旗竿地・旗地の売却×リフォーム=旗竿敷地の売買と建て替え

旗竿地旗地は、公道に接道する狭い敷地間口からの通路を抜けて住宅建物に至る地形が特徴の土地です。

旗竿地を売却するには、法的に売買の足枷になっている部分を解決しておく必要があります。

旗竿地の旗地部分(通路)が侵奪されて建築基準法規定以下の幅になってしまい、その旗竿地住宅自体が再建築不可物件になってしまうトラブルも起きています。

旗竿地やそこに建つ住宅を売却することで、お悩みになられていたら、文末の【 ※旗竿地売却で~※ 】をご参照下さい。

旗竿地売却

旗竿地売却は、一般的に困難です。
旗竿地の売却が難しいことが多いのは、土地形状が建築基準法に満たない接道面積不足の「建築不可土地」になっているためです。
旗竿地の名称どおり、他人の土地に挟まれ公道に接するには、奥まった建物部分の土地から旗竿の竿部分である路地を通らねば通行できません。

この旗竿路地の接道部分が2m未満になっていると、建て替えできない不能の土地になります。
その土地だけだと、売却価格を超格安にするか、隣地と一緒に売却するかしないと売買が成立しないという意味で「旗竿地売却は困難」なのです。

旗竿地売買の条件=法的に売却可能にする

安値でしか売れない接道不足の旗竿地を売買しようとするのなら、売却可能な状態に接道要件を整えてから取引することがベターです。
旗竿地売買の条件、最低限、売却する側が整えておきたいのは、旗竿地の間口幅を法律に適合する幅に適格化することです。

また、旗竿地の間口部分が見た目は2m以上あり建基法の基準は満たしていても、実体は隣地を不法占有している場合があります。
これでは売却相手がトラブルになることは必至です。
逆に隣地が不法占有していることで、接道間口が足りなくなっていることもあります。

こういった境界線トラブルを解消しておくことが、旗竿地売買を成功させる秘訣です。

とにかく面倒な手続きは避けて売却したい場合、境界確定は曖昧なままで売りたい時等は、不動産仲介業者に媒介を依頼しておいても、売れないまま時間だけが過ぎるでしょう。
売買条件がテキトーなまま、旗竿地売却を成立させたい場合、買い取り専門業者に現状有姿売買で引き取ってもらうほうが現実的です。

旗竿地の間口幅

旗竿地の竿棒部分の土地(旗地)が、間口(公道接道部)=2m×奥行き=6mの敷地に、築40年以上の一戸建て中古物件を10年前に購入された方がいます。

東京都中心部の俯瞰写真。

場所は東京都大田区。前オーナーが丁寧にリフォームし、現所有者もキレイに使っているから建て替え不要で住み続けられそうな旗竿地物件です。

この旗竿物件の所有者さんから、ある時、「『建て替え費用』はいくらか?」教えて欲しいと相談を受けました。

間口から続く旗竿アプローチ(旗竿の棒部分)

物件の地形は、両側を庭付き一戸建て住宅に挟まれた細い旗竿地間口。門扉はなく、郵便ポスト&新聞受けと道路とは色の違うアプローチが、公道と旗竿敷地の境界線を示しています。

間口から6m位進むと30坪ほどの敷地に瀟洒なデザインの住宅と美しいガーデニングの庭。築古物件なのにリフォームの必要性さえ感じないキレイさ。ただ、間口と旗竿地アプローチの部分が「狭く」感じました。

旗地間口の2m接道要件

旗地のアプローチ、「接道間口」部分。

道路から向って旗地の左側の隣家とは〈椿の生垣〉で仕切られ、コンクリートと生垣との間に30cmくらいの土の地面スペース。

旗地の右側の御隣家とは〈ブロック塀〉。アプローチのコンクリ通路の端っこピッタリにブロック塀が立ち上がっていました。

ここの旗竿地の間口幅を測らせて貰ったら、建築基準法の「住宅建築可能な接道要件=2m」を満たさない170cm程度の道路間口幅でした。

建築基準法の接道義務を果たさない旗竿地間口

相談されたのは建て替え、またはリノベーション費用の大ざっぱなアドバイスでしたが、現状では、旗地部分の接道間口が2mないので、この旗竿地間取りじゃ再建築不可である事を伝えました。

建築基準法の接道義務と、接道要件不足の既存不適格物件について、つまり、今の道路間口じゃ接道義務違反で建て替えも建築確認のいるリノベも不可能。できるのは確認申請の不要な再建築不可リフォームだけだと解説しました。

