スケルトンリフォーム費用―戸建・マンションのスケルトン費用

スケルトンリフォームとは、リノベーション・大規模改修とも呼び、建築物の躯体(英訳=スケルトン)だけを残し、内外装の全てをリフォームする工事を意味します。
スケルトンリフォーム費用は建て替え費用と比較してもさほど安くありません。
再建築不可など物件に事情アリ訳アリの時以外は、古い骨組みの上から化粧直しをするだけのスケルトンリフォームに建て替え以上のメリットはみいだしにくいものです。

スケルトンリフォームとは?

スケルトン(Skeleton)とは、建築物の柱・梁・床など構造駆体を意味します。

スケルトンの元々の意味は、動物の骨格・骨組みのことです。
この骨組みという言葉は建築物の柱や梁を組んだ構造体にも当てはまる言葉なので、建物の骨組み状態をスケルトンと呼ぶわけです。
この意味でのスケルトンには、自動車の骨組み部分を指して「スケルトンボディ」と呼ぶケースもあります。

【骨】という点にフォーカスして髪の毛を溶かす櫛の部分があばら骨のようにギザギザになっているスケルトンブラシというヘアブラシもあります。
また、「骨組み・構造」が丸見えになっているデザインのスケルトンウォッチという腕時計のデザインもあります。時計の文字盤が透明になっていて、時計のメカニズムが丸出しなのです。
建物のスケルトンとは、単純に建物の柱・梁など構造部分を意味しています。

このスケルトン部分と、インフィル(内装・設備)を分離した建築方法を〈スケルトンインフィル建築〉といいます。

スケルトン・インフィル住宅 – Wikipedia

スケルトン分離型の戸建て住宅はリフォームしやすく、〈スケルトン式〉という商品カテゴリーで販売されます。

スケルトンリフォームとは、構造躯体だけ残して他の部分を大規模改修するリフォーム工事を意味します。
和訳に忠実に建築用語を使うのなら、現在のスケルトンリフォームも正確には「スケルトン以外のリフォーム」とか「スケルトン残しリフォーム」と表現すべきです。
また、スケルトンリフォームという単語に忠実に施工するなら、スケルトンである骨組み部分のみを改修することになります。

スケルトンインフィル建築による一戸建て住宅は、スケルトンリフォームのさいに割安なリフォーム費用で間取りや内装の自由変更が容易です。
スケルトンリフォーム技術も進歩し、インフィル建築でない普通の一戸建て住宅でも分譲マンションでもスケルトンリフォームが可能です。

躯体リフォーム=一戸建てリノベーション

躯体とは、建築物を支える骨組み、主要構造体のことを意味します。躯体に利用する構造材により、木造・S造(鉄骨)・鉄筋コンクリート造り、鉄筋鉄骨コンクリ造、ブロック構造等に分れます。

木造住宅では、基礎・柱・梁・筋交い・壁等が躯体部分になります。S造以外の建築物は、柱・梁・壁が一体の躯体として、外力に耐える構造です。

建て替え、リノベの写真

スケルトンリフォームは、躯体リフォームともいいます。躯体リフォームを行う理由としては、「建て替えが不可能だからその代用として」というのがあります。

しかし、近年の在来工法では、躯体リフォームを想定して躯体を残した間取りの改装が可能なように可変式にしている物件が増えています。

こういう物件はライフスタイルに合わせた気軽なインテリアリニューアルを想定しているので躯体リフォームも容易です。

スケルトンリフォーム費用

スケルトンリフォーム費用(=リノベーション費用)は、基礎部分や躯体に老朽による劣化・朽廃があった時など、追加工事が発生する確率が多く、諸経費計算が難しいものです。
一戸建てスケルトンリフォームは、骨組み・躯体部分を残してリフォームするために、躯体以外の壁やら床・天井を解体しているうちに、躯体の柱や梁が思った以上に腐朽・損傷が激しく、柱や梁の補強を見過ごせない状態のことがあるのです。
マンション個人宅のスケルトンリフォームの場合、骨組み部分は即ち共用部分であり、管理組合が機能しているなら、共用部分の修繕は個人が気にかけるまでもありません。

