接道義務例外―狭隘の意味は無道路地で接道要件未満の道路

接道義務とは、建築物の未接道状況を規制し、敷地が道路に2m以上接していない無道路地を規制し、都市計画区域の住宅街の安全を守る建築基準法43条の防災を目的とした規定を意味しています。

接道義務とは?接道の安全基準目的

接道義務とは、都市計画区域・準都市計画区域において、建物の敷地が道路に2m以上接しなければ新築や再建築ができないとする、建築基準法43条の義務規定です。

接道義務の目的は、災害時に消防車や救急車など緊急車両の経路を確保できない場所に家を建てるのは危険だから、接道の安全基準を設け、基準以下の敷地には建物建築を規制する、という合理的なものです。

緊急車両の通れる道路だから、建築基準法42条で定める〈幅員4m以上の道路〉である必要があります。

これはクルマがすれ違えるギリギリの道幅と想定されたものです。

接道義務に反する土地には、住宅やマンション等の建物の建築が禁止されています。

接道義務を果たせない未接道地・無道路地の解説

接道義務は、〈準都市計画区域外の区域〉である山奥の山林には及びません。

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例えば・・・裁判所の競売情報を見ていると、ド田舎の森林の奥の原野がポツンと〈1万円〉とかで売却されています。

周りを他の山林所有者の名義で固められています。大地主一族の、相続による山の共有持分の〈分筆〉で切り分けられた結果その切れ端のゴミ土地が生まれたものです。

林道に行き着くまでも、他人の山林地を歩かないといけないので、文字通りの〈未接道地〉、〈無道路地〉です。

こういう山中には、接道義務はありません。接道義務は〈都市計画区域・準都市計画区域〉に定められたものだからです。

(そもそも家を建てる事が不可能なので、買取っても〈プライベートキャンプ場〉としてしか使えませんけれども)

変な例えを出してしまいましたが、こういう陸の孤島(未接道地・無道路地)が市街化区域にあると、接道義務が必要になります。

接道義務の安全基準目的の例外的建築許可

接道義務の安全基準目的〕の例外もあります。

敷地の隣地に公園などの土地があり、特定行政庁が交通・防災上安全で衛生的に問題ないと認めれば、建築審査会の同意を得て例外的に建築許可を出してくれます。

「隣地に公園があると建築許可が下りる」とは、消防車が公園側から消火活動ができるから、という意味です。

消防車両が路地裏を通る画像。

狭隘道路を縫うような密集市街地で、2項道路のようなみなし道路では消防車からの放水が困難ですが、公園や空き地があればそこから消防活動や救命活動が可能だからです。

建築物の規模と接道義務

一戸建て住宅等は2mの接道義務を満たせば建設可能ですが、特殊建築物、延べ面積が千平米を超える建築物で2mの接道では沢山の人が一斉避難してパニックになります。

災害非難や公衆の交通に問題あると市町村が判断すると、前面道路との接道幅を更に広くしなければ建築が許可されない制限がつきます。

また、東京都内23区や横浜・川崎等の大都市圏のマンションに〈窓先空地〉の設置義務があるのも同様の理由です。

東京都内の接道要件に足りない未接道・無道路地の売却

道路に関する法律といえば道路法、特に道路交通法がなじみ深いものです。しかし、住宅の新築や建替え時に関係するのは、あくまで建築基準法による道路です。

戦後から高度経済成長期までの混沌とした時代に東京都内に構成された〈下町〉と呼ばれる古い密集市街地には、未接道の無道路地や幅員1.8m未満道路にしか接していない接道状況の住宅地があります。

東京都の密集した町並み

未接道の無道路地なのか分らない都内の中古物件

こういった接道要件を満たさない無道路地に都会の建築ラッシュに紛れて建てられた〔違法建築物ではないが既存不適格物件〕の住宅は、再建築不可物件として建て替えも売却もできないまま老朽化しています。

空き家対策法により新年から老朽空き家は行政代執行できるようになります。1月1日から対象物件の調査が厳しくなるようです。

東京都内の接道状況が無道路地に当るような物件も解体撤去される前に売却してしまおうと売り手市場になっています。

都内で売りに出されている接道幅員を満たさない無道路地に建つ中古住宅は、広告のさい景品表示法により「再建築不可」と明示しなければなりませんが、見えにくく小さく表示されている可能性もあります。

東京都内23区でマイホームを持とうとすると収入によって、中古物件でこういった接道義務を満たさないモノや狭小住宅を選択せざるを得ない場合もありますが、購入すると後には引けないので注意が必要です。

接道義務を満たしていない宅地の評価|国税庁
国税庁による接道条件に合わない未接道地の評価方法などが紹介されています。

接道義務充足のための袋地通行権の請求|RETIO
不動産適正取引推進機構の評価員による、無道路地に接道要件を具備させる請求についての見解記事です。

横浜市戸塚区―丘陵地の住宅密集地

神奈川県は全域が、日本列島の山地の尾根から相模湾に向けて斜面になっている(大ざっぱですが)ような作りの県です。

横浜市川崎市は〈東京都市部・多摩地域〉から連なる多摩丘陵の東端。

横浜市戸塚区役所

横浜市の戸塚区は、JR東海道線の戸塚駅から見上げるように高台方面に住宅が密集しています。

密集市街地には接道義務スレスレで立つ家が多いですが、戸塚区もその例に漏れません。

横浜市戸塚区の傾斜地マンション

この写真のようにマンションも斜面を利用して、雛壇型に階が設けられている物件が多いです。戸塚区の場合はこれに急傾斜地という状況が加わります。

こちらの写真は戸塚区内によくある道路から階段を上って自宅門扉に辿りつくタイプの住宅の入り口です。

接道の写真

高低差があるが接道義務を満たせるケース

高低差のある地域では、接道義務は道路と敷地を結ぶ〈傾斜路〉や〈階段〉が有効に機能していれば足りるとされます。

戸塚区のように傾斜地に住宅分譲が展開されるエリアでは、平地の条件と同じ厳格さを求めると家が建てられません

横浜市金沢区の坂道写真。

なので、階段の幅については〈避難上支障〉がなければ、その階段や傾斜路の途中に門扉の壁などで幅員が狭くなる狭隘部分があってもOKです。

接道義務の例外の例外

これは接道義務の例外ですが、この例外にも例外があります。それは3階建て以上で施行令128条に規定される敷地内通路が必要とされる場合です。

建築基準法施行令第128条 – Wikibooks

また、自治体の条例で〈避難用通路が必要な建築物〉とされる建物がある敷地と道路を結ぶ傾斜路は、ちゃんと通行可能な道幅を設けなければいけません。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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