底地売買=貸地売却価格は借地人しか評価できず底地売買は難しい

底地売買は借地権者以外への取引成立は困難です。貸地売却は賃借人に依頼するのがベストです。
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底地売買

底地売買は今、あまり盛んではありません。マスコミでは底地ビジネスとか言って、〔底地を買取り土地上の建物の所有者である借地権者を追い出す一昔前の地上げ屋のようなビジネスが流行っている〕と報じてますが、あれは文字通り「一昔前」の話です。

旧法借地権で土地を借りている借地権者の権利が強すぎて、底地売買の買い主側にメリットがないのです。
底地を買い取っても土地活用のために借地権者を立ち退かせようものなら、立ち退き料を思い切りふんだくられます。

そもそも底地の価値は、その土地の2~3割程度です。
あとの7~8割の価値と権限は、借地権者が握っています。
土地を底地として売買しても買う方はいかんともしがたいため、売るに売れないのです。
底地は買うだけ損であり、底地売買は儲かる商売としては機能していません。

神奈川県川崎市と東京都大田区の境界付近は東京の下町を地で行く密集市街地が構築されています。

川崎市も大田区も経済成長期の東京工業地帯として、急激に地方からの人口流入で成長した地域です。
昭和になるまで畑だったところに工場が建ち、労働者の家が建ちました。

大地主の農家が企業や住宅購入希望者と貸地契約を結び、多くの人が借地権によって地上建物を所有しています。
よって川崎市や大田区の土地は、底地として使われていることが多く、土地取引も底地売買になるケースが主流です。

横浜中心街の空撮

〈川崎市には農家地主が多い〉という事情は以前、〈借地非訟〉に関することで記しました。知人を介し、そんな川崎農家の土地オーナーさんから底地買取の相談を受けました。

相続税対策で底地売買

オーナーさんは、既に貸宅地となっている複数の土地を祖父の代から管理している、川崎では〈小規模レベル〉の底地地主さんです。

地主さんの相談は、相続税対策で底地を売却したいというものでした。底地の地代を聞いたら、長い付き合いの借地権者で激安な地代で貸していました。
となると、底地売買価格も地代に応じた安い取引価格になります。

同じ川崎市内の、ビジネス街の近代化を見て、地主さんも地代を上げたいと借地権者に依頼したものの、借地人さんの商売は儲かっておらず逆に値下げを懇願された事もあったそうです。

儲かってない同士、傷みわけってことで、現状維持の地代で続いていました。
最近になって、税金対策で手元に資金が必要となったので、底地売買による現金化を考えたそうです。

川崎や横浜は、「神奈川県自体」が川崎・横浜の2市を超ハイテクビジネス都市にしようと集中的に投資をし、ハイテク企業の誘致をしています。

外資系企業やIT系の企業がテナントで入っているビルが目立ちます。なので、〈最近になって借地権で建てられた近代的なビルの借地代〉は、東京都内23区の平均以上に高額です。

横浜ビジネスタウン

同じ市内で中心部は果てしなくバブルです。また、武蔵小杉~溝の口・元住吉をはじめとするマスコミで人気の川崎市内の住みたい街は大盛況でどんどんタワーマンションが建っています。
川崎市と大田区の狭間のその地主さんは〈固定資産税程度の借地代〉で貸しておくなんて、なんとも勿体ない――と考えたそうです。

売買したら買い手は引く手あまただと思っていたようです。
でも、急成長している市内であってもビジネス街じゃないうえに旧法借地権の賃貸借で格安地代だから買い手はいません。

底地や再建築不可物件といった活用するのに他人の権利侵害に配慮したり、許可を得なければならない不動産は売れにくいものです。
底地売買は買い手あってこそ成立するものです。
人気スポットを外れたエリアの底地は、購入価格以上のプレミアが期待できません。
当然売買の相手方は見つかりません。

貸地売却

そんなこんなで安すぎる地代の底地が、その地主の家ではネガティブ財産になっていました。

住まいで悩む夫婦の写真

また、売買を希望している安すぎる地代の貸地は公道に面していますが、その土地の裏手には未利用地もありました。この未利用地は道路付けが幅員2mの敷地でしか接していません。

接道面積がビミョーな再建築不可物件の買取売却はなかなか成立しません。
貸地にしていない土地は、細路地で薄暗いアプローチになるため、未利用地にしていました。そんな余った貸地・底地を幾つも持っていて、地主さんとしては売却処分したいという。

土地を持て余すところは、土地持ちの人の余裕で、羨ましいものです。ちなみに、この底地売買(貸地売却)は私のほうの資金不足で売買価格が折り合わず、底地取引が成立しませんでした。

なぜ貸地売却までして資金繰りしなければならなかったか理由を聞きました。地主さんの父親の遺産のうち現金は地主の母が管理していました。その母親が亡くなって相続が発生。現金や有価証券が数億円ありました。

それで、1億円以上の相続税を払うため、貸地売却(底地売買)して現金化しようとしたようです。

住宅売却は金額が大きいから混乱しないよう注意。

私のほうは、底地の金額が大き過ぎて貸地売却の相談には応じられませんでしたが、とりあえず相続税について税理士を紹介しました。

税理士が仕切って、貸地や更地、駐車場など主だった土地資産の計算がはじまりました。

貸地売却は借地権者に

その地主の祖父の世代から隣地との境界確定が曖昧で、隣地所有者との不仲のため境界確定の承諾が得られないこと。底地は物納が無理なので、ここで初めて借地人に貸地売却(底地売買)を持ちかけたそうです。

底地売買において、最高額の底地査定評価価格をつけるのは借地権者である事は、以前も記しました。

貸地は借地権者に売却するのが1番ベストで、土地賃貸借トラブルにならずに丸くおさめる手段なのです。

このたびは、貸地売却をもちかけたら借地人側でもちょうど相続が起っていました。底地売買を持ちかけるにはタイミングが悪かったようでした。

借地建物のイラスト

私は本体の貸地売却(底地売買)にはご協力はできず、余っている土地で狭小地があったのでそれだけ売ってもらいました。地主さんの売りたかった底地は売買がまだ成り立たないようです。

でも先の話になっても、借地人さんの相続が片付いたら、借地人さんに底地を引受けてもらうか、地主さんが借地権買取(建物買取)して、底地借地関係を解消して1個の所有にして売買した方が、高く売れるでしょう。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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