袋小路土地評価―私道共有的な袋小路の意味と接道する家の通行権

袋小路の家・土地についてまとめた頁です。袋小路とは住宅に囲まれた行き止まりの道を意味します。
物件の売却でお悩みの方は、文末の【袋小路の家・土地の売却】をご参照ください。

袋小路 意味

袋小路とは、住宅に囲まれ先が突き当りになっている道を意味します。袋小路は、道の周囲が建物や塀に囲まれ道の先が行き止まりになっている事から、「袋の中に入ったように行き場がない小道である」という意味で袋小路と評価されます。

同じ行き止まりの道でも、周りに建物がなく道がない理由が「未開発」である郊外の道路は、袋小路ではなく、単なる「未舗装道路」を意味します。袋小路と呼ぶには近隣に家が建ち並ぶ人口密集地域である事が要件の1つです。

土地が余る再建築不可の地域の画像

袋小路土地区間の共有

袋小路という道が存在するのが密集市街地の住宅街である事から、袋小路の多くは「公道から行き止まりまでの袋小路土地区間」の地面を、この道に接道する複数の敷地所有者が共有しています。

元々、道がなく市民の私有地だった土地を分譲し、その分譲地から公道に至るまで道を通さねばならないため、各分譲地所有者が私道持分を負担して建造したのが袋小路土地区間です。

袋小路土地区間が複数人による共有私道であれば、当然、共有私道の私道負担が袋小路の家の各所有者に分担させられる意味になります。

袋小路の家

袋小路の家が、各自袋小路土地を共有している状態では、その袋小路土地区間において公道に近い出口側の家は袋小路土地の利用面積が少ないです。

反対に袋小路土地の奥の家は道の利用面積がもっとも多いです。袋小路の家である事は同じでも、その袋小路土地の利用面積が違うと不平不満から勝手な利用が始まる事があります。

袋小路の同義語 – 類語辞典(シソーラス) – Weblio類語辞典

袋小路の家の私道共有バランス

袋小路の家の住民間で、袋小路土地の「利用量」の違いから、私道共有バランスが崩れる事があります。私道の共有持分が同じなら、利益も同じでなければならないのに、袋小路の出口側の住民は自分の袋小路土地の利用面積が少ない事に不満を持つわけです。

それが募ると、例えば袋小路土地の公道側の住民が、袋小路土地を自家用の駐輪場や駐車場、自宅の庭の延長のように花壇を設けたりしはじめるのです。

これにより、袋小路の奥側の家人の通行や車両の往来が妨害され、土地売却の際は評価が下ります。

袋小路土地共有者の袋小路通行権

袋小路土地を共有する奥の家の住民は、袋小路の出口側の家に私道を独占使用され自分の通行権が侵害された時は、袋小路通行権(=通行地役権)に基づく、通行妨害禁止を請求する訴訟(+仮処分)を裁判所に提訴する事が可能です。

私道共有する袋小路の家の各人はおのおの共有持分権に類似する袋小路通行権という権利を有しています。法律も災害防止と交通安全の観点から、共有私道の独占の排除には協力的です。

通行地役権者からの通行妨害禁止請求 – 不動産適正取引推進機構

袋小路土地評価

袋小路土地の区間は、私道として評価され、袋小路の家の各敷地を提供していたり持分割合を有しているので、個人が独断で袋小路土地の私有を始める事は、「他の共有者の承諾と市町村長の『私道廃止』の許可」を得なければできません。

上記の通り妨害廃止訴訟を提訴したり、花壇・垣根等を袋小路を侵害して設置しているのなら、障害物の撤去を請求する訴えを提訴して、袋小路の共有を回復するべきです。

そもそも私道に突き出して、垣根のような建築物を造るのは建築基準法違反であり、勝手に作った垣根は違法建築物である可能性が高いです。

裁判所の判決

共有の類語・シェアと袋小路共有

共有名義という単語の「共有」は、共同所有(共同名義)を意味し、この共有の類語としては他の日本語よりも「シェア(=share)」という英語がもっとも近い意味になります。

共有類語

分担 ・ 分ける ・ 持ち合う ・ 頒つ ・ 配当 ・ 別つ ・ 配分 ・ 分かち合う ・ 別ける ・ 分かちあう ・ 分かつ ・ 分つ ・ 分配 ・ 分け合う

日本語WordNet(類語)|weblio類語辞典

辞書ではこのとおりですが、袋地土地を所有しあう場合、合同とか連帯管理という単語が共有の類語としてマッチしています。

共有・シェアは、共同で所有し維持管理費用を共同で負担し利益も共同で取得し、わけあうものです。

袋小路土地などの私道の共有は、正に袋小路部分の空間をシェアしあい、みんなに公平に義務と利益が分担させられなければなりません。

この点、私道の中でも閉塞的な空間である袋小路は、共有者同士の関係の明暗がはっきり現れる共有地であるといえます。

袋小路の家・土地の査定と隣人関係

こういうドン突き・突き当りの道路や個人の私道に接道する不動産を買取することがあります。
感じるのは、袋小路の家・土地は一般の不動産に比べ隣人との友好関係が査定評価に反映しやすいというものです。

袋小路の道沿いの家には、一般道に近い側の家と袋小路の奥の家とで、その袋小路土地の利用面積に差があり、不満が生じることもあると記しました。
袋小路の入口側の土地所有者が、袋小路の土地部分を花壇を設けて占有し、それを道の行き止まり側の土地所有者が袋地通行権の妨害廃除請求として訴えることはザラにあります。

逆に袋小路の土地にはみ出して塀を建てた隣人の不法を見逃してたら、自分の自宅が接道義務不足の再建築不可物件になってしまっていた、なんて笑えない話もあります。
道がそこで終る行き止まりの道路なので、入口側の土地所有者とは、運命共同体の如く仲良く付き合っていかねばならないというわけです。

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