ブラック地主―底地ビジネスは底地買取業者と地主が儲かるという報道の嘘

底地ビジネス―ブラック地主? byおはよう日本

NHKニュースおはよう日本の「底地ビジネス ブラック地主特集」を観ました。NHKの〔歪曲ではないが取材不足の報道〕にイラっとしたり呆れたり。

マスコミの威力は、正業であるサラ金業界を完膚なきまでに叩きのめしたほど強力です。いずれ底地買取業もいわれない粛清を受けるかもしれません。

東京都の密集した町並み

この「底地ビジネス ブラック地主特集」のような情緒を煽るばかりで偏った意見の報道が続く限り、底地ビジネスの将来は暗いでしょう。

ところで間違った日本語や諺を使っての放送は珍しくもないけれど、昨日の「底地ビジネス ブラック地主特集」の締め括りも、間違ったニュアンスを喋っていました。

借地権と底地の関係を紹介するのに、CGで広い土地(国土?)とその上に建つ家々の画像を表示しながら、

「借地人と地主との関係は古き良き時代の日本で生まれました」
「昔の日本は【地主といえば親も同然、借地人とは親子みたいな関係】でした」
「ですよねー」

みたいな発言です。このフレーズって、

明治以降の〔土地の地主と借地人〕の話じゃなく
江戸時代の〔長屋の大家と店子〕の関係性を示したもの
なんです。

地主と長屋の大家(管理人)は、似てるようで違います。

家主といえば親も同然、店子といえば子も同然

「家主といえば親も同然、店子といえば子も同然」は、賃貸人である大家と賃借人である借家人(店子/長屋の住民)との関係を表したものです。

大家といえば親も同然、店子といえば子も同然とも言い、〔江戸時代の大家と借家人は社会的義務を連帯保証しあっていた〕ことを意味しています。

落語のネタにもなる江戸時代の〈長屋住民〉たちは、大工や野菜・魚の行商など商売が小規模すぎて年貢を納税していませんでした。

庄屋とか呉服屋とかの〈町民〉と呼ばれる中規模以上の自営業者は、家持階級であり納税してました。町民には行政上のサービスが与えられていました。

当り前ですが、町民より長屋民の方が何百倍もいました。

収入と人口のピラミッド構造は、国も時代も超えていつでも同じです。

数の多い庶民を無税で生かしては行政が破綻するから、長屋の大家役に家賃として長屋民からの徴税を回収代行させていました。

自分とこの長屋住民の数だけ徴税できないと大家が自腹を切るわけですから、大家は長屋住民の生活や資金繰りの面倒を見ます。

よその長屋の者と喧嘩して怪我して1ヶ月仕事を休む羽目になったらケンカの相手から休業補償とらないと家賃が入らない!!!自腹切るわけにいかない。

だから、江戸時代、大家が

「家主といえば親も同然、店子といえば子も同然!どこのどいつがやりやがった!?」

と啖呵を切って介入していたわけです(落語の世界ですけど)。

もちろん、よその長屋にカチ込む訳じゃなく〈お奉行さま〉に訴えます。

〔長屋住民個人では奉行所に訴える権利がなかった〕から、大家の協力は住民にとっても「親みてーにありがてえ」わけです。

こんな感じで、長屋住民とその大家との相互扶助の関係を示したキャッチフレーズが「家主といえば親も同然、店子といえば子も同然!」なわけです。

NHKのアナウンサーの「地主といえば~~」は、丸っきり時代背景と成り立ちを勘違いした発言でした。

底地ビジネスとは?=底地買取≠ブラック地主

おはよう日本で言っていた「底地ビジネスは最近流行りだしたニュービジネス」というのも間違いです。

(特集タイトルには底地ビジネスの副題として「ブラック地主」という悪意のある表現が使われていました)

