可が簡単です。
この理由は、東京都内の土地は、全て宅地や商業用にして大都市化を押し進める政策に基づき、生産性の低い田畑を残すより、タワーマンション等、近未来化を実現させるべしという特別区域だからです。
だから東京23区は【東京都特別区(特別地方公共団体)】という名前なのです。

でも、その他の地域は農地転用(宅地化)が困難だから、農地は売れない土地として相続しても嬉しくないシロモノとして扱われます。
以上は、宅地として売れない土地の話ですが、宅地であっても売れない土地(売れにくい土地)というのが2種類あります。

土地が売れない理由【売却処分不可の宅地】

土地が売れない理由として、単に「交通の便が悪く将来の発展の見込みも薄いから誰も買わない」ということがあります。田舎の土地が売れない理由の9割はコレでしょう。

限界集落ほどのド田舎でもなくコンビニまで10分で行けるからと、「田舎じゃないのに土地が売れない、なんでだ?」と悩んでいる人は多いです。
こういう中途半端な田舎の土地が売れないのは、ひとえに所有者が、たまたま高額で取引された近隣の土地の売買価格を参考に「ウチは田舎じゃないから、この価格以下では売らない!」と意固地になっていることが理由である可能性があります。

この先、東京都内や横浜・川崎以外の国内の都市は大した発展もせず、人口減少は歯止めが効かないのは分りきっています。
ショッピングモールの誘致計画でもなければ、今売れない土地は将来も売れません。田舎に土地を持っていても、税金ぶんマイナスです。
タダ同然でもなんでも、小遣いになれば良し、と割り切って処分してしまうほうが利口です。

売れない土地活用法【東京都内近郊に限る】

【土地は売れないけど家は建てられる】状態の地主には、建託会社やアパート開発会社が「アパート建てませんか」の営業をかけてきます。
アパートを建てるのは、土地さえあれば誰でもできます。しかし、建てても入居者ゼロで空き家化し朽ち果てていく物件が山ほどあるという、【土地活用・アパート経営リスク】があることは営業マンは教えてくれません。
田舎の土地の活用法(賃貸経営)には、「開発業者しか儲からない」というオチがつきます。

土地が売れない(宅地なのに売れ難い)理由のもう1つは【都会型の土地売れない問題】です。
これは、建築基準法の問題を解決しなければ土地は売れないが、手続きが困難で悩んでいるというタイプです。

東京都内の住宅が密集した下町エリアでは、昭和時代の高度成長期に狭い土地を無理やり細分化しすぎて住宅と住宅の間の無道路地に家が建っているなんていう状況がザラにあります。
これらの土地建物は単体では売りにくいし土地活用も困難です。

囲繞地通行権に依存する袋地というタイプの土地を活用しようと思ったら、公道に面している隣地・隣家を買取って、一筆の土地に合筆させる必要があります。
東京都内など人口密集地ならば公道に接する土地に合筆できさえすれば、もう売れない土地ではなく、有料不動産として土地活用方法も多彩になります。
都内なら土地を売れる状態にするための諸費用を借りてきてでも、金利にオツリがくるくらい土地活用需要はありあまっています。

売れる土地・売れない土地を見極め購入する

これから土地を購入する場合、開発された分譲地であっても、「売れない土地」を掴まされないために、地盤の強度が安全かどうかは積極的に調べなければいけません。

家を建てその家を「子」が相続した時、プラス財産として喜ぶか、マイナス財産つまり「売れない土地を押し付けられた」と思われるかは、建物より土地自体のクオリティが重要です。
(地盤などの地質ではなく、貸した借地人とのあつれきで底地売買がうまくいかないなんてことも、色んな人種のいる東京都内などではよくある土地の売れない理由です。)

