信頼関係破壊の法理(信頼関係の法理)と借地借家法適用外の賃借権転貸

信頼関係破壊の法理とは、土地賃貸借契約の債務不履行解除は、当事者間の信頼関係を破壊する事由がなければ、契約解除権を行使できないというもの。このページでは借地借家法適用外の賃借権転貸における信頼関係破壊の法理に付いて解説しています。

借地借家法適用外

土地活用の風潮として、借地借家法適用外の土地賃貸借契約をする地主が増えています。

借地借家法2条1項に強力に守られた借地権を土地に設定され、「底地化」すると土地を所有している意味が薄くなります。

借地権建物のデザイン

旧法借地権よりは賃借権が弱い定期借地権契約でも50年は借地権が存続するので、底地売却は困難です。その底地の売買価格設定は借地権価格より格段に安い事に変わりありません。

自分の大事な土地を借地権設定された底地にするよりマシな土地活用をするため、最近の地主は借地借家法適用外の貸地を求めています。但し、借地権でない貸地契約でも、賃借人の債務不履行を原因として賃貸借契約の解除を求めても、信頼関係破壊の法理に反するまでとは認められず、解除はなかなかできません。

借地借家法適用外の賃借権(土地賃貸借契約)の例

借地借家法適用外の賃借権の例としては、一般的には駐車場、資材置き場、看板・広告塔の設置用地といった目的の土地賃貸借契約があります。

また、最近の流行としては、太陽光パネル接地、コンテナボックス用地(レンタル物置スペース)、私道通行権を設定するための貸地などがあります。

東京都内や横浜・川崎では、人口密集地域であるため駐車場用地がダントツに人気です。

東京市部・多摩地域や神奈川の湘南・西湘・相模原エリアでは、メガソーラー用借地とコンテナボックス用地としての土地活用が人気です。

駐車場用地【借地権不要】の貸地(貸し地)とパーク24

ちなみに「駐車場用地は貸地(貸し地)ではないのでは?(地主が個別の車所有者にレンタルスペースしてるだけ)」と思われる人が多いと思います。

確かに昔は個人対応で1台づつ貸してるだけでした。

今はパーク24等の駐車場経営会社が地主から2年契約で借地契約し、不正駐車を防ぐパークロック等の機械を設営している事業的な対企業の土地賃貸借契約です。

もちろん借地権は発生しません。

土地オーナーは駐車場の空き状況に関係なくパーク24から一定賃料をもらえる画期的な土地賃貸借契約のビジネスモデルです。

借地借家法2条1項

借地権とは、借地借家法1条において存続期間・効力を民法の特則として定められ、借地借家法2条1項で「建物所有を目的とする地上権、土地賃借権」と定義されています。

借地借家法

「借地借家法2条1項―建物所有目的」を反対解釈すると、建物所有以外を目的とした借地は借地借家法適用外であり、民法他の法律が契約を取り仕切る事になります。

「建物所有目的」の主旨として、建物は民家・居宅だけでなく、店舗・共同住宅・旅館・工場・倉庫・事務所も借地権の適用される「範囲内」となっています。

人の住む家じゃなきゃ借地借家法2条1項で守られない訳ではない事は、事業用定期借地権・事業用借地権という分野もある事からも分ります。

借地割合は都会ほど高額取引される。

借地借家法適用外の土地賃貸借契約書

事業用借地と言っても、自動車教習所事業は自動車練習をするコースが借地の主旨、ゴルフ場事業はグリーンの部分がメインですから、付属の建物に対する借地権の存在は否定されます。

借地借家法適用外の土地賃貸借契約書には民法の規定が準用されます。土地賃貸借契約の存続期間は民法604条1項の定めにより20年とされ、20年を超える借地期間の定めは無効になります。

土地賃貸借契約書サンプル|国税庁

土地賃貸借契約においては、原則、賃料に消費税は課されませんが、駐車場は例外として消費税が課税される事があります。

信頼関係破壊の法理(信頼関係の法理)

民法541条では、賃料不払い、用途違反などの債務不履行があった場合、相当の猶予を与えて催告期間内に債務の履行がない時は、契約解除が可能です。

しかし、土地賃貸借契約においての賃借権の転貸は、民法より判例によって「信頼関係破壊の法理信頼関係の法理」が適用され簡単に解除ができません。

信頼関係破壊の法理とは、土地建物の賃貸借契約における債務不履行解除は、当事者間の信頼関係を破壊するほどの事由がなければ、契約解除権を行使できないというものです。

信頼関係破壊の法理|wikipedia

これは、賃借人が「債務不履行が背信行為と認めるに足りない特段の事情」を示せば、地主の解除権の行使は制限されるということになります。

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信頼関係破壊の法理と賃借権転貸の解除権

信頼関係破壊の法理を適用されないための賃借人としての対策は、借地の賃借権転貸の例のように、「資材置き場として土地賃貸借契約を結んだが収入減により同業者に転貸して賃料を貰い、それで地主への地代支払いをしている」と言うことを示せばいい訳です。

もっとも、この程度の土地賃貸借契約後の賃借権転貸は、裁判までせずとも地主と賃借人との合意で話しがまとまるのが普通です。

但し、地主が賃借人の「信頼関係破壊の法理」となる行為を立証すれば、賃借権の契約解除(無催告解除)は可能です。

賃借人行方不明と信頼関係破壊の法理

これは例えば、賃料不払いを伴う3ヶ月以上の所在不明・賃借人行方不明…等です。これが、信頼関係破壊の法理の「信頼関係破壊」に当たる「賃貸借契約を継続しがたい事情」となります。

そもそも賃借人が行方不明になれば、信頼関係の破壊だと地主が主張した際、「反証できない」わけで、自然に解除権が行使される事になります。

信頼関係破壊の法理判例

信頼関係の法理が家主の味方になる事は少なく、その理由は裁判官が旧法時代の借家法、つまり借家人を手厚く保護する法律と判例を主軸に、旧借家法にならった判決を出すからだと言われます。

また、家主や地主が信頼関係破壊の法理にかなう賃借人の信頼関係破壊行為を立証しても、正当事由による明け渡しなどを求めると、結局、借家人目線の法外な立ち退き料支払いが必要になるなど、借家人保護の判決になるようです。

信頼関係破壊の法理に当る違反行為は、借家人が行方不明など物理的に反論してこない時以外は、本当にストライクゾーンを狭められ、単なる無断転貸や改築は信頼関係破壊に当らないと判例で固定されています。

信頼関係破壊の法理判例を調べるほどに、特に借家契約においては「定期借家契約+公正証書」を徹底し、賃借人に借家権を発生させない事が如何に大事か分ります。

賃借権転貸

土地の賃借人は地主の承諾がなければ、借地権売却賃借権転貸ができません。借地借家法適用外の賃貸借は権利として弱いから、譲渡すなわち賃借権売買はあまり聞きません。

しかし、借地権でない賃借権の転貸はよくある話で、無断転貸借も日常的に行われています。

土地賃借権転貸の例―「資材置き場借地」

例えば、建築業者が自分の資材置き場借地として土地賃貸借契約を結んでいても、年中、在庫で一杯な訳じゃありません。

土地賃借権転貸の例として多いのは、借地の資材置き場の半分を同業者に転貸するといった商行為です。

この程度の又貸しは地主も大目に見るし、一言断れば民法612条の無断転貸借による解除事由には当たりませんし、断らなくても信頼関係破壊の法理を適用できる可能性はありません。

土地賃借権とは|金融経済用語集 – iFinance

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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