底地ビジネスとは?=つまり〔底地買取ビジネス〕を意味しています。

底地売買は、最近流行りだした商売じゃなく、昔からあった不動産取引です。逆に、買取業者の数はバブルの頃よりは減少しています。

ただし、底地買取ビジネスに「ブラック」という冠をつけてシノギにする弁護士連中が増えただけです。

ブラック企業を祭り上げ、働く意欲のないプーや二流学生にユニオンを結成させ、人権と組合の自由を盾に上場企業を恐喝していた弁護士連中はボロ儲けしていました。

儲かってる会社を【ブラック団】に祭り上げれば、『広告費0円』でバカが被害者として自然に集まり、裏で画策して美味しい汁が啜れる【対ブラック闘争】のビジネスモデルです。

ブラックバイトもブラック派遣も先陣でいっぱい。労働市場じゃ、もう【対ブラック闘争ビジネス】で参入できる隙がない。

だからブラック亭主やブラック講師、ブラックフリーランスなど〔被害者ビジネス〕の攻撃対象がニッチになりました。

その中の〈一派〉が金持ってる地主や底地買取企業相手に【対ブラック地主】という新看板を掲げてニュービジネスを始めた、ただそれだけ。

つまり「底地買取ビジネス」は昔からあってニュービジネスでもなんでもなく、単に

地主狙いの被害者ビジネス団体がテレビ番組制作会社に〈自分に都合いいシナリオで〉パブリシティを申し入れ

局のデスクが実体を調べない上っつら取材を番組として採用しちゃっただけです。

底地買取業者の底地売買仲介によるイイ話

番組では最初に(社名は伏せてましたが)底地買取の大手、サンセイランディック社さんの底地買取業務の取材ロケ現場を流していました。

都内の住宅密集地にある一軒の家と所有者の女性が映し出され、「(今まで借地だったのが)底地を買えて建て替えができるようになりました」みたいなイイ話

見積書を読む写真

でも、〈駆け足報道〉で、地主から借地人への底地売却が実施されたくだりがなかったから、借地権と底地の関係を知らない一般の人から見たら、

「???・・・この女の人、家を建て替えられたから喜んでるの?家建てたのと『底地』って関係あるの?」

って感じで、〔ロケで映った建物と女性とインタビューの中身の意味〕が伝わらなかった可能性もあります。

底地買取業者=昭和の地上げ屋?的な扱い

この底地取引のイイ話の場面はすぐに終って、その後はずっと「ブラック地主対策弁護団」みたいな弁護士さんとモザイクのかかった被害者に対するインタビューが続きます。

そして、被害者が底地買取業者との電話会話かなんかを録音していたものを再生。

「うそだろ!」っと思うくらい、ベタな感じの脅迫会話。

白々しいまでの関西弁で、「借りたもん返すのがスジちゃうんかい!」みたいな底地買取業者の発言。

私は朝の車中のテレビで、仲間の不動産業者と共にこのヤラセまがいの関西弁トークを聴いて(嘘つけ!いねーよ、こんな奴って)大爆笑していました。

これ、歪曲報道じゃないにしろ、どう考えても

(自分が録音しているから底地業者を苛立たせようと)ノラリクラリしゃべる自称被害者と1時間以上の長話をした結果、業者の怒りが頂点に達した

ところだけを【切り取った】ものでしょう。

NHKで放送したとおりに、業者が底地を買取ったハシから「オイコラ」して回ってたら、そんな業者、開業してすぐ【強要罪】で逮捕されてるはずです。

こんな録音、(ホンモノだったら喜んで強要罪や脅迫の罪で起訴しますが)警察も【利用される】のがバカバカしくて、相手にしなかったシロモノでしょう。

底地買取業者と借地権買取

底地買取業者は、底地を売却される地主さんと売買契約を締結した時点から、次の仕事、つまり「借地人から建物買取による借地権買取をし、建物を明け渡してもらう作業」が始まります。

ここ重要です。底地買取業者は底地を買って地主になったから地主権限で借地人に「出てけ」というのじゃありません。

まず、底地買いして地主になり、その次に借地人の住んでる家を買取ってあげて、それから借地人に建物買取代金(借地権買取代金)以外立ち退き料まで支払って建物の明け渡しを求めるのです。

素直に取引に応じる地主と違い、借地権者との交渉は、数年間ゴネられるリスクを抱えます。

底地業者が覚悟していることは、借地権者には長々と裁判して立ち退き料ナシで追い出すより、(本来、払う必要はないが)立ち退き料払ってサッサと土地を明け渡してもらおうという原則です。