話の流れから、この旗竿地の売主であり「縁戚で友人」である前所有者さんを呼んで「建て替え対策」を練るミーティングにも付き合うことになりました。

防災上、建替え不可能な地域の画像。

外構で旗竿地侵害

後日、相談者である現所有者、売主である前所有者と3人で会って、なぜ旗竿地の間口幅が接道要件を満たさない狭さになったのか協議しました。

前所有者が記憶の糸を手繰り話すうち、《旗竿地の外構(ブロック塀)は隣人が築造したもので、この外構の建った事で旗竿地面積が侵害され、間口が狭くなったんじゃないか?》という考えが浮かびました。

20年~30年前。その頃、隣家が「生垣をブロック塀に建て替えたいけど承諾してくれ」と相談してきたので気軽にうけあったそうです。

旗竿敷地を幅30cmづつ計5坪くらい乗っ取られる

当時、隣家と旗竿敷地の境界線の目印にしていた〈椿の生垣〉の辺りから、それぞれ30cm位の距離をとって、コンクリートを敷き設していました。

ところが、現在は、私も確認しておかしいと思ったとおり、公道から見て左の家の境界は30cm離れた距離に椿の生垣がありますが、右側のブロック塀は、コンクリートの通路にピッタリ接するように建造されています。

ほんとは、旗地のコンクリ部分から30cm離れてるはずが30cm分、境界越境してブロック塀を建てられた事で5坪くらい旗竿地の土地が乗っ取られ旗地間口の2m接道要件の不足要因になったわけです。

旗竿敷地の境界線

旗竿敷地部分のコンクリアプローチと隣のブロック塀を見て思った、以上のような感想を2人に話したら、前所有者さんが「旗竿地を売却した自分の責任だから隣家に交渉して何とかする」と仰られました。

裁判所の判決

旗竿地形であっても、元は家を建てられた敷地、登記簿謄本やら公図やら見れば、隣家の非が明確に分ります。だから、前所有者さんが隣家に文句言ったら何とかなりそうなものです。

でも、民法の時効取得という非常にうっとおしい法律条項があります。隣人が良心的ならば建て替え要件の接道義務のためブロック塀の移設等に協力するでしょう。

また、現所有者もスグに建て替えたい訳じゃないので越境覚書・越境念書を隣人に書いてもらって、建て替えもしくは旗竿地の売却に備えてもいいかと思います。

こういう土地境界紛争(越境紛争)は、東京都内や神奈川県の人口密集地域では昭和時代に入って以降、延々と繰り返されてきました。

旗地や袋地の空き家化とリフォーム

大田区は、かつて日本一の高級住宅地と言われた田園調布がある都内特別区。世田谷区玉川田園調布という地名も高級住宅街ですが、「長島茂雄」さんを始め各界の著名人が住む大田区田園調布こそセレブの元祖でした。

セコムのCMで田園調布住まいの長島さんが「セコムしてますか?」と言ったからこそ、世田谷区・渋谷区・港区、隣接する横浜市の青葉区・緑区などの隣接する高級住宅街の金持ちが影響受けて「管理巡回サービス」が広がったと言われています。

そんな大田区ですが、田園調布以外の蒲田・大森・千束・山王は庶民的な密集市街地で、旗地や袋地、無道路地など家を建てるのに一苦労する土地形状が数多く見受けられます。

東京都内の下町的な地域は、とにかく人口が多く、今までその需要に応えるべく、旗地(不整形地)になっても住宅建築のための分譲地にしようと土地を開発し続けてきました。

これから先は、空き家対策法の実効力が負い付かないくらい、それら旗地や袋地の住宅が空き家化すると言われています。再建築不可物件の空き家化は、地域空洞化の誘引にもなります。

相続した人が高値売りを望まず、リフォーム済みの再建築不可物件として市場の半値くらいで売り出せば、都内への居住ニーズは高いからすぐに問題も解決しそうですが、中々そう気前のいい人もいません。

地価を表す絵

再建築不可リフォーム

再建築不可物件を購入する時に――未リフォーム物件を現状のまま購入して将来必要あらば再建築不可リフォームを施すか?〈リフォーム済みの住宅〉を購入するか?――悩む人は多いです。

再建築不可物件は、袋小路土地という住環境により、日当たりや風通しが悪いことがあります。

物件価格が格安だからと、再建築不可かつ未リフォーム物件を現状渡しで購入しても、湿気原因で大規模なスケルトンリフォーム費用が必要になるケースもあります。

旗ざお地・袋地の再建築不可リフォームの必要性

旗ざお地や袋地といった周囲を建物で囲われた土地の風通し(空気の行き来)の悪い地域の不動産物件は傷みが早いです。路地奥の空き家がすぐにボロボロになっていくのは換気のせいでもあります。

換気をせずに、ピタッと窓を閉じたままの空き家がなぜ傷むか?また、風通しが悪いとなぜボロになるのが早いか?

