底地譲渡と土地境界確認書―底地売買紛争を敷地境界確認書で予防

底地譲渡をするには、隣地との境界確認書をはじめ相隣関係の整理を事前にしないといけません。貸地契約以上に、隣地との境界確認が底地譲渡の際に重要な点です。

底地譲渡と境界確認書

底地譲渡底地売却)は、貸し地に比べ、売買によって所有権ごと取得しなければならない分、「買主」のほうに負担が大きいです。この点、底地の譲渡人側が気づかって、底地譲渡契約のさいには敷地境界確認書その他の書類を完備して臨む必要があります。

土地境界が定まっていないまま賃借権の設定された底地は、東京都内の商業地域にも多数残っています。こういった底地の譲渡の際には土地境界確認書が必要です。

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境界確認書は法律上、絶対に必要なわけではなく、底地譲渡も借地権売却も、現況売買という形で行われてきたのですが、後の境界線トラブルを想定すれば底地譲渡前の境界確認書による確認は大事です。

底地譲渡前に境界確認手続き(主に境界確定訴訟など)をするには、隣地所有者から境界確認書への署名押印をもらわなければなりません。

土地境界確認書の他の底地譲渡書類

底地譲渡では、土地境界確認書の他に、公図と登記簿謄本、物納申請地の〈実測図〉を測量士に依頼して作成してもらい添付します。

実測図を作成し、登記簿面積と実測面積が異なれば〈地積更正登記〉を要求されます。境界標が地積測量図と異なっている場合には、図面の訂正を求められます。

実際には、底地物納は100%困難ですが、もし底地物納可能だとしたら、借地権者から「賃借地の土地境界確認書」を提出してもらう必要があります。

譲渡する底地が分筆していない場合も、境界線トラブルの防止のため、賃借人から借地権の範囲に関する土地境界確認書を提出してもらわなければなりません。

底地譲渡の必要確認書

底地譲渡(底地売買)の環境を整えるため、隣地のブロック塀など工作物が越境している場合、隣地所有者に土地境界確認書の一種である「工作物等の越境の是正に関する確約書」へ記名して貰う必要があります。

逆に、自宅の樹木が境界越えて隣地に侵入していたら、底地譲渡後の借地権トラブルの予防に、隣地所有者から「使用料の負担を求めない旨の確約書」といった敷地境界確認書をもらう必要があります。

隣人からすると越境工作物の肯定や使用料の負担放棄を、他人に許可するのはためらいます。境界確認書の類の書類は、サインしたら敷地をパクられるんじゃないかという臭いもするからです。

底地譲渡前の境界確認書作成「努力」

以上のような理由で底地譲渡前の境界確認書作成努力については、基本的にサインを貰うのは困難だし、境界確認書には謝礼金も念頭に置かなければならない、「難関作業」だといえます。

しかし、底地譲渡は、買主にとって「買ったが最後の売買契約」ですから、単なる賃貸借である貸地契約以上に気にする点なので、底地の譲渡人の側が問題を解消しなければなりません。

底地譲渡をはじめとした貸し地の処分をスムーズに進行させるには、相隣関係の整理をしないと前に進みません。

底地譲渡のこれら土地境界確認書および手続きは、借地契約や貸地契約の見直しよりも重要です。

現状有姿説明の写真。

境界確認書ナシの底地譲渡

土地境界確認書がないままの借地権譲渡や底地譲渡も有効なのですが、敷地境界確認書付きの取引の方が買主に安心なのは言うまでもありません。

土地境界の調査は想像以上に困難で、数値や境界位置を間違ってしまうと一大事です。

底地譲渡において、通常は売り手側である底地人に隣地立会いのある実測図の提出を求めるのが一般です。

隣地立会いのある実地測量図は、境界を互いに合意した証ではあっても、これで客観的に境界が確定する訳ではありません。民・民の間の合意は当事者以外の第三者に効力がありません。

土地の工作物が越境する時に協議の上、越境覚書・越境念書を作成し、底地譲渡以降のトラブルの抑止につなげ、貸地評価の維持に資するのもこれと一緒です。

判例―仲介業者の敷地境界確認書作成

実測に立ち会って確認する場合でも、所有権の範囲の確認程度に留まります。しかし、立会いのない測量は、「一方的な主張」を数値化しただけで、さらに無意味なものです。

よって、実測図には立会い確認事実と署名押印を求めなければ意味がありません。

賃借権売買における売り手側の敷地境界確認書その他の書類作業のほか、仲介不動産業者が境界を明示してくれるならベターです。

不動産仲介業者の敷地境界確認書作成は、判例によれば【宅地建物取引業者としては――売買対象土地の範囲が不明確な場合は――境界明示義務がある】として、「義務アリ」を認めています。

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