しかし、一戸建てスケルトンリフォームは、建物の立地環境(通気・日射の有無)によって、同じ築年数の築古物件でも木造柱・梁の傷み具合に天と地の開きがあるのです。
リノベーション、スケルトンリフォームのクレームやトラブルの多くは、「施工費用が最初の見積りと違う、ボッタクリだ」という費用・予算トラブルです。

施工注文するのなら、スケルトンリフォーム費用について、正確な見積りの「試算」をしてくれるリフォーム業者に依頼するに限ります。

スケルトンリフォームのクレームなどについては、過去記事「新築そっくりさんクレームとリノベして生まれた欠陥アパート」で詳しく解説しています。

再建築不可はスケルトン?or建て替え?

再建築不可物件であっても、重厚・高級建材を使って設計にも相当の費用がかかった邸宅はスケルトンリフォーム費用を掛ける価値があります。
対して普通の建売住宅だと、老齢化した安普請の躯体を見た目だけの新築化粧をして、更に酷使するのは耐久性の面で不安が残ります。

建て替えるか、将来は売却する前提で【最低限のリフォーム】にとどめたほうがいいでしょう。
最低限のリフォームにする理由は、再建築不可物件の売却~買取の査定では、立地が悪い建売は評価額0円です。
いつか売却するなら全改装はガマンして、そのぶん現金を子供に遺すほうが喜ばれます。

スケルトンリフォーム坪単価

リフォーム見積りを〈坪単価や床面積〉で提示されると、(『坪いくら』という考え方が普及し過ぎ)なんとなく「そういう費用計算なんだ~!?」と納得しがちになります。

しかし、スケルトンリフォーム費用は同じ一戸建てであっても、躯体の建築仕様により予算額も変わります。一律に坪単価で費用表示するのは乱暴です。

また、相見積もりの段階でスケルトンリフォーム・戸建ての費用を、「@坪単価」で示されると素人目にはどこのリフォーム業者が安いのか混乱します。

というのは、床面積や坪単価の定義が不明確で、法律的には床面積に含めない、ベランダや吹き抜けも床面積に含め総額で割ると、「@坪単価」だけ見れば〝格安施工〟に見えるのです。

「@坪単価」は、戸建てスケルトンリフォーム費用の施工に限らず、新築や建て替え費用の予算見積りでも使われる【トリック】です。注意するに越したことはありません。

一戸建てスケルトンリフォーム費用

一戸建てスケルトンリフォーム費用のうち単価の高いバスルームやトイレ、キッチンのグレードはメーカー固有であり、戸建て住宅の面積に無関係です。

つまり、小さい戸建て住宅ほど、面積に対する割合で価格計算する坪単価計算では、リフォーム費用の坪単価が高くなってしまいます。なので、近隣の大きな家も含む周辺相場から割り出されたスケルトンリフォーム相場は参考にならないということです。

費用面でリフォームトラブルを回避するため、建物の床面積計算や建築規則、条例などについてサラッと勉強しておくことも損はありません。

スケルトンリフォーム・戸建て

普通のリフォーム工事が修繕・補修の意味合いが強いのに対し、スケルトンリフォーム・戸建プランでは、耐久性を強化するニュアンスが強いです。

スケルトンリフォーム・戸建は、建替え・再建築に比べ躯体を残すため、工事期間を短縮でき、痛んだ躯体部分は交換できるので費用も抑えられる効率的な建築工事といえます。

また、東京や神奈川の横浜や川崎など密集市街地において、再建築不可物件を所有する人が、建替えの代りにスケルトンリフォームを選択することは多いです。

今後は大規模なリフォーム・間取り変更を容易にするスケルトンインフィル建築が一般化し、スケルトンリフォーム費用のコストダウンが進むでしょう。

新築も含め建築構造に関わる施工を躯体工事といいます。躯体工事は、その構造によって材料が決ります。スケルトンリフォームにおいても事情は同じです。

建築構造には、木造・鉄骨(S造)・鉄筋コンクリート(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)があります。

