底地利回り―オーダーリース方式と借地権担保【事業借地契約】

底地利回り

底地利回りの高低は、土地上建物が有する借地権の強さに反比例します。
底地利回りの高いのは。地上の賃借権の弱まっている物件であり、底地利回りの低いのは、旧法借地権を強硬に主張され続けているような契約です。
売却案件があったとして、地上建物の所有者が死亡し、相続人が借地権を更新する予定などがない、もうすぐ契約切れとなる底地の利回りは高いといえます。

事業用定期借地権の設定された土地の底地利回りは高いといえます。定期借地権担保での融資がリスキーな分、定期借地権付き土地の担保価値は差押えさえしておけば何れ更地返還されます。

更地返還されれば、借地権の底地だった時より何倍も資産価値が上るので、底地買取の投資利回りはハイリターンです。ここが底地ビジネスと言われる所以かもしれません。

ただし、金融業者が底地融資をしないのは、底地利回りよりも土地が返ってくるまでの十数年の間、「資金を寝かす」デメリットを考えるからです。〈業務〉としてでなければ底地利回りは割高です。

事業用定期借地権と競売

事業借地契約により建てた施設や店舗建物に、抵当権を設定することは可能です(抵当権の効力は借地権にも及びます)。

しかしいざ貸付金返済の滞納により、差押え・競売と手続きをとっても返還期限のある借地建物など競売で買取りたい入札者が現れないでしょう。

実際、bit=裁判所競売サイトを見渡しても事業用定期借地権建物は、競売情報の中で見当たりません。

自分の家を見積もるイラスト

譲渡担保融資や売渡担保にしても、最終的に買い取る人間がいなければリスクヘッジになりませんから〈担保の意味〉がないそうです。

借地権ではなく、底地人に預けている《保証金》を担保に、〔保証金返還請求権の譲渡担保〕設定という手もありますが、底地人の協力なしには債権回収できない代物です。

敷金・保証金返還 – 判例 |不動産適正取引推進機構 】

オーダーリース方式

事業借地契約を設定するようなファミレスやロードサイド店舗向きの土地の賃貸借契約として、オーダーリース方式という賃貸借のシステムがあります。

オーダーリース方式は、地主名義で建てた建物を事業者に賃貸する、貸家建付地・貸家建付借地権のようなものです。貸家建付借地権に「定期」という、期限設定の付いたのがオーダーリース方式と言えます。

オーダーリース方式は、事業者間の賃借権契約であり、似たような言葉のリースバック方式とは全く異なります。
リースバック方式は、個人が住み続けながら自宅売却を行う任意売却の1スタイルです。

この際、建築資金を地主自ら用立てれば、それは単なる貸しビル業ですが、オーダーリースの場合、建設協力金としてテナント入りする事業者が出資する「建設協力金」という資金繰りをします。

オーダーリースの建設協力金

この協力金による共同事業方式は、信託銀行の土地信託やデベロッパーの等価交換アパマン経営に類似しています。建設協力金により、地主の建築資金負担を軽減し、「貸地」してくれやすくするのです。

オーダーリースの建設協力金は「無利子」でテナント事業者から融資され、毎月の賃料と建設協力金返済額を相殺して資本回収する土地信託の一形式です。

オーダーリース方式と借地権

ファミレスやコンビニで銀行並みに資金力があるところは、このオーダーリース方式で店舗数を増やしています。

建設協力金はテナントが途中で解約したら、返金せずに放棄するという契約になっていることから、オーダーリースは地主に優しい賃貸借契約です。

オーダーリース方式と事業用定期借地権とを比較すると、純粋に地代収入を貰えて何れは立ち退きしてくれる事業借地契約のほうが面倒が少なく底地利回りは高いと言えます。

融資利回り

借地権の担保価値は高いですが、事業借地契約の担保価値~融資利回りは低いです。事業借地契約の建物価値は、普通借地権付住宅と違って限りなく安いので、不動産融資の担保にしづらい権利と言えます。

