境界線トラブル―境界未確定の借地権売買トラブルを確認書・訴訟で防止

境界線トラブル

境界線トラブルには、官・民の間に起こるものと、民・民間での境界線紛争の2種に分けられます。

官民の土地境界線トラブルは、国有地と私有地とのハッキリしない土地境界線についての紛争がほとんどです。

また、公共用地を自己の私有地と信じて使用してきた地権者による時効取得問題も、官民の土地境界線トラブル事例で多いものです。

民民間での土地境界トラブルは、地積測量図・公図・登記簿上の敷地境界線と、現状の実行占有利用状態の誤差があることで、財産価値に影響あることで生じるトラブルです。

民民間の敷地境界トラブルは、境界確認書の作成などで、とりあえずの当事者間紛争は防げますが、第三者に対抗するには専門の訴訟手続きを経由する必要があります。

借地権建物のデザイン

東京都内 境界線トラブル事情

境界線トラブルは、住宅密集率が高くなるほど増加します。

東京都内には建物同士が敷地境界にピッタリ押し詰め合い、隣地と境界が曖昧で、境界線トラブル必至の住宅密集地域が多いです。

都内の商業地は借地権で成り立っています。企業が商用ビルを建てるのに、土地ごと買うより借地上の建物を建設するだけの方が資金が少なくてすむからです。

都内23区の駅周辺では、少数の底地人(地主)の土地の上に、無数の借地人が寄せ集まり、借地権付建物によって首都の高層ビル街の風景を形作っています。

借地権価格と敷地境界線トラブル

無数の借地人でひしめいている都内の商業地では、その何割かは境界線未確定で借地人同士の「敷地境界線トラブル=借地権トラブル」になっている可能性も否定できません。

都内の商業地は地価も借地権価格も高額です。借地人同士、賃借権の範囲を競り合って主張しないと損失額も大きいので、わずかな面積でも敷地境界線トラブルの火種になります。

借地契約した土地面積が隣地を侵害していて借地人同士で境界線トラブルになることもあります。必要時には境界確定訴訟〔境界確定の訴え〕で借地人の権利確定を外部に示す証明が必要になります。

境界線未確定

境界線未確定で起こる境界線トラブルの事象としては、越境建築から隣家との境界上の目隠しや擁壁の設置問題、ガス水道利用、雨水・下水処分など、相隣関係におよぶものまで多岐に渡ります。

自用地の場合は他にも理由が考えられますが、借地の場合の境界線未確定の理由は、その昔、地主さんが貸宅地をするのに、境界確定測量や分筆せずに口約束で貸してたことです。

都内では、借地人は借地ビルの数だけいるけど底地人、つまり借地代をもらう側の地主さんはわりと少数です。

都内の地主さんは借地権という権利がこれほど強力になると予想しなかったため、旧法借地権・旧法賃借権時代、気前よく測量せず貸地してたりして、境界線未確定の敷地および借地権トラブルが存在するわけです。

〔 道路境界の確定や地籍調査:新宿区 – 新宿区役所 〕

境界線未確定と境界線トラブル防止

境界線未確定の状態は、当事者である底地人や借地人、隣地所有者らが納得していれば問題ありません。

境界未確定状態から、どちらかが調査をして越境状態が発覚した場合、訴訟の確定判決をもらって公的に土地境界トラブルを決着させる場合もあります。

隣家と仲良しの場合、2者で土地境界協定を定め、これを「越境覚書・越境念書」にまとめて示談的に納める場合もありますが、売買で所有権移転した時にトラブル再発の恐れがあります。

しかし、相続や借地権譲渡などにより権利者が変わることで境界線未確定が不都合になったりします。

底地人および借地人が境界線未確定に不満がなくても、隣地所有者の変更などで借地権売買トラブルが起こる事もあります。

境界線トラブルを借地人のみで防止する事はできません。境界線を決める権利は所有者にあるので、借地人が出来るのは塀の建造などで境界線の外形を作り、境界の明示をする事です。

借地権売買トラブル

貸地する時は境界確定測量や分筆せず、資金繰りによる底地売買を考えて初めて所有地の面積を知ったという「地主あるある話」もあります。

地主は土地を複数の借地人に貸して借地代や借地権更新料をもらえれば、境界の意味など関係ないですが、借地人は互いに借地料を払っているぶん損ができません。

借地人の境界線トラブル(借地権トラブル)も浮上するのは、借地権売却など第三者が登場する時が多いようです。

借地権売買トラブル以外でも、境界標・境界杭・境界石その他で小競り合いになりますが、紛争にまで発展するのは、お金が絡む売買契約時が一番だそうです。

〔 境界確定の手順 | 道路 | 国土交通省 関東地方整備局 〕

借地権売買と境界線未確定の解決

地主も、境界線トラブルは借地人同士で仲良く解決するだろうとたかを括っていると、建物買取請求権=借地権買取請求権の話が出てきた時に自身が損をする事もあります。

各借地人と底地人、揃って境界線未確定問題を解決しておく事が賢明です。

借地人の片方に借地権売買のオファーがきたりして、相隣関係の《均衡》が崩れると境界線トラブルは本格化します。

借地権者は底地人との日頃の交流を。

借地権トラブル土地は事故物件扱い

その前に境界確認を済ませる事が良い賃貸借関係を維持します。

隣地境界線を10cm、自分側が後退するだけで面積換算で数百万円の借地売却価格が目減りする可能性もあります。

借地権売買トラブルになった土地は、紛争中という事で事故物件・訳あり物件の扱いになり、借地も底地も評価額が下ります。

〔 境界確定の訴え – Wikipedia 〕

境界線を決めるため借地人と底地人が揃って境界確認訴訟(境界確定の訴)をする必要があります。

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