川崎市土砂災害警戒区域、横浜市急傾斜地崩壊危険区域【建築基準法】

災害危険区域とは自然災害の危険性が高い区域(建築基準法第39条第1項)。神奈川県では横浜市・川崎市の一部地域(川崎市土砂災害警戒区域、横浜市急傾斜地崩壊危険区域)が指定されています。

災害危険区域

災害危険区域とは、都道府県・市町村が建築基準法第39条第1項に基づき、水害・土砂災害・地すべりなど自然災害の危険性が高い土地として指定した区域を意味します。

地盤沈下の流れ、土地が崩壊していく。

災害危険区域には、水害危険区域、土砂災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域があります。
これらは文字通り、河川の氾濫や津波の災害被害が想定される区域、大雨で土砂が流入・侵食してくる恐れのある住宅街、盛土・切土の地盤が緩んで、家屋床下の地面や道路が崩落して、建物・建造物が倒壊する危険のある地域を指しています。

自治体(地方公共団体)は、災害危険区域内の住宅やアパート・マンションの建築を条例によって禁止・制限することが可能です。

土砂災害危険区域

土砂災害危険区域は、雨の多い日本では特に集中豪雨(または地震)による土石流・地滑り・がけ崩れ、次いで火山噴火を原因としての溶岩流による建物倒壊や道路、宅地の崩壊を防止するため設定される危険区域指定です。

将来想定される、駿河湾を擁する静岡県が被災中心地となる南海トラフ大地震や、東京神奈川を襲う首都直下型大震災、大地震と比較して、豪雨や台風による災害は、日本では数多く起こる天災です。

神奈川川崎の土砂災害危険地域

それによる土砂災害には、「土砂災害防止法(土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律)」という専門の法律が用意されています。

神奈川県は起伏に富んだ地形の上に構成されているため、土砂災害危険区域は数多くあり(茅ヶ崎市は割と少ないものの)、川崎市内をはじめ、ほとんどの市町村に多くの指定がされています。

相模原の土砂災害警戒区域?

神奈川県と静岡県との県境の箱根や相模原地域の、一目で土砂災害警戒区域と想像できる地域にも、〔使える土地は活用しよう〕という意味か、地滑りしそうな場所があります。

山地である相模原の国道沿いには一定の広い地域が続きますが、突然、未開拓地、雑木林~荒地の中にスパッと掘削された急斜面に太陽光発電装置がズラッと山上から麓のほうまでビッシリ敷設されている地域があります。

本来、市街地なら危険急傾斜地として整備せねばならない、集中豪雨が起きたら地盤ごとひっくり返って固定が外れた無数の太陽光パネルの波がふもとの家々を襲うんじゃないか?と心配になる光景です。
でも、こういう人里離れたところは災害にあって被害にあう民家も近くにないから、神奈川県の危険対策工事の対象外なのかもしれません。

急傾斜地崩壊危険区域

急傾斜地崩壊危険区域とは、近隣住民が危険災害を被る可能性のある傾斜角度30度以上の急峻な崖の崩壊を予防するため、急傾斜地災害防止法(急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律)にもとづいて都道府県知事が指定する行政処分を意味します。

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律|国土交通省

神奈川県横浜市においては、横浜市内だけで「急傾斜地崩壊危険区域」が670区域あります。
東京都全体、都内23区と多摩地域を合わせても30ヶ所に満たないのに、横浜市内の急傾斜地崩壊危険区域は東京の20数倍もあるということです。
これで、横浜市がどれだけ急傾斜地崩壊危険区域が多いか、傾斜地を開発して作られた大都市なのかが想像つきます。

神奈川県ホームページより引用

急傾斜地とは何ですか?