理由は、日本が高温多湿だからです。

〈冷蔵庫や缶詰〉からイメージすると、密封して外気に触れない方が食べ物が長持ちするなら、家も密封して置いた方が傷まなさそう――に思えます。

でも、家は錆びないアルミやプラスチック製ではありません。

砂漠の国ならまだしも降雨の激しい日本では、家の中に湿気ばかりが溜ります。湿気が外に逃げることはありません。

同じく、家の外も換気が悪ければ湿気が溜ってジメッとします。接道要件の悪い旗ざお地はどこかジメジメしています。だから、再建築不可リフォームが有効になります。

リフォーム済みの再建築不可物件

湿度の高い場所の〈未リフォーム・現状売渡し物件〉を購入すると、近隣の普通のリフォーム済み住宅を買うより、改修費用が余計にかかることがあります。

将来のリフォーム費用を差し引いて、なお格安な物件以外は、リフォーム経費で結局、割高になる可能性が高い不動産と言えます。

前述の大田区のお宅は、「外構で旗竿地侵害」された再建築不可物件ですが、マメにリフォームしていたので、もし売買案件だったら安心して購入できる旗竿物件でした。再不可物件を買うならリフォーム済みがベターです。

未リフォーム&再建築不可物件=売買価格は半値

中古住宅を購入する時、リフォーム済み物件を買うか未リフォームにするかは、その販売価格が妥当か否かにかかります。

旗竿地は割安と思われがちですが、これも旗地専門の市場がないので、購入希望者に「比較のサンプル」がありません。

未リフォームのままの売渡し物件を購入するさい、不動産買取の経験のない購入者は旗竿地評価の妥当な〈査定状況〉を知りません。

そして購入者は、再建築不可物件が売却可能性も著しく低い「売れない不動産」として、資産価値が低いことも知りません。

周辺の不動産価格より、ちゃんと「リフォーム工事費用を割り引き&再建築不可デメリット割引=半値以下」なら問題ありません。

でも多くは「最近人気のエリアで購入希望者も多い」というセールストークで、市価より2割程度の安さでしか売買されてないのが現状です。

基礎工事トラブルの画像。

売買価格は安くても、未リフォームは必要経費が高い

例えば、同規模の周辺中古住宅相場が2千万円の場所、中古の再建築不可物件なら1500万円くらいで買いたいものです。未リフォーム物件なら1千万円以上は出したくありません。

なぜなら、予想されるリフォーム費用が5百万円だとして、1500万円で買ったら計2千万円。建て替え自由な普通の物件が買えてしまいます。

将来、新築そっくりさん並みの大規模リノベーションをすることになれば、すぐ2千万円くらい飛びます。計2件、購入できます。

ちなみに、再建築不可リフォームの費用は普通の住宅のリフォームより高くつくことがあります。

道路付けが悪くて工事職人の車が家に近接して搬入搬出できなかったり、工事車両の駐車場代金がかかったりするからです。

築古&未リフォーム再建築不可物件の買取で失敗

再建築不可物件の売却価格は一般的に安いです。

買う側は住所地番が超重要で、そこに拘ってオシャレなリノベーションをしたいのなら、またDIYリフォームなど日曜大工が得意なら〈現状売渡し物件〉を購入してリフォームをすればいいでしょう。

販売価格の安さが未リフォームの現状売渡しによる旗竿地住宅のメリットです。でも、本当に安いか高いかは購入者の人には分りにくいものです。

周辺相場を調査したり、裁判所サイトの(競売情報)を見比べてみないと失敗します。また相場を調べても失敗します。

周辺相場と言っても、周囲にそうそう旗竿地があるわけではないから、再建築不可物件ではない建て替え可能な普通の中古物件の売買市場相場しか分らないわけです。再建築不可物件の買取は《査定眼》を要求されます。

とはいえ、旗竿地の中古住宅であっても購入者本人の住みやすさが1番重要なので失敗と成功は客観的には判断できません。

旗竿地売却でお悩みの方へ

旗竿地を売りたい方、紛争中により売却が困難でお悩みの方、お持ちの旗竿地および土地上の住宅を売って頂けませんか?(『まだ、売りたくない』という方、取り急ぎ賃貸でもけっこうです。)

現在、自社でシェアビジネスに活用する物件を探しています。
東京都内23区~横浜・川崎周辺で旗竿地住宅の処分でお困りでしたら、声をかけてください。

対象エリアは以下のとおりです。
(東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

渋谷区・港区・新宿区・中央区・千代田区、奥多摩エリア、神奈川県の丹沢地域対象外です)》

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(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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