それに加え、将来、資金が必要になって、不動産を売却しなければならなくなった時、地盤沈下の起るような他人に売れない土地だとまともな査定評価をもらえません。

将来、売れない土地で悲観しないよう、土地をまだ購入していない段階で慎重に調査をしておく習慣は必要です。

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横浜市土地価格・川崎市土地価格

神奈川県横浜市と川崎市の臨海工業地帯では、100年前から重工業経営のための地下水過剰採取によって地盤沈下が度々生じていたことが調査により判明しています。

工業用水法の規制などで地下水採取量を減らし、昭和40年代になって土地の沈下が(横浜駅・新横浜駅・戸塚駅周辺では一時再発したものの)沈静化しました。
今は落ちつき、横浜駅のモアーズ近く、横浜市西区南幸1丁目は地価が坪1,000万円を超える高額土地価格エリアになり、戸塚も高台付近は高級住宅地になっています。(参考:神奈川県横浜市・川崎市の高級住宅街

しかしながら、過去の履歴があるぶん横浜市の土地価格ランクでも、川崎市の土地価格ランクでも、この横浜川崎工業エリア一帯は安値の部類に属します。
今は土地に問題のないわけですから考えようによっては、お買い得な地域といえます。

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横浜市と川崎市の条例(東横~京浜急行)

横浜市神奈川区・鶴見区の京浜急行線以南の地域が、工業用水法の指定地域となっていて、横浜市では、平成15年から条例によって、地下掘削工事の届出を義務付けています。

川崎市でも、「川崎市公害防止等生活環境の保全に関する条例」によって、川崎市の東急東横線以東の地域及び川崎市全体の地下水の揚水規制をして対処しています。

横浜市・川崎市の取組みは、かつての両市で起った、掘削工事での地下水原因の地盤沈下事件の反省を受けての条例制定でした。
(参考:川崎市土砂災害警戒区域、横浜市急傾斜地崩壊危険区域

横浜市・川崎市の土地価格と地盤沈下

地盤沈下した地域の地価が土地価格査定表に基づく横浜市の土地価格、川崎市の土地価格の平均相場を下げる要因になっている事に変わりはありません。

横浜・川崎は日本の近代化・工業化という特別事情による地盤トラブルでしたが、広域地盤沈下は、上下水道の供給を地下水に頼る地域では全国的に例があります。

地盤沈下原因

地盤沈下の原因は、住宅が建つ宅地の土地の構成要素「土粒子・水分・空気」のうち、主に「水分」です。

農作物を栽培する畑なら土を何度も耕し土中に空気を含ませて「フカフカの土壌」にします。畑の場合、土が軟らかいのは良いこと。

しかし、農地転用して宅地化するため土砂を運んできて建物を建てる場合、地ならしして「空気でフカフカの状態ではなく」する事が必須です。柔らかいままでは売れない土地です。

「元畑の宅地」において、残留水分が建物が建ってから抜けていくことが、地盤沈下の原因です。だから、「地盤改良」で空気や水分を含まない乾燥した土地にするのです。

敷地と建物が崩落していく流れ。

地盤沈下原因と「高額査定」で売れない土地

地盤沈下は、土地に建物を建築後、経年の過程で建造物の荷重によって土地に圧力がかかり「重石を乗せた漬物樽のヌカから水が沁み出すメカニズム」で、土地の水分が逃げ出すことが原因です。

となると、乾燥地帯より元々水分が多い地域とか、地下に水の多かった地域、そして大規模な不動産開発とか工業化で地下水を大量に操作した地域で起るともいえます。

そういう土地上に建った家は不同沈下といわれる地盤沈下により、売却する時に瑕疵物件(事故物件、訳あり物件)として最低の査定価格でしか売却できません。

欠陥商品ですから、建物に1円でも査定が付いたらラッキー、リアル「0円住宅」といえます。更地にして地盤改良しないと転売できず、土地代だけしか評価されず、解体にかかる手間分は引かれます。

そして、更地にした土地でも元地盤沈下土地の前歴があれば、土地も売れない状態になります。

売れない土地の処分ご相談下さい=東京~神奈川

建築不可土地などの売れない土地をお持ちで、売却処分を考えている方、東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町に限り、高価買取いたします。

このエリアの物件でしたら、適正な高価格で買い取りします。
もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借地し利用させていただきます。
中古買取業者さんより断られた、悪条件の自己所有地でもかまいません。
以下の「難物件、他、買取」より、現状をお知らせ下されば、誠意を持って購入の段取りを付けさせていただきます。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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