格安な再建築不可アパートは割高

都内の再建築不可アパートの収益

東京都内の賃貸物件は、昔から不動産投資の王道のように見られています。
とりわけ、23区内山手線外・私鉄沿線の住宅密集地に建つ中古の再建築不可アパートは、売買価格も安く手軽な買い物と思われています。

東京都内で格安投資物件を購入する人のリスクヘッジは、たいがい【空室対策は家賃を下げればいい】です。

しかし、都内の貧困エリアでワンルームの家賃を下げると周辺もそれに合わせてきます。
「全国的に見れば高額」な都内の不動産購入というリスクを負っているのに、ド田舎のワンルームと同程度の家賃しか設定できず、その収益もままならないのは悲惨の極みです。

築古アパート外壁写真。

江東区・葛飾区・墨田区・足立区

江東区・葛飾区・墨田区・足立区は、東京都心(中心部)への電車通勤者に優しい交通アクセスが用意された、便利な地域です。

同時に元々工場が多かったことから、その工場労働者のための割安なアパートが多く建てられそれが今も残っている下町です。
昭和60年代に学生ニーズを期待して建てたワンルームコーポも林立しています。
それらが今、相続による処分で大量に余り、これを個人投資家に「格安・高利回り」として、販売することが流行しています。

中古アパートを購入し、そのままの状態で現状維持の賃貸運営をするならそれほどリスクもありませんが、売買に附帯してリノベーションを実施すると中古アパートを格安で買えた安値の旨味が半減します。

そして、ほんとの儲けを考えたら、江東区・葛飾区・墨田区・足立区の各平均相場以上の価格を設定しなければなりません。
23区城東の賃料相場は全国的に見ても安すぎるからです。

再建築不可アパートの格安購入は割高

東京23区城東には住宅密集地が多く、その中に散在する建替え不可住宅や再建築不可アパートの数も、よその地域に比べ多いです。

私的な考えですが、城東の再建築不可アパートの間取りは、4.5畳(キッチン+玄関含む)+ユニットバスが平均だと思います。
田舎の人からしたら、信じられない狭小住宅。6畳あればいい方でしょう。
これは、普通のマンションではなく、一戸建てがやっと建つようなスペースに無理やりワンルームアパート間取りを設計したから当然のこと。

天井も低く、2項道路でようやく建築条件が整ったような住宅街の奥の通気の悪い位置に設置されているので、湿度が高くカビ発生率も高いです。

リノベーションすると費用が高くつき、購入当時の割安感はなくなります。

格安の再建築不可アパートのハイリスク

これら、東京23区城東の再建築不可アパート(狭小間取り)の賃料は、3万円台のこともあります。
神奈川県や埼玉、千葉県の最低ワンルーム家賃でも3万円を切ることは稀ですから、東京都内という高額地価のリスクを背負いながら、他県レベルの賃料しか当てにできないジレンマです。

さらに都内で安い賃料を設定しても「空室リスク」が付いてまわります。

経年劣化した築古物件の写真。

昨今のシェアハウスブームから3万円を出せばシェアルームに暮らせます。
シェアハウスは個人のプライバシーにおいてデメリットもありますが、キッチンやバスは上手く使えば広々と暮らせます。

再建築不可アパートを格安で買えても、家賃設定で躓き、空室リスクで悩み、更に家賃値下げで収益のボトムラインを割ってしまうと、もう後戻りは難しいでしょう。

都内城東区域で再建築不可アパートの買い物をする場合、家賃収入は1戸から3万円を割るかも知れないという事実を認識し、近隣の3分の1以下の投げ売りセール以外、手を出さないほうが賢明です。

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