商工ローンをやっている人間から聞いた話と自分自身の経験からの考察として、事業用定期借地権の不動産担保物件としての価値(融資利回り)が低い理由を解説します。

旧法借地権の物件なら、建物は老朽化した築50年住宅でも借地権自体に融資されます。旧法借地権は、底地人への交渉は必要だけど取りっぱぐれない担保物件だからです。

査定価格0円

普通借地権が優遇されるのに対し、事業借地契約は不動産担保としての価値・融資利回りは〈0円〉に近いです。理由は、借地期間満了後に更地返還しなければならない負担義務付権利だからです。

定期借地権とオーダーリース

殆どの〈商工ローン=自営業者向け金融業〉では事業借地契約の建物に対する担保融資は行なわず、連帯保証人を用意してもらっての信用貸付を行なっています。

クレジットカードトラブルは借り易さが原因。

しかし、これからは法制度が変わり、連帯保証人制度が禁止になりかけています。金融業はお客さん探しが本当に困難になり、自営業者も借金がしにくくなりました。

保証人、保証料とは?連帯保証、連帯債務とは?|住宅金融支援機構 フラット35 】

客が減って新規開拓が必要なら、オーダーリース物件や事業借地契約の担保融資を積極的にやればいいのに、商工ローン業者は消極的です。

事業借地契約の残存期間

事業用借地権の建物は、契約期間満了後は必ず撤去解体し、土地返還する義務がありますから、ある意味、再建築不可物件のようなものです。
しかし、これは堅固な建物でビジネスユースにできているので効率のいい自社物件取得方法となることがあります。

ところで、事業借地契約30年の設定された築10年の建物なら融資してスグ担保流れになって建物を取得したら、後20年は賃料を支払えば借り続けることができます。

投資金の写真

GMOなどプロバイダ業者が黎明期だった20年以上前、あるビジネスで大儲けしたヤツがその金でネット事業に参入しようとして逆にスッカラカンになりました。

ライブドアが先行してた〈0円プロバイダ〉系に便乗しようとして大規模な広告費用で一文無しになり、最後は事業借地契約で建てていた横浜市内の本社ビルを担保に金を借りたんです。

オシャレな3階建てのショールーム風ビルでしたが、普通の業者はやっぱり融資を拒んでいました。しかし、〈貸す〉業者はいたわけです。換金能力に長けていたのです。

事業借地契約が高価値担保になる時

犯罪でもなんでもないからニュースにもなりませんでしたが、私は友人の一人としてそのネット事業に出資してたから〈事の顛末〉を見てきて、かなり勉強になりました。

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その経営者が失踪前から、その街金さんはそのビルを占有して賃借権を打ち、失踪後に建物に登記した抵当権を実行して競売にかけました。占有者がいる、ほぼ事故物件・訳あり物件ですから入札はありません。

街金さんの身内が最低価格で落札していました。その後、転貸しファミレスや居酒屋チェーンが入居していました。横浜の中でも集客率のいい立地だから、街金さんは相当の借地権利回りで儲かったでしょう。

他の業者が面倒だと思って融資を拒んでいた事業借地契約でも、ノウハウを構築してきた街金さんの手にかかれば融資額の何倍ものリターンをもたらす〈金の卵〉に変わるわけです。

資金化できる街金や買取業者なら担保価値は高い

最近は金融業者さんが減って銀行や信金信組などは借地権融資などやらないから、自営業者さんが資金繰りに詰ると破綻へのリミットが激速です。

競売流れ後の資金化ノウハウさえあれば担保価値はあるのだから、どこかイケイケの街金さんが合法金利で台頭してきたら事業用借地担保でシェアを独占できるかもしれません。

また、若いベンチャー企業がマイクロファイナンスに盛んに進出していますが、投資としてのファイナンスを考えるなら、底地利回りはマイクロファイナンス業者には有益な投資スキームになるんじゃないかと思います。

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ここ数ヶ月、オーダーリース方式や事業借地契約建物の〈買取案件〉が多数あったのを思い出し、昔の記憶をまとめてみました。ちなみに〈買取案件〉は調査・査定のすえ、危なっぽくて買取は不成立でした。

自営業者さんも不況が続くと危ない資金作りを考えるもので、買取業者や任意売却業者さんは落とし穴に落ちないよう注意が必要です。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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