急傾斜地とは、「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」、いわゆる急傾斜地法において、傾斜度が30度以上である土地とされています。(急傾斜地法2条)

神奈川県土整備局 河川下水道部 砂防海岸課

横浜市内の急傾斜地崩壊危険区域

かつて、横浜市内の再建築不可の買取に対する相談を受けました。
市内で急傾斜地崩壊危険区域に指定されたエリアに、急斜面の崖上雑種地に雑木林と林の中の中古住宅があり、「雑種地(雑木林)と建物を丸ごと買取って欲しい」ということでした。
急傾斜地崩壊危険区域にも住宅は建っていますし、危険区域でも売買できない訳ではありません。
しかし、その地域は、神奈川県としての急傾斜地対策工事が未着手なままでした。

横浜市内の崖地のよう壁。

神奈川県の急傾斜地対策工事が施工済みなら問題ありませんが、その地域は対策工事による整備がされていませんでした。
未整備の崖上、いつ崩壊して崖下の住戸を直撃するか分らない地盤の強度さえ不明な雑木林を、個人の金で崩壊防止整備工事する、資金の余裕はありません。
当然、買取は拒否しました。その横浜市内某区の急傾斜地崩壊危険区域の土地建物は、今でも再建築不可物件のまま購入希望者を待ち続けているようです。

急傾斜地崩壊危険区域は、丘陵地帯を宅地造成して開発された横浜市川崎市内にはかなりの指定がされています。横浜市内の都築区や港北区、鶴見区には、点々と崩壊危険区域の指定がされています。

急傾斜地崩壊危険区域の怖いのは、それがわかりにくく小高い丘や森林・竹林として住宅街に隣接した風景の一部となっているところです。

ハザードマップで見る横浜・川崎

ハザードマップを見て、自分の住宅の近所の散歩コースが危険区域と初めて知ることも多いです。

裁判所の競売情報では、横浜や川崎の雑木林・雑種地が、普通の一戸建て住宅やマンションと一緒に競売物件として売られています。

所有者の地主が相続税が払えなかったのか多重債務に陥ったのか分りませんが、かなりの数あります。

そういう土地は、入札可能価格も大都市の横浜・川崎とは思えないほど格安です。しかし、落札しても建物が建てられず、ゴミ捨て場にもできないので、多くは競売流れとなっていきます。

川崎横浜土砂災害

神奈川県内においての土砂災害危険区域の代表格は川崎市(川崎市土砂災害危険区域)、急傾斜地崩壊危険区域は横浜市(横浜市急傾斜地崩壊危険区域)が典型例です。
川崎市~横浜市は、多摩丘陵の東端で海に向かって急傾斜した台地~丘陵~麓地域を超高速で土地開発した日本屈指の大都市です。

東京都内に次ぐ高額な土地価格の大都会(横浜市・川崎市の高級住宅街―神奈川県のセレブ地域)ですが、傾斜地を急激に開発したため、川崎・横浜に土砂災害危険区域、急傾斜地崩壊危険が集中している災害危険区域のメッカでもあります。

水害危険区域は、津波や高潮、河川の氾濫による洪水の危険があると行政が指定した地域です。

これらの地域は住宅建築が禁止され、例え建築可能だとしても地盤の高さに制限(下限を決め、それ以下は建築禁止)をつけたり、高床式の条件付や地下室の禁止といった条例規則がついてきます。

神奈川県内では、小田原市や湯河原町をはじめ海岸沿いの緩やかな傾斜地を利用して、見た目は3階建てなのに1階を地下階として2階建てで建築確認を取っている戸建て住宅が多数あります。

2階建て申請で3階建てを建てる方法としては、他に【屋根裏の大きな2階建て】を作り、建築確認を取ったら、屋根裏部分を【3階部屋】にサッと造りかえるタイプもあります。

屋根裏を《3F》にするか、地下階《B1》を《1F》にするかの違いですが、どちらも面白いアイデアです。

小田原や湯河原の物件は、恐らく水害危険区域指定以前に建築されたものと思われます。現在では、既存不適格物件になっているかも知れません。

(この《傾斜地に地階付き建物建てて階数制限をクリアする》建築技術の《マンション版》は、【地下室マンション】と呼ばれて急傾斜地に建てる安全性に疑問がもたれています)

地下室マンション – wikipedia

(空き家対策で全国に先駆けて〈行政代執行〉を行なった〈横須賀市〉は市域が急斜面で構成されているため、こういう【地下室マンション】が便利です)

