借地権譲渡承諾料―建て替え+改築の承諾料金、借地権売買の認諾書類

借地権譲渡承諾料

借地権譲渡承諾料とは、土地賃貸借契約において原則禁止となっている第三者への借地権の売却を、地主の承諾を得るために謝礼として支払う金員を意味します。
借地権売買はひんぱんに行われていますが、「譲渡転貸の原則禁止」は、土地が他人の所有であるから当然のことといえます。
借地権を譲渡するということは、借地上の建物を売却し、第三者に建物の登記名義が書き換わることを意味します。よって、借地権譲渡承諾料は、借地権名義変更料・借地権名義書換料とも呼ばれます。

ほとんどの土地賃貸借契約書は、建物および借地権の譲渡・転貸の禁止特約が入っています。
譲渡転貸特約を特記するのは、建物が当初の契約者と異なる得体の知れない第三者に譲渡転貸され、占有されてしまうことで土地の価値が著しく損なわれることを予防する目的です。
よって、借地人からすると、他人の土地上の借地権物件は自分に所有権がありながらも他人(地主)の承諾なしには、売買も賃貸もできない制限の多い自己資産となります。

さらに譲渡・転貸のさいの地主の許可が厳しすぎれば、建物自体、自分のものなのか他人のものなのか、全く判らなくなります。
そこで、借地権建物の売買・譲渡や転貸借に地主が承諾しない時は、借地人が裁判所に申立てれば、裁判所が地主に代わって売却を許可してくれいう制度が用意されています。
この裁判類似でしかし、「訴訟に非ず」の裁判所による代諾許可を借地非訟手続きといいます。
もちろん、地主に代わって借地権譲渡の承諾をしてくれるのですから、地主への借地権譲渡承諾料(借地名義変更料)は、適切な金額の支払いを命じられます。
つまり、地主が譲渡承諾料をタダにしてくれないからと非訟手続きをうつことはできません。
借地非訟手続きは承諾を出すか出さないかの判断のみを行い、承諾料は支払いが前提ですので、承諾料を0円にするサービスではないと理解することが大切です。

借地権譲渡転貸禁止特約と譲渡承諾書

借地権の譲渡・転貸について、貸主の承諾がない場合、これを禁止するという特約は有効か否かについてです。
借地人の権利が徹底的に強い「地上権借地権」の場合、その借地権の譲渡・転貸は自由であり、禁止特約にも拘束力はありません。
譲渡自由・転貸し放題である地上権は、事実上、その土地の所有権を取得したにも近い権利なのです。
これに対し、「賃借権借地権」は、借主の無断譲渡、無断転貸は借地契約の解除事由になります。
また、借地権譲渡転貸の判例は、譲渡の有効性を問う貸主の承諾の有無は「書面による」という特約を支持しています。

借地建て替え承諾料

借地建物の建て替えや改築も、元々、禁止になっているものを禁止解除し、承諾するものです。
借家ならまだしも土地を借りてその上に自分の建物を建てているのに建て替えや改築にいちいち承諾を必要とするのは、借地人に不利に思えます。

でも、無限に建て替え・改築を許したら、木造建物だったものを堅固な鉄筋コンクリート建築物に建て替えられ、借地権更新期間にも底地価格にも影響が出ます。
堅固建物になれば、その借地建物の価値が上がります。ということは、その建物の建つ底地の価値は相対的に低くなるわけです。
貸し地している底地人側が損害を被ることになりますから、「権利的」に公平な制度だといえます。
原則禁止にしておけば、借地人が建て替え・改築したいと申し出た時点で、「底地価格を損ねない改築や建て替え」のみ許可できるようセグメントできます。

建て替えも増改築も借地人にとっては、自分の所有する建物の資産価値を上げる行為です。その許可を他人に委ねるのだから、対価としての借地建て替え承諾料は当然かもしれません。建て替え許可の交渉は、借地権更新時期に行われることが多いです。
地主側も更新拒絶を背景に賃上げ交渉などで打ち立ててくる可能性があります。

借地権建物の建て替えや増改築に対し、地主が理不尽な拒絶を続けたら、借地人は裁判所に地主に代って許可を出してもらう借地非訟手続きをして対抗できます。
もちろん建て替え・増改築も借地権の譲渡・転貸も同様、裁判所は許可してくれますが、地主への借地建て替え承諾料支払いは必要です。

借地権譲渡も建て替え・改築も、借地非訟の訴えをはしょって無断で実施してしまうと、契約違反の無断増改築となり、借地契約解除です。
借地非訟での借地権譲渡承諾料(借地権名義変更料・書換料)は、裁判外の市場価格と判例から平均支払い相場が求められ、金額計算されます。
だいたい借地権価格(借地権売買価格)の1割前後が、借地権承諾料相場です。

賃借権譲渡承諾

特約において「賃借権譲渡転貸は書面によってしか認めない」としているのに、借地人が「口頭で了承したはずだ」という方便を使って勝手に第三者に譲渡させないため、この判例は役立ちます。
ただし、書面による賃借権譲渡承諾がなくても、書面による承諾を不要とする合意がその後になされた証拠が借地人から出されると、勝手に譲渡転貸が行われても、それをもって借地権解除することが認められないという、地主にとっては不合理な状況もよくあります。

借地権譲渡承諾は書面による、という特約に違反し、承諾なしに借地権を譲渡・転貸した場合、貸主である地主は無催告解除ができると定めることで、違反を発見次第、民法612条の想定により契約を解除し、明け渡しを請求することができます。

しかし、無断で賃借権売買や建て替え改築が行われても解除が認められないこともあります。
その際は、借地権を譲受した者、つまり新借地人の借地権は有効となり、地主はその譲受人と直接、借地契約を締結しているのと同じ状態になります。

建物譲渡の承諾・増改築の承諾は、賃借権契約のうち借地権特有のものです。借地契約にはありますが、借家契約には譲渡承諾・改築承諾ともにありません。
これは、同じ賃借権契約においても、借地契約では建物が自己所有、借家契約では賃借しているという違いから当然のことともいえます。
ただし、それを突きつめると自己所有である借地権売却や転貸にいちいち承諾がいるのも不合理であり、借地非訟での代諾許可の合理性に納得がいきます。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)