裁判になれば、「立ち退き料支払い不要の判決」が出る物件でも、裁判外の立ち退き交渉なら確実にお金を支払います。

でなきゃ「立ち退けと脅された」という状態が出来上がり、強要罪が100%成立してしまいますから。

NHKの番組では、立ち退きを要求する前提として「俺の土地から出てけ」みたいに、まさにブラック地主そのもののように報じていましたが、実際は違います。

土地は地主から買い取り、建物も借地人から(建物明け渡し約束に)買取って、借地人にもう借地権はなくなったのに、今度は「借家権」を主張して更に金をせびるような雰囲気を出したから、業者がキレた可能性があります。

土地を貸してる相手に「俺の土地から出てけ」はブラック地主のやることですが、金を払って買取った家に不法占拠し続ける「前住民」に「約束どおり出てけ、出てかないなら金返せ」というのは、真っ当な人の怒りです。

借地借家法と借地立ち退き裁判にかかる時間

そもそも、借地借家法ができる平成4年以前の旧借地法による借地権は絶大な力を持っています。底地買取業者が地主さんから買い受けるのは、この旧借地法・借地権のくっついた面倒な底地。

裁判になれば、借地人の不法行為が認められて立退料を払わずに土地を明け渡してもらえる判決を取れることもあります。

査定価格0円

しかし、訴訟期間中はその土地にかけた資金を眠らせる事になります。経営上の資金運用には〈金利〉が付き物です。資金を眠らせておいたら利息は付かずに金利負担がかかる。

だったら、多少よぶんに支払っても

裁判外で立ち退き交渉を決着させた方が早い!ということで、底地買取業者が借地権者と接する時には〈立ち退き料〉は【本来不要だが必須の必要経費】

ですし、実際、買取業者はみな、腰も低いんです。

報道では、立ち退き料のことは一切ノータッチでした。

繰り返しになりますが、立退き料なしの借地権交渉なんて、即、警察沙汰になる〈脅し〉です。脅しで食えてる業者なんて、今のこの世の中、いません。

NHKおはよう日本の底地ビジネス・ブラック地主報道の中で出てきた、録音会話の底地業者は、

借りたもん返せや!

の一点張りでした。

(これ、債権回収の録音会話じゃねーの?と疑いたくなるくらい)

報道が一方的だったので、なぜ底地買取業者がここまでキレるか?

について、業者が、

「底地買いをし地主の地位になり、明け渡し約束で借地人と借地権売買の取引をし、金を払ったのに、借地人が約束を反故にして居座り続けてる」

事に対し、当然の怒りを示している、かどうかは、よく分りません。

ブラック地主を糾弾する側の意見で構成された番組

そこら辺、報道する側も冷静になって、ブラック地主を『極悪』と言う弁護士さん達の言い分が、どこか、おかしくないか?つじつまが合わなくないか?と考えるべき。

おはよう日本の〈底地ビジネス―ブラック地主―特集〉の報道側は、弱い者を助けようという姿勢は分るものの、自称弱者の言い分を鵜呑みにしていました。

ようく考えれば、

  • なんで〈脅迫の証拠録音〉があるのに刑事にならないの?
  • なんで脅迫ばかりしている業者が営業を継続できているの?

という不自然さを感じるはず。業者が先に金を払っておらずに、一方的に「出てけコラ」したのなら「この録音内容の半分くらいのテンションでさえ」、そっこー刑事事件で逮捕です。

