借地権交渉・地主交渉―地代や借地権売買交渉は地主が取引相手

借地権交渉

借地権交渉(増改築・建て替え承諾を含む地主交渉)と相続が重なることは多いです。

当事者は、「なぜ借地権交渉が色んなトラブルと重なるんだ?タイミング悪いな」と「偶然」に感じるようです。

でも相続によって借地権売却や更新といった決断の時がやってくるのは、みんな一緒です。

築古アパート外壁写真。

川崎市の借地権、売却交渉

川崎市に借地権アパートを所有していた親御さんが亡くなって借地権相続となり、更新時期も近く「他人への借地権売却交渉か?更新して地主と地代交渉か?」考えねばならなくなった所有者さんがいました。

一人っ子相続で共同名義の紛争がないのが救いでした。

この中古アパートの概要は、木造2階建て築50年以上の非堅固建物、各室6畳1間でキッチン1畳、風呂無し、トイレ共同、賃料は3万円台。

川崎市は、東京・神奈川最大の重工業工場地帯で、この木造アパートは、高度成長期には工業地帯の独身労働者に人気で満室が続いていたそうです。この借地権の売却交渉に私のところへこられました。

更地返還の立ち退き交渉

相続後、地主が借地契約が1年で迫っていることを告げ「更新せんなら更地返還してくれ(原状回復しろ)」と立ち退き交渉してきたそうです。

「一大事だ!(原状回復する金がない)」と思い、人を介してこの老朽化したアパートの売却を相談しに、私のところへ訪ねてこられました。

地主交渉

所有者さんは若い勤め人で地主への借地権買取請求権による借地権交渉の知識もありませんでした。

私のような第三者では買い取っても「ボロアパート経営(高利回り経営)」できるメリットが少なく、所有者本人で地主交渉(地主との借地権交渉)してもらうのが一番よさそうでした。

そこで「借地権売買(アパート売却)するなら地主交渉するのがベストですよ」とアドバイスしました。

老朽建物と借地権買取交渉

老朽化した借地権物件を買い取っても、転売できる購入希望者は簡単には見つかりません。

地主さんが地代交渉(値上げ交渉)してこないよう願いながら、自分でアパート経営を考えるのが標準的な築古のアパートを購入するさいの動機です。

アパートの買取時に地主に借地権譲渡承諾料を支払わねばならず、武蔵小杉をはじめ「住みたい街」が多数あって大人気の川崎市内の中で、「唯一、落ち目の工業地帯」の老朽借地建物では、タダで譲渡されても面倒です。

よって、所有者さんの借地権買取に応じることはできず、所有者さんの希望は叶えられませんでした。

でも、借地権売却交渉するなら私や第三者より地主に持ちかけるのが順当だろうという理屈は理解してもらいました。

地代交渉

築50年も悪くはありませんが、老朽化が進めば丸ごと建て替える必要があります。建て替えるには、地主に建て替え承諾料など支払わねばなりません。

買主には、建て替え費用の他、建て替え承諾料、既存入居者への立ち退き料など、最初から余計な経費がかかります。

さらに建て替え時には地主から地代の値上げ要求などがあり、地代交渉も必要になるかも知れず、面倒です。

今回は地主が「立ち退けモード」ですから、地代交渉は難航するでしょう。

借地相場や借地権価格と売買交渉

そんな経費だらけの老朽建物をあえて買うメリットはありません。

建て替え、解体費用

売却価格を超激安にしてヨソへ話を持って行っても、更に買い叩かれるでしょう。

それより地主が借地権返還を希望しているのだから、キチンと借地相場に照らした借地権交渉(売却価格交渉)をして正当な価格で借地権を買い戻してもらうほうが、地主にも所有者さんにもメリットがあると回答しました。

地主交渉が借地権売買の成功パターン

第三者に売却するとしたら買主がどんなに太っ腹でも、地主が買取る借地権価格よりは安くなってしまいます。

例え、地主が値切ってきても、地主交渉が一番、売り損にならない試算になります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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