斜面地建築物の構造の制限に関する条例|横須賀市

埋立地と土砂災害危険区域

埋立地とは、河川・湖沼・海岸に、土砂や建設残土・廃棄物を盛って埋立て造成した人口土地を意味します。

海岸の埋立地としては、「東京都江東区夢の島」が高度経済成長の東京を支えたシンボルとして古くから有名です。
都市から出る廃棄物の処理だけでなく、人口増加解消するための住宅地を開発する土地を産む大事な土木作業です。

夢の島だけでなく、東京湾を囲む東京都湾岸エリアの多くは埋立地です。

東京湾沿いの神奈川県川崎市川崎区の臨海工業地帯やデートスポット「大黒ふ頭」で有名な横浜市鶴見区、神奈川区、西区みなとみらい、中区、磯子区、金沢八景・八景島シーパラダイスで知られる金沢区等も埋立地です。

埋立地は全くゼロから都市作りができるため、整然とした工業都市や倉庫街、そして高層ビル街を作ることができます。

東京の新橋駅からモノレールゆりかもめで行く江東区各地の大規模な開発地、横浜みなとみらい、老朽家屋や殺風景な集落のない完全な未来都市を建設できます。

埋立地の建築物や一戸建て住宅

埋立地は、都市開発には有効な建設技術ですが、東日本大震災で千葉県の東京湾岸エリアの大規模な「液状化現象」がニュースになったことで分るように、地盤の弱さと危険性を備えています。

埋立てた産業廃棄物からの土壌汚染問題もありますが、首都圏直下地震が予想される昨今では地盤沈下や津波による建物倒壊が住民や新居建築を希望する人々の懸念でしょう。

横浜の埋立地と土砂災害

埋立地であった人気スポット、横浜市の西区・中区・磯子区~港北ニュータウン~都筑区は現在も都市開発が急ピッチで進んでいて、横浜地下鉄のブルーライン、グリーンラインの各駅を出ると最新デザインの駅前ビルが広がっています。

横浜ビジネスタウン

これら人気地域の土地建物を購入する場合、地盤の強度や基盤工事の内容について、販売会社や売却仲介業者にしつこく確認するといいでしょう。

埋立地であった場所は、災害時のリスクをクリアすれば、その居住環境は、東京の豊洲~青梅、横浜の西区・中区・磯子区非常にレベルの高い、快適な都会生活満喫エリアといえます。

横浜川崎の液状化危険区域

液状化(liquefaction)、または液状化現象とは、地震の際に住宅やマンション等の敷地である土地の地盤が振動により液体状になり、建物を支えられなくなる現象のことです。

建物を支える土地が液状化すると、重量のある建築物構造体は地面下に沈んだり、軽い下水管が浮き上がったりして、地盤沈下と共に水が地面を覆って、敷地が建物の支持力を失い、住宅倒壊の危険があります。

液状化は、埋立地や河川流域、湖沼や農地転用後の水田跡地など地盤が砂地で地下水位の高い地域に発生しやすい現象です。こういった地域の地盤は軟弱地盤といいます。

東京湾を囲む首都圏の湾岸エリアは、東日本大震災後の〔千葉県浦安市の液状化ニュース〕でも知られるように、ほぼ埋立地であり、東京都や神奈川県の横浜市・川崎市も埋め立て造成の近未来都市です。

首都圏の地震・液状化対策

液状化が懸念される首都圏では、予想される首都直下型地震の際、住宅密集地の戸建てやアパート・マンションを液状化現象から守る取り組みがされているそうです(洪水マンションの水害―横浜浸水地域のマンション浸水対策)。

液状化の酷かった浦安市で、被害のなかった東京ディズニーランドでシンデレラ城を支えたのが、サンドコンパクションパイル工法といって、砂を突き固め柱を作った上に建築物を載せる建築技術だそうです。

ドレーン工法は建物基礎の強化技法として一般的に知られています。他にも地盤を薬品で固めたり、鉄またはコンクリートの杭を50メートル近い地下の支持基盤まで埋め込んで建物を支えます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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