底地売却―借地底地同時売却が購入者の最高売買(買取)価格になる

底地売却は、土地の価値が低い為、その取引価格も安価です。底地売却は借地人が1番の売り先ですが、上手くいかないものです。
底地売却でお困りの方は、文末の【底地売却でお悩みの方】をご参照ください。

底地売却

底地売却は、借地権によって幾つかの制約をうけます。底地とは、他人に建物を建てさせ独占使用させている状態の自己所有地を意味します。一旦、底地になると、底地所有者(底地人)は自分の土地なのに使用を制限されます。底地売却に対する制限もその1つです。

底地となった土地の価値は低く、元の土地の2割位の価値に低下します。本来の土地の2割位の価値になった底地売却の価格は、当然、安価です。
底地売却価格が2割になるのは、正確にいえば土地の8割の価値を借地権が持って行ってしまうからです。

土地の価格自体が下がるのではありません。
例えば、1億円の土地なら、借地権だけ売却するなら8千万円、底地だけ売却するなら2千万円、底地・借地の同時売却なら、ちょうど1億円が売却価格になります。

自分の家を見積もるイラスト

底地売却価格は安く評価される

底地売却は、所有者に土地の価値を不当に安く評価されたと感じさせる事があります。

他人に建物を建てさせる為の賃貸借契約を結んだ時点で、貸した他人に賃借権(借地権)という強力な権利が生じ、この賃借権に底地が支配されるため、底地自体の価値が無くなるのは仕方のない事です。
底地にしろ、再建築不可物件にしろ、その単体としての活用が他人の権利により制限されている不動産は、売買価格が安くなってしまうものです。

しかし、底地人にとっては自分の土地より「借りる権利」の方が高い値段だというのが不本意なようです。唯一、底地・借地の同時売却の時だけ、対等な底地査定評価だと底地人が思える価格比率になります。

底地購入

土地賃貸契約を締結すれば、地主は底地売買が難しい環境におかれます。

土地権利を8割も9割も支配されてしまう借地契約に、底地人(地主)は覚悟して望まねばなりません。

借地権の付いた土地、すなわち底地の売買は法律上なんの問題もありませんが、土地は買えても利用権は他人が占有している底地購入をする人が限られるのです。

底地購入者は、土地の借地人か、底地買取業者に絞られます。

土地価格を計算する写真。

底地相続と国の底地購入〔物納〕

また、相続が起こり底地相続税の支払い必要が生じても、【底地物納】は困難です。

No.4214 相続税の物納|相続税|国税庁

国税庁の〔相続税物納の手引き〕には、「賃料が近隣相場と比較して安い場合、転貸借の事前承認や原状回復義務の規定がない契約は貸主に不利。よって固定資産税相当額および都市計画税相当額の合計額と比較し、安い場合には不適格財産に該当される」と記載されています。

これは、つまり《相続税物納に『底地は不適格』で、国は底地購入を受け付けません(固定資産税物納も同じ)》と言っています。

(問12) 物納申請した財産が管理処分不適格であった場合、どうなるのでしょうか。|国税庁

この質問への回答を要約すると、《借地権が余りに強い場合、地主が底地売却で税金の代物弁済をしようとしても、国側は、価値が低過ぎて物納財産不適格な底地購入を拒否します》という意味になります。

底地売却相場と貸地・地代相場

ところで、底地売却相場の算出の元となる、借地料相場(賃料相場)、地代相場については算定基準があります。

底地の前年の相続税評価額に地代規準料率を乗じて計算するものです。地代規準料率は3年ごとに見直されます。これは底地が収納されたあと管轄となる財務省理財局の通達によります。

理財局|Wikipedia

納税底地売却

また底地を固定資産税物納の代物とする「底地物納納税底地売却)」をしようとするさい、地主と借地人との土地の賃貸借契約における債権債務(敷金・保証金)が存在している場合それを清算することが求められます。

固定資産税物納・相続税物納後は、理財局と借地人との間で改めて賃料および支払い方法の契約条件を取り決めます。

「保証金の清算」、つまり底地相続で物納する際は、親や祖先が底地契約時に受領した「一時金」である保証金を〈清算〉しろということ。

住宅売却は金額が大きいから混乱しないよう注意。

底地で固定資産税物納は不可能

どういう意味かというと、底地を物納したければ土地の賃貸借契約を解消しろ、借地権解消した土地で物納しろ、という事です。

その清算資金があれば、物納などする筈もなく、実行不可能な要求を納税者に言っているわけです。つまりは底地で固定資産税物納は不可能です。

底地購入の理想=完全所有権化

底地価格の土地価格に対する価値は、東京都内や横浜・川崎など都心の商業地域に行くほど低くなります。

高価格の土地を所有しているのに、底地による固定資産税物納が不可能な事で、地主が次々破綻するのは、東京都民かつ土地所有者でなければ分りにくい状況です。

地主が一番メリットを得られるのは、借地人に底地を買って貰うこと。これは借地人も底地購入で土地建物両方が自己所有になり、1個の完全所有権の不動産ができあがるからです。

メリットある底地売却は資金や税金問題で上手くいかない

ただ、それほど資金力のある借地人は多くなく、底地売却が実現することはまれです。

借地人が商売人なら現金で底地買取すると本業の資金繰りに影響しますし、底地購入資金を融資でまかなえる人も多くありません。また、借地権者でいる方が税金面でメリットがあり、地主が底地売却を願っても希望がかなわないという状況になるのです。

底地・借地の同時売却

ところで賃借人がその土地に愛着がなく商売も辞めたくて、借地権返還を望んでいる事があります。地主は納税のため底地売却を望み、賃借人も借地権売却を望む状態です。

底地・借地権両方とも互いに「いらない」と言っている時に使えるのが、そんな時に使えるのが、底地・借地の同時売却です。

借地と底地のいい関係の写真

底地と借地権を同時に第三者に売却する方法です。底地価格および借地権価格は単独の時よりも〔2つの権利を合算〕した時の方が高くなります。

底地・借地権、同時売却の割合

第三者への底地・借地の同時売却手続きが可能なら、借地権も底地も売却価格は最高値になります。

ただし、借地権割合、底地割合に関してモメる事が少なくありません。

底地・借地の価格割合のベースは、国税庁が公表している路線価図に記載されている借地権割合です。それに借地権更新料の支払い・権利金の授受の有無、借地権の残存期間を勘案して、借地底地割合を決めます。

No.4611 借地権の評価 平成27年4月1日現在法令等|国税庁

底地と借地権、同時売却のメリット

底地・借地権の同時売却という手法は、地主、賃借人の両者が売却を同意しなければならないため、タイミングが限られます。

多くは賃貸借の更新時期であったり、相続の時期です。底地と借地権の同時売却が実現すれば、地主・借地権者の双方にメリットがあります。

底地利回りが高く、契約終了後は更地返還が期待できる「事業用定期借地権」として貸地する場合は別として、地主は解消できる時期には底地状態の解消を考えた方がベターです。

※※底地売却でお悩みの方※※

親から相続した底地が旧法借地権による契約で、地代も格安なため、相続税対策に売却したいのだが売れない、という方は多いようです。
東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町の底地をお持ちの方、これらエリアに限り、高価買取いたします。

当ブログ運営では、シェアビジネスのための売り物件を探しています。一般の底地買取業者さんが買取不可だった物件でも歓迎します。築年数も不問です。
以下の「難物件、他、買取受付」(黄色い画像リンク)より、現状をお知らせ下されば、誠意を持って購入の段取りを付けさせていただきます。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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