借地料相場―地代値上げ&地代供託、借地料の相場と値上げ

借地料相場並みの地代値上げ

東京都内など集客力ある地域なのに安い借地料で貸地している底地人は数多いです。彼らは、周辺の借地料相場並みの地代値上げをしないと、土地所有リスクと比べリターン(借地料収入)が少なく割りに合いません。

借地料、つまり地代は貸地契約を始める当初に決めるものです。現在の地主の多くは、相続により先祖の土地を取得して、借地契約も借地料・地代価格も先代の取決めを受け継いでいます。

借地権付建物、住宅街の写真。

安い地代を値上げできないと借地権は高額になる

都内の急成長した地域で新興の借地権ビルが建っていて、高額な借地権取引が行われている中で、ポツンと古くからの借地料の貸地が取り残されているのに、地代値上げができず燻ぶっているようです。

皮肉な事に、高地価エリアで安い借地料の既得を得られている借地権付建物の方は、お買い得な物件として高額査定が付いたりしています。

地代値上げタイミング

地代値上げタイミングは、「増改築・建て替え承諾」や、第三者への「借地権売却」に対する承諾の依頼相談を借地権者から受けた時がチャンスです。

借地権者も地主承諾が必要であり、地主の地代値上げ交渉をムゲに断る事ができません。数少ない地代値上げタイミングが更新・売却の承諾依頼の時です。

借地料適正価格(借地料相場)

承諾依頼以外の時は、訴訟に持ち込まれるケースが多いです。借地料適正価格(借地相場)を決める裁判には時間がかかり、無駄です。

借地料相場を判断するには、不動産鑑定士に依頼して鑑定書を作成するのが一般です。鑑定費用だけでもけっこうな金額です。

地代値上げ増額幅は、借地非訟手続きに詳しい弁護士に相談しましょう。

〈弁護士から『裁判したら必ず○○万円アップ可能』という言質を取らないと《訴訟費用倒れ》になるので気をつけましょう。〉

借地料とは?

借地料とは相場があってないようなものです。

旧法借地権時代から、借地権者にイニシアチブを握られ、固定資産税が賄える程度の安い地代で甘んじている底地オーナーもいれば、高額な借地代で潤っているオーナーもいます。

借地権建物のデザイン

借地料とは、借地権者と底地オーナーとの土地上の力関係の縮図です。訴訟や交渉決裂を恐れていると周辺の儲かっている底地オーナーとの収入格差がドンドン広がります。

強気で借地料相場以上の地代値上げ要求を押し進めている地主はおおかた成功し儲かっています。

地代の値上げを疎かにして怖いのは、将来、周辺の底地オーナーとの地代収入格差が倍以上になった時、地代値上げは、いきなりアップはできず、過ぎた時間の取り返しがつかないことです。

地代値上げのない借地と底地の格差

地代値上げ交渉しないまま時間だけ過ぎると、いざ地代値上げ訴訟をする時、裁判所の判断は旧地代を土台として値上げ幅を考えるので、低い地代からの値上げでは、裁判しても値上げ額はたかがしれてるのです。

安い借地料で借りられている借地権付建物の価値はますます上ります。安い借地料でしか貸せない底地の価値はそのまま、もしくは安く見られます。

地価上昇と地代値上げ

最低でも、地価上昇分と同等になる位の地代値上げは土地オーナーとして当然の権利です。

安い地代しか得られない底地は、例え東京都内の中心、品川・五反田にあっても儲からない土地、借地人の権利が強すぎるぶん事故物件、訳あり物件並みに忌避され、買い手の付かない物件として残ります。

地代供託と借地料相場

所有する底地の価値を維持するために、借地料相場並みの料金アップを求めて、地代値上げの裁判をしたとします。

となると、借地人と底地人の地代評価が相違し、決着付くまで地代のやりとりはなくなります。借地人が地代供託をしてきます。

法務省:供託Q&A

現金処分のイメージ写真。

地代供託金は〈損害金〉

底地人は、「地代はもらって当然」として、供託地代をおろそうとします。

しかし、単に供託手続きに従って地代供託金を引き出すと、借地人の言い分を認め、従ったことになってしまいます。

借地人の言い分、つまり「地代値上げは不当!」です。これを認めたら、地代値上げ裁判の意味がなくなります。

供託地代を引き出す手続きする前に借地人に、「この地代の供託金は《損害金》として還付を受ける」という内容証明郵便を配達証明つきで郵送することが肝心です。

法務省:供託手続

法務局で地代供託金を下ろす

内容証明が到達したとハガキが届いたら、自分の印鑑証明と身分証明と実印を持って、〈供託通知書〉に記載された法務局に行きましょう。

法務局にいったら、カウンターに置いてある〈供託金払渡請求書〉に供託番号ほか必要事項を記入します。これで地代を受取る段取りは終わりです。

供託金払渡請求書 サンプルPDF

でも、くれぐれも配達証明付内容証明郵便の通知を終えてから法務局に行きましょう。

(本文、終了)

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