取材する側もマトモな頭なら疑わしいと感じるはずなのに、最初から〈ブラック地主〉という色眼鏡を通して見ているから、底地買取業者に対して中立な取材をしようとしない。

中立な立場で報道したら、単に「借地人と地主を仲裁する底地買取業者の平凡な日常」なんてつまらない内容になってしまう。

番組の最後辺りに、公平を示すためか、「NHKでは底地買取業者にも取材を申し入れましたが・・・(断られました)」みたいなテロップが流れていました。

こういう取材申入書や「公開質問状」は、

《敵対する相手に証拠用として通知するもの》です。

私自身、マスコミの取材などで何度か嫌な思いをしたり、人的損害を被った中で、こういう手口を知りました。

敵対する相手と民事の争いになった時に、

「いや、偏向報道じゃない!このように取材申入れをしたのに、相手側が断ったから片側からの聴取による取材報道になったのだ!」

と反論するための材料で、本気で取材を依頼する気持ちの書類ではない・・・んです。

例えば、同番組の冒頭でいいイメージで報じられていたサンセイランディックさんには、〈取材申入書〉ではなく、人づての紹介で取材依頼をしたはず。

ここら辺のニュアンスは視聴者の人には伝わらないから〈他の底地買取業者は後ろめたくて所在拒否した〉と映るでしょう。

ブラック地主と立ち退き料

立ち退き料とは、土地や建物の使用権者つまり借地人や借家人に対し、賃貸人である地主や家主が、その土地建物を明渡してもらうさいに支払う金銭を意味します。

底地ビジネスにおいては、ブラック地主呼ばわりされている底地買取業者が底地を買い、借地権も借地人から買ったのに、借地権売却で金を儲けて、なお、借家人として居座る悪質な元借地人に支払う「トラブル対策費用」みたいなものです。

他人に金銭を支払う時には、不法行為のお詫びとか損害賠償とか債務的な義務があるものですが、立ち退き料は義務によるわけではありませんし、支払う必要のないものを底地ビジネスの円滑化のために支払っているだけで、損害賠償とは全く違います。

借地借家法が制定されてからは、立退料は借地契約が法定更新されそうな時の地主の更新拒絶正当事由の補完・補償金として扱われています。

補償といっても、立退いて路頭に迷わないための(経済的不利益への)誠意の補償であり、迷惑をかけた相手の後遺症への補償ではありません。

借地人・借家人の立ち退き事由

立ち退きには、民民と官民の2通りのケースがあります。

  1. 地主と借地人・借家人の賃貸借当事者間の契約解消
  2. 都市計画など公共事業、土地収用の土地建物明渡し

〈2〉の公共事業のために、そこに住む民間人の居住の権利を国家の強制力をもって奪う場合には、国が金銭や代替地を用意して個人を保護します。

〈1〉の民民契約はどちらかが強制したものではありません。「出てかなきゃ殺す!」なんてリアルブラック地主は存在し得ないのです。

だから、いわゆるブラック地主でも、土地を自己使用する必要性(立ち退き正当事由)が大きいと裁判所が認めたら立ち退き料の支払いは不要です。

しかし、その立ち退き判決をもらっても強制執行に至るまで借地権者が土地明渡しを拒み占有し続けてたら時間が無駄です。

投資金の写真

よって裁判所が〈立ち退き料支払を正当事由の補完〉とすることで、「立ち退き料を貰ってサッサと明け渡してあげなさい」と地主と借地人の経済上の関係をスムーズに進めてくれているわけです。

立ち退き料と「底地ビジネス、ブラック地主」と騒ぐ理由

立ち退き料の補償内容は、借地権者が底地を明渡してくれた時に、借地権者が被る不利益を金銭に見積もって補償するものです。

この中で、移転費用、喪失利益(営業権)、利用権たる借家権の3つが立ち退き料を支払う意味の主因といえます。

ほとんどの底地ビジネスでは、ゴネる借地人ほど営業権と無関係な年金生活者や無職の人で、営業利益損失はそもそもないのです。金がもらえてありがたい事はあっても、被る不利益など微塵もないはずです。

底地買取業者からもらえる金は棚ボタの儲けなのに、「底地ビジネスは弱い者いじめだ!ブラック地主だ!」と弁護士と組んで騒ぐのは、単にもらえる金額を吊り上げるパフォーマンスでしかありません。

