裁判所競売流れ×任意売却―ゴミ屋敷と裁判所調査員【競売の流れ解説】

裁判所競売の流れと任意売却とを比較し、借金で競売にかけれらる家にゴミ屋敷が多い理由、裁判所調査員が競売流れの物件をどうみるか、任意売却でゴミ屋敷が売れるか、等について解説しています。

裁判所競売の流れ

裁判所競売の流れと任意売却を比較し、メリット・デメリットを考えてみました。裁判所の競売も任意売却も、多重債務に陥った際の自宅売却による借金清算手続きである点では共通しています。

判定結果のイラスト

任意売却では、競売よりも債務整理後に残る現金が多いと宣伝されています。しかし、「任売業者の手数料や弁護士費用その他で消え、1円も手元に残らない」という暴露話も、ネットで拡散されています。

裁判所の競売流れにならぬように慌てるより、放置しておく方が費用がかからず気楽だったりする事もあれば、以下のように任意売却でキレイに清算した方が良い事もあったり、様々です。

任意売却のメリットと競売流れのメリット

任意売却でメリットのあるのは、任意売却業者がマンション手続きを代行してくれ、諸経費・債務を清算してくれるからです。

詳しくは、「修繕積立金・経費 マンション管理費競売と修繕積立金・管理費の回収」に記してあります。

成り行き任せの競売流れでは、マンションが落札されても滞納管理費の支払い義務は残ったままです。

ただし、競売流れは、不明瞭な手数料を取られる事がなく実家売却の費用=0円で済むメリットがあります。

「もう、どうでもいい」という人は裁判所の競売流れに身を委ねる方が気楽です。

任意売却と裁判所の競売流れ、「損得」を比較

任意売却とは、住宅ローン返済が支払い困難となった時に自宅の競売を逃れる対策です。自宅を任意で第三者に売却し売買代金で借金を清算する債務整理です。

どっちみち自宅は処分するのだから、裁判所の競売流れより「得」がなければ意味がありません。「任意売却業者の比較サイト」では、以下のように任意売却業者に委託する場合と裁判所の競売流れを比較しています。

債務残高
裁判所の競売流れ→近隣相場より安く落札され「債務が残る」
任意売却業者委託→高価査定での売却になり「債務が減る」
返済計画
裁判所の競売流れ→債務返済は裁判所の競売による強制
任意売却業者委託→残債の返済計画を立てられる(??)
秘密保持
裁判所の競売流れ→競売情報公開で隣近所に借金を知られる
任意売却業者委託→近所の人に「秘密厳守」で住宅売却できる
立退き
裁判所の競売流れ→落札者の立退き要求に逆らえない
任意売却業者委託→引越し時期を考慮してもらえる
費用で得?
裁判所の競売流れ→立退き費用はもらえない
任意売却業者委託→引越し費用を残せる
住み続ける
裁判所の競売流れ→落札後の立ち退きは必至
任意売却業者委託→リースバックなど居住継続が可能

大体、こんなことが任意売却と裁判所競売の違いと言われています。

借金清算はバレる

ゴミ屋敷

ゴミ屋敷と呼ばれる管理不行き届きの未整理・不衛生な家があります。ゴミ屋敷といえば、「大改造劇的ビフォーアフター」をはじめリフォームやハウスクリーニングをテーマにしたテレビ番組が有名です。

ニュースで報道される「近隣トラブルの元凶みたいな変人の住家」という印象も強いです。近所迷惑なゴミ屋敷は、多くが築古の一戸建て住宅ですが、中古マンション内にも「そこだけゴミ屋敷」が存在します。

マンション内ゴミ屋敷も、部屋の前の通路やベランダなど共用スペースがゴミ袋や拾ってきた不用品が積み上げられ一目瞭然ですが、このゴミ屋敷の被害者は「同階居住者」に限られ、大騒ぎにはなり難いです。

ゴミ屋敷の片付け・処分費用

ゴミ屋敷の処分費用は、マンションだったら30万円くらい。廃棄物処理費用も入れて、キレイに片付けられます。しかし、一戸建て住宅の場合、100~500万くらい必要なケースがあります。

戸建てのゴミ屋敷は、ゴミを取り除いた後の老朽化した建物躯体の改修、木造住宅リノベーションに思いのほか金がかかるからです。マトモでない使用をしてきた分、リノベーション費用が高くつきます。

任意売却とゴミ屋敷」は、なじまないモノです。それには、この諸費用が大きく関わります。

ゴミ屋敷と空き家対策法

空き家対策法」に基づく条例施行で、東京都内の大田区や足立区・葛飾区等の「下町エリア」に大量に存在する空き家への行政代執行がこれから本格化します。

空き家対策条例に引っ掛かるような空き家はゴミ屋敷と同一、ゴミ屋敷のなれのはてといえます。親がゴミ屋敷にし、その死後、子がそれを放置する図式です。

ゴミ屋敷 兼 空き家の所有者には、建物撤去の要請と行政代執行が相次ぎます。

ゴミ屋敷が「ゴミ空き家」になるまで、中古住宅として売買されることはなかったのか?を考えると、冒頭に記した、「任意売却でゴミ屋敷は売れるか?」の答えが出ます。

任意売却 ゴミ屋敷

任意売却は、自宅の借金を消せる高額な売却価格で取引され、親切な弁護士が債務整理してくれて、更にサラ金業者に過払い請求してくれて、「手元に現金が残る」と思っている人が多いです。