メリットを計算する写真

マンションスケルトンリフォーム費用

スケルトンインフィル建築は、主にマンション・集合住宅において、最後まで使用する建物の主構造と、交換して使う内装や設備などのパーツを分離し〈効率性〉をもたらしました。

鉄筋コンクリ部分は50年以上の耐性があるのに、中の設備配管のぶん寿命が短くなります。

スケルトンインフィルで、使い捨て交換できる部分を切り離して,給排水・空調設備などを自由に取り替えられれば、維持費用も削減できます。

マンションではスケルトンインフィルが一般化し、給水・給湯管の位置の移動にも対応できるようになったため、マンションスケルトンリフォーム費用が大幅に安くなったといわれています。

賃貸マンション・スケルトンリフォーム

スケルトンインフィルで建築物のデザインを低予算でリノベーション出来る様になったことから、分譲マンションではない賃貸物件リフォーム費用も下っています。

むかし、節税対策で賃貸マンション・アパートを建てた人達の物件が老朽化を迎え始めています。

空き家問題が東京都内でさえ深刻化し賃貸物件オーナーの入居者確保が大変である状態はこれからも悪化するでしょう。

そんな状況下でも、建築当時に将来のスケルトンリフォームを想定したインフィル建築を採用したオーナーは築年経過&劣化でで悲壮感の出てきた自己物件を割安にリノベできます。

節税だからと安普請なアパート・コーポを建ててしまったオーナーさんは、インフィル施工をした人の中古マンションリノベーション費用より割高な大改修か、建て替えに予算の工面を強いられる事になります。

建材の間伐用森林の写真。

再建築不可スケルトンリフォーム

再建築不可物件は建て替えが不可能ですから、老朽劣化による建物倒壊や使用不良を防ぐために、スケルトンリフォームによって躯体を残した建物のほとんどを刷新させる必要があります。
再建築不可物件の所在地は、多くが住宅密集地の入組んだ路地の奥の敷地です。
道路付けの悪さから再建築不可の指定を受けるわけで、東京都内に限らずどこも同じような立地環境です。

そんな場所に建つ再建築不可のスケルトンリフォームには、この手の難物件を手がけたことのあるリフォーム業者の【不良土地での施工経験】が役に立ちます。
よって、リフォーム業者を選定する相見積書の段階で、「再建築不可の大規模改修に実績はあるか?」と確認したほうがいいでしょう。
なんでもかんでもやります、といって安い見積もりを出してくる業者は、施工の途中で「再不可物件は何かと経費が……ウンヌン言い出して、リフォーム費用を追加要求してくる可能性があります。

依頼した側は、途中で料金トラブルが起ると、なにぶんリフォームなんてそう何度も頼むもんじゃないから焦ってしまいます。
「施工価格でモメて工事途中で投げ出されたらどうしよう?新しい業者探しは時間がかかるし、『業者とトラブった注文主』の家だと情報が出回っていて、施工してくれないんじゃないか?」
このように考え、リフォーム業者の不当ともいえる料金値上げ要求に泣く泣く屈してしまうわけです。

そしてこれは、業者の方も、「実は再不可物件リフォームが未経験でかかる費用の予測ができなかった」なんて状況で、背に腹は変えられず、強硬手段にでてきた可能性もあります。
発注者には、建築不可土地でスケルトンリフォームしか手段がないという引け目がありますから、途中から四の五の言われると理不尽な料金にも妥協してしまうことが多いようです。
(業者の計算違いなんて知ったことではありませんから)自分にはそんなことがないように、再建築不可のスケルトンリフォームを発注する際には難物件工事の実績とかかる費用の詳細な資料の提示を求め、誠実な業者にオーダーしなければなりません。