移転費用、営業権、借家権

移転費用は引越し代・保険料・敷礼保証金と不動産仲介手数料その他の諸経費・費用。

喪失費用には居住権も含まれますが、商売をやっていた借地人がその地の顧客を失うという営業損失のほうが大きいので、主に営業権の算定に注目されます。

営業権補償には、移転先で今までの借地時代と同一の設備で同一の営業を開始するスタートアップ費用や、休業期間損失、新規営業による減収などを補償します。

借家権補償は、法律上譲渡の認められないその土地で唯一の価値ある土地上の家に住む権利が消滅することになるのでその補償金を意味します。

ブラック地主じゃ成り立たない底地買取業者

かように重要で立ち退きのネックともなる〈立ち退き料〉の存在が地主と借地権者との間でないはずがなく、それは、底地を買取って新地主になった底地買取業者と借地権者との間でも同じです。

そして、底地買取業者は、NHKでも〈底地ビジネス〉として定義していたように、自社の預金資産または借入金をフル稼働させてスピーディに底地を買取り整理して売却しなければビジネスにならないわけです。

底地買取最大手のサンセイランディックさんなんて東証一部上場会社ですから、資金をうまく回して底地を転がして儲けなきゃ株主責任もあります。

テレビで報じてたブラック地主っぷりが「真実」―

いちいち借地権者を恫喝したり、借地建物をブチ壊したり

―だったら、社員が入社するたび逮捕され、底地買取会社に営業マン不在が続きビジネスになりません。

そもそもブラック地主と呼ばれる側が、立ち退き料を払うんです。金を払うのがなぜかブラック、ゴネながらもらうのがホワイトというおかしさ。

客観的に考えて、

  • 借地人に好かれ、関係良好のままキゲンよく出て行ってもらう
  • 怒鳴りつけて気分悪くさせ、へそを曲げられ占有状態を長期化

のどちらがスピーディか?

どう考えても、借地権者に菓子折りもって馳せ参じて、移転補償の契約をコンパクトにまとめて1件1件スピーディにこなしたほうがだと分ります。

そして、マトモな借地人さんはふつーに話が通じて、建物を気持ちよく明け渡してもらえるのです。

地上げ屋さんも同じで、例えば権利関係の複雑な東京都内一等地のビルには〈力関係〉も必要なので、業者間のバッティング時には複雑な話になりますが、普通の家の主婦相手に筆文字の名刺をチラつかす必要はないんです。

それなのにバブル崩壊以前の地上げ屋イメージを今でもステロタイプに報道してるから、一般の人達は「地上げ屋は立退かない家にダンプ突っ込ます」みたいな仁侠映画みたいな虚像を持っています。

実際はメチャ腰低く地上げ対象の家主を回って、コミュニケーションのため諸相談に乗ってあげたりしています。そうしないと、目的である立ち退き&地上げが実行できないからです。

言いたいのは、底地買取業者も地上げ屋もテレビで報じるイカツイ不動産屋なんて、ぜんぶフィクション・・・「ブラック地主じゃ底地買取業は成り立たない(考えれば分る)」ってことです。

競売情報BITの占有物件と底地ビジネス

文章だけで説明しても納得しがたいと思うのでまったく別の例示によって、立ち退き交渉が〈どれだけやばい相手〉に対して平身低頭で対処しなければならない地道な商売かを解説します。

日本中の裁判所で行われる競売情報をまとめた〈bit.sikkou.jp〉という裁判所のサイトがあります。

〔 BIT 不動産競売物件情報サイト 〕

このサイトで、東京都内23区や横浜市・川崎市で、「5百万円以内」のマンションを検索してみてください。

日本一、地価の高額な首都圏に存在する格安な裁判所競売流れの中古マンションの写真(みんなゴミ屋敷化)を見ると、競売になってもゴネて不法占拠を続ける人がどれだけ多いか分ります。

そして、底地ビジネス・ブラック地主と言われる底地買取業者の相手にするのは、これら競売物件を不法占拠してゴネる人たちと同じ人種だと感じてもらえると、業者の大変さが分ります。

借金清算はバレる

借地人との友好関係で底地買取ビジネスは存続してきた

競売物件買取業者も、底地買取業者も、不法占有者の機嫌を損ねて、ゴネられて仕事が滞るより払わなくていい金でも払ってスピーディに金銭解決。これは大体の不動産取引における立ち退きビジネスの構造です。