任意売却を依頼しても、「弁護士の債務整理手数料だけ取られて自宅は売れずに裁判所の競売流れになってしまう」理由には、自宅がゴミ屋敷だからという事があります。

築古物件、老朽家屋、廃屋、古家付土地など建替え必須の建築物。

任意売却でゴミ屋敷が処分できるかというと、物理的に無理です。そして、任意売却で売れないゴミ屋敷は、競売流れになっても裁判所調査官の作成する調査報告書により入札者がいないまま売れ残っていきます。

任意売却の意味とゴミ屋敷の処分費用

任意売却もボランティアじゃないので、一戸建て住宅の買取費用なら「土地価格からゴミ建物の撤去費用を差引いた分」しか払えません。

借金ゼロの単なるゴミ屋敷処分なら土地代だけでもOKでしょうが、任意売却は借金整理が目的です。自宅には銀行の住宅ローン支払い義務と抵当権が設定されています。

借金はあるが、自宅は相続した物件で「抵当権がゼロ」なら任意売却せず、債務整理だけした方が得です。そういう人はまれですが・・・。

任意売却とゴミ屋敷処分が両立しない理由

不動産担保融資などの借入がなく、サラ金や信販だけで「借金に住宅ローンが含まれていない」なら借金だけ整理して自宅は取っとけばいいのです。

任意売却とゴミ屋敷処分が両立しない理由は、住宅ローンを含む借金の清算に一般的なゴミ屋敷の売却益(必要経費差引き後)が追いつかないためです。

逆に考えると、マンション内ゴミ屋敷なら任意売却で売買可能です。

しかし、他人にモノを売るのに清掃もせず汚れきった現状有姿のまま投売りするわけですから、・・・これで売れても借金整理が100%できるハズはありません。

築15年程度の物件でも汚損による低評価と、恐らく空ローンなどを利用した債務超過物件であったりして、最高額で売れてもオーバーローンぶんに届かないからです。

裁判所調査員(競売物件調査)

裁判所調査員は裁判所から依頼された競売物件調査を行います。裁判所調査員はいつも借金流れになった物件を調査しているので、競売流れになる物件は見慣れています。

裁判所調査員は競売物件を建物外部・内部の調査を写真に収め、ひどい汚損のある箇所は何枚も写真に残します。そして競売物件を現に占有している者から、現状の調査をします。

裁判所調査員の取材調査内容が、「裁判所の競売3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)」という書類に掲載され、落札希望者の目に留まります。

裁判所調査員の調査眼で競売物件を

裁判所の競売3点セットは、裁判所の競売サイト(bit.sikkou.jp)に掲載されている「閲覧可能な競売物件」ならば、どの物件でも好きなだけダウンロードできるようになっています。

競売3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)はすべて裁判所調査官の調査報告によるものですが、現況調査報告書には競売物件の調査をする調査官・執行官の個性が出て、読んでいて飽きません。

調査員イメージ

〈関係人の陳述〉で、占有者が「現在、誰も住んでいない」と言っているのに、〈執行官の意見〉で、裁判所調査員が鋭く観察し「債務者が居住し占有していると思われる」と実態報告している調書もあって、見ていて楽しいです。

裁判所調査員の調査眼を通して占有者も忘れてたような瑕疵さえ調査書に記載される事もあります。ただでさえ汚い任意売却不可のゴミ屋敷の瑕疵が、現況報告書に羅列されては普通の人は入札しません。

このようにして、任意売却で売れないゴミ屋敷は競売でも売れ残っていくのです。

裁判所の競売3点セットはセールスパンフレット

競売物件の3点セットは考えようによって、自宅を高値で売却(高値入札)するためのセールスパンフレットにもなります。

任意売却物件として売買されると、度々、購入希望者に対する内覧会をする事があるかもしれませんが、競売物件は裁判所調査官が物件調査のために入室するだけです。

競売物件の入札希望者が「室内を見学させてくれ」なんて来訪してくる事はありません。入札者は、競売3点セットを読んで、競売調査員の観察眼を信じて競売物件の良否を査定するのです。

だったら、裁判所調査員が来訪してくる時だけでも汚い荷物は運び出しておくとか、室内クリーニングをしておくとかして、現況調査報告書に少しでもマシな評価を書かれるよう努力すればいいわけです。

裁判所サイトの競売物件のゴミ屋敷の写真

裁判所の競売流れ物件の写真の多くは、かなりのゴミ屋敷かその予備軍です。

「どうせ競売で他人の手に渡るモノを掃除なんかできるかよ!」って気持ちなのでしょうか。そういう性根が多重債務を招いたという事を分らないという点で救われません。

裁判所の競売3点セットを「自宅セールス用パンフレット」に成り上がらせるため、室内を最大限キレイに清掃し、裁判所調査員に対しては満面の笑みでお迎えする商売ッ気は生きてく上で必須でしょう。

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