一戸建てスケルトン=東京は低価格

再建築不可のスケルトンリフォームは、一般的な改修工事とは施工環境が異なる可能性が大きいです。
だから地域によっては、再建築不可や事故物件・訳あり物件などのイレギュラーな案件には、どの業者に頼んでも思い切りボッタクった費用請求をかけてくる場合があります。
珍しい仕事だから、施工の段取りに手間ひまがかかるのは分りますが、田舎へ行くほど「客の足元を見て商売する」気風が強く、東京都内よりリフォーム費用の高額になる可能性があります。
東京都内は、地価も人件費も高いのに、マンションスケルトンリフォーム費用も一戸建てスケルトンも低価格なことが多いです。
そして、東京都に隣接する神奈川・埼玉・千葉もリフォーム料金は【東京価格(=割安価格)】です。

これが、「東京都と一県はさんで離れてる県」になると、田舎なのに施工価格がハネ上がります。
神奈川県をはさんだ静岡県、千葉県をはさんで東京都とつながる茨城県などは、業者数が少ないこともあり、東京&東京隣県のような競争原理が働かず、価格相場の決定権は地元業者が牛耳っています。
また、地方では東京が本社の大手リフォームの支店への依頼も、施工価格は東京より結局高くつく可能性があります。
東京本社といっても、大手さんは看板貸しのような商売をしているだけですから、実際に施工するのは地元の「1人親方」みたいな人たちです。
そういう人たちがなれない再建築不可の施工の見積もりをたてると、結局あとから請求してくる形で地元業者に頼むのと同じくらい高くつきます。

もし、田舎で調整区域やなにかの事情で再建築不可になっている物件をスケルトンリフォームするのなら、「人づて」で都内のリフォーム自営業者を紹介してもらうほうが安くあがることがあります。
リフォームローン審査の問題があるので、現金決済できる人限定のお話です)

静岡や茨城、長野あたりなら泊まり込みの宿泊費用を負担してあげても元が取れるくらい、割安な施工をしてくれる可能性があります。
なにより再建築不可物件に限らず、東京都内の競争社会でやっている業者のほうが、段取りやスケジュールの遵守もテキパキしていて頼み甲斐があるでしょう。
期日を決めて、延長料金は払わないと契約すれば、それを守ってサッサと仕事して期限どおりに帰っていくはずです。
なので、東京とビミョーな距離の県で再建築不可のスケルトンリフォームを考えている人は、人づてに都内の個人業者を紹介してもらったほうが、地元の高額なリフォーム相場に安住している業者に頼むより低価格を実現できる可能性が高いです。

スケルトンリフォーム相場=東京相場

リノベーション料金単価を調べる時には、東京都内で単体で営業しているリフォーム業者に、個別で相見積もりを依頼してみて、複数社の料金を比較し、その平均値を東京相場として地震のスケルトンリフォーム費用の予算組みの参考にしたら、きっと役に立ちます。
(これは、東京都や神奈川以外の県の人で、結局は地元業者に頼もうという人でもです。)

そのさいは、単に「スケルトンリフォーム相場」とか「スケルトンリフォーム東京(とか自分の住む県とか)」とか検索しても、結果表示されるのは、実質相場よりも割高な、【広告料金が上乗せされた】価格の平均値です。
検索結果に上位表示されるのが、SEO(検索上位表示対策)が施された、比較サイトやリフォーム系ポータルサイトに掲載されている大手をはじめとした【掲載料金・広告料金】が施工価格にアドオンされる料金であり、その平均相場みたいなものだから、割高なのは当然です。
それらの高額料金を、平均的な一戸建てスケルトンリフォーム費用だと勘違いしてしまうと、本当に割安な費用とその「内訳・見積もり詳細」を知らないまま契約してしまい後々になって後悔する可能性があります。

とはいえ、上記で提案したように、【個別業者の平均値を自分で出したら正解】という理屈がホントに正しいともいえません。あくまでアイデアの1つです。
そもそも、個々の住宅の仕様が違うので、一律な査定で一戸建てリフォーム費用を坪単価で出すこと自体、正確性にかけるので、その「相場・平均値」はどこまでいってもアバウトです。
しかし、自分がスケルトンリフォームを依頼する時の目安として、「割安な施工もある」という実態を知っておいて損はありません。
その参考資料として、東京価格をメインにしたスケルトンリフォーム相場を確認&意識しておくことは、対地元業者との値段交渉においても悪いほうには転ばないであろうと思っています。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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