不要な金を払うのは、不法占有者が立ち退きのさいに、部屋を壊したりスプレーで落書きしたり糞尿を撒き散らしたりさせないよう、少しでも金をもらって立ち退けるありがたさを感じてもらうためです。

借地人の機嫌を損ねず、友好関係を築いて、立ち退いて貰う。

こういう構造だから、長い間、底地買取ビジネスが存続してきたんです。NHKの報じるような「最近流行の(悪徳っ気のある)ニュービジネス」じゃないのです。

底地ビジネスとブラック地主への攻撃は儲かる

底地買取ビジネスとブラック地主というキーワードで儲けようしている弁護士達が、新しいカテゴリーとして「底地ビジネス」を定義づけ、これにより生まれたばかりの「社会問題」のようにマスコミ向けにパブリシティしているわけです。

冒頭でも記しましたが、マスコミの威力によって、サラ金も街金も信販も、あらゆる貸金業者が壊滅状態です。

世界で一番、金利が安いのが日本の庶民金融(サラ金・信販・クレジット)です。

それなのに、その格安金利に「高金利だ!」と根拠のないレッテルを貼り、債務者を組織してぼろ儲けしてきたサラ金被害対策弁護団をマスコミが英雄視してバックアップし、過払い請求なんてわけの分らない商売までまかり通っています。

利益として金利を取るのが「悪」だなんて、社会主義や共産主義の発想を悪用した過払い請求連中のおかげで世界で一番金利の安い日本の民間金融は瀕死状態です。

マスコミの力は偉大ですから、サラ金業界が壊滅的打撃を受けたように、底地買取ビジネスもイメージで潰されかねない。

ブラック地主の報道は、フジテレビや朝日新聞などが先行していますが、民間報道機関が報じるのと〈実質・国営企業〉が報じるのとでは、その威力が違います。

NHKの人が番組の締めに、

「底地ビジネスは増え続ける空き家問題の解消になるかもしれない有益性もある」

みたいなことを言ってくれていました。

ならば、そのブラック地主対策弁護団からのソースだけではなく、〈悪質借地権者のゴネ得〉や〈立ち退き料先取りして更に借家に居座る連中〉も報道して公共放送としての公平性を保つべきでしょう。

「対ブラック地主・底地ビジネス対策」で儲けるビジネス

過払い金請求で儲けていた弁護士や司法書士グループも、もうサラ金業界は儲からないと分ってる。

サラ金の債務整理と過払い金請求は、最初は【被害対策弁護団】だけだったのが、着手金によるボロ儲け(詐欺だけど被害者が理解していないから訴えられない)ができると分って他の弁護士たちが【商業宣伝広告】を打って大挙しました。

底地買取ほかあらゆる不動産取引も、今は【被害対策弁護団】のノリだけど、そのうち【商業宣伝広告】が氾濫し始めるでしょう。

「対ブラック地主」をうたった弁護士事務所の「宣伝」は、一部、もう始まっています。

「借地権という儲かる権利を地主に安売りしてはいけません!今まで数多くの底地買取業者から賠償金をとってきた当法律事務所なら、1ケタ多く立ち退き料をせしめてあげます」

という、多重債務者に過払い請求代行を宣伝した時と同じ、ギラギラしたカネのにおいをふりまくような発信をする弁護士事務所が増えています。

悩みをネット相談

「地主儲かる=悪(ブラック地主)」の嘘、法律で保護される借地人

不動産買取業者や中古物件販売会社への訴訟ラッシュで、業者が倒産したり、廃業したり。サラ金と同じ流れの今は初期症状でしょう。

ビジネスモデルとして借家人にもメリットのあったゼロゼロ物件が一方的な悪徳イメージを植えつけられて〈風前の灯〉なのが、その前兆と言えます。

底地買取業や中古物件買取業も、言われなき加害者の濡れ衣を着せられたままのイメージ操作が続けば、NHKの人は底地ビジネスを「空き家対策になる(有益性がある)」と言ってくれていました。

でも、マスコミが「地主=儲かる=悪」「ブラック地主と弱き借地人」という偏向報道を続ければ、その芽は摘まれ空き家対策法に水を注すことになるでしょう。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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