老朽化 意味―中古住宅と老朽家屋を分ける建物耐用年数の仕組み

老朽化意味―老朽化の意味は、古くなり朽ち果てる事です。老朽化とは、建物等「人工物」が年月が経ち自然に壊れて元の役に立たなくなる事、英語で言うAging(エイジング)です。このページは老朽住宅・老朽家屋と建物耐用年数の仕組みについて解説しています。

老朽化 意味

老朽化の意味は、古くなり朽ち果てる事です。老朽化とは、建物等「人工物」が年月が経ち自然に壊れて元の役に立たなくなる意味であり、天然の物質は老朽化するとはいいません。

老朽化を英語で表現すると単語では「decrepit」、熟語では「wearing out」と表しますが、日本語で馴染みやすいのは「Aging―エイジング(『age(年齢)』の現在分詞)」です。

ヘルスケア用語として使われる「アンチエイジング」で知られるエイジングという単語が老朽化を意味する最適な英語と言えます。老朽化の類語には「経年劣化」があります。

「老朽化・老朽」の住宅・家屋・マンション

建築・不動産における老朽化とは、修繕・改修などで回復不可能なほどの劣化・損傷をした建物で、居住の用を成さなくなった家・住宅を意味します。老朽住宅、老朽家屋、老朽マンション等と表現します。

建築における「老朽家屋」は、倒壊したり災害の元になるなど周囲の迷惑になる嫌悪施設の意味も含むネガティブな現状を示します。老朽住宅・老朽化住宅と表現するより劣化の激しい、「廃屋」に近い建物を指します。

これに対し、築古物件とは「築年数は経ったものの『劣化』まではしていない中古住宅を意味します。

老朽住宅

不動産広告においては廃屋寸前の「老朽家屋レベル」ではなく、築年数が古いだけで充分使用に耐えうる住宅を、謙虚な気持ちで「老朽住宅」と表示して販売するケースがあります。

老朽住宅・老朽化住宅と広告する建物は、平成前の年号である「昭和時代」に建てられた一戸建て住宅や分譲マンションです。

老朽住宅か普通の中古住宅か、広告表現するのに不動産広告ルールに明確な規定はありません。ただ、「昭和~平成」と時代をまたいだ建物を販売するのに単なる中古では申し訳ないから老朽住宅と表現している程度です。

築古物件、老朽家屋、廃屋、古家付土地など建替え必須の建築物。

老朽住宅の耐用年数とDIY住宅リフォーム市場

老朽住宅・老朽化住宅は現状有姿のまま販売される事が増えています。現状有姿の理由は、建物耐用年数を超えた建物をリノベーション費用かけて大修繕しても、建物寿命の延命に効果ナシと思われているからです。

築年数たかだか2~30年の物件を老朽住宅と呼んでしまう「勿体なさ」は感じますが、この「現状販売」のお陰で、老朽住宅を購入し自分でDIY改修する人たちの市場が活性化しています。

戸建て住宅をリフォームする中古住宅リフォームDIY、老朽化マンションを購入してコツコツセルフリノベーションするマンションリフォームDIYの日曜大工趣味を持つ人たちが老朽住宅の新たな買い手です。

建物耐用年数

建物耐用年数とは、国税庁が定めた税務の基準とそれに基づいて不動産売買市場や任意売却業者、物件買取業者が売買の手本としている建物の築年数ごとの評価価値を意味します。

昭和時代の建物もメンテナンスし、修繕塗装を小まめにした家は新築にも見劣りしないほどキレイですが、それを「老朽住宅」と一括りにしているのがこの建物耐用年数です。

建物耐用年数(建物・建物附属設備)|国税庁

世の中には、戸建て住宅やマンションの新築~老朽化~腐朽による倒壊までの過程を追跡調査した実証データもそれに基づくホンモノの建物耐用年数の評価書もありません。

国税庁の建物耐用年数の数値も単に、「建物資産の価値が年々減少すると20数年後に0円になる」と税務上の価値判断を指標として出しただけのものです。資産会計の利便性のための建物耐用年数表であって実測データではありません。

住宅が実際に何年持つか、という財務省のデータも予測と統計の平均値によるものです。しかし、こちらのデータのほうが、国税庁の建物耐用年数を見るより、老朽住宅の実態を反映したデータだといえます。

建物は何年もつか|財務省

老朽住宅・老朽家屋の定義と空家対策法

行政における老朽住宅・老朽家屋の定義は、自治体ごとに設定された住宅の老朽化度の測定基準に基づいた多数の評価項目の点数の合計が設定数値以上になった時に、その住宅を老朽家屋と認めるようです。

建物の老朽化についてweblio住宅用語より

老朽家屋は、狭小住宅が狭い土地に軒を連ねて建っている密集市街地において、特に防災上の危険が問題視される事から、政府も自治体による老朽家屋撤去・解体の行政代執行に対し、支援対策を講じています。

国の老朽家屋対策の代表が空き家対策法(空家等対策の推進に関する特別措置法)です。

また、国土交通省は政府ホームページのコラムなどで、老朽化マンションの再生事業について度々言及しています。

国交省コラム マンションの老朽化

老朽家屋

老朽家屋とは、老朽化住宅のうち、一戸建て住宅で倒壊の危険性のある朽廃の顕著な老朽化を意味します。老朽家屋は人の居住している状態も含む意味ですが、老朽家屋が無人の空き家であれば「廃屋」と呼びます。

家屋とは人の住む家を意味し、この意味で言えばマンションも老朽家屋に入りそうですが、マンション・アパート等の集合住宅は個別に老朽マンション・老朽アパートと呼び、老朽家屋は特に一戸建て住宅を指定して呼称しています。

築古アパート外壁写真。

老朽家屋に対する法律は、一戸建て中古住宅においては存在場所である住宅密集地を軸とした密集市街地整備法、老朽マンションにおいてはマンション建替え円滑化法が、問題に対する法律として位置づけられています。

密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

東京都内の老朽家屋(空き家の廃屋)処分対策・条例

個人が老朽家屋対策を考えても、建築費高騰で建て替え費用が捻出できなかったり、賃借人や権利関係者のトラブル、建築基準法といった法令の制限で再建築不可物件になっている場合があります。

人口密集地域であり、東京都内の庶民の居住エリアである葛飾区や足立区では、区の条例に基づく老朽家屋解体の行政代執行が度々ニュースになっています。

その原因は、老朽化した「借地建物の建て替え」を所有者が望んだが、地主が借地権の延長を嫌い承諾しなかった、等です。

そこで、所有者も家屋のメンテを放置したため、現状の役所が代執行する程の危険建物になってしまった例が多いようです。土地を所有せず借地上の建物の多い東京都内ならではの老朽空き家が生まれる原因と言えます。

葛飾・足立の他にも東京23区のうち、荒川区・板橋区・江戸川区・大田区・北区・江東区・品川区・杉並区・墨田区・世田谷区・台東区・豊島区・中野区・練馬区・文京区・目黒区では、空き家対策―空き家条例を積極施策しています。

古家付土地

住宅は売却価格が築年数と比例して下落します。老朽住宅の範疇に入るほどの経年物件は、その売却価格が「査定0円=無価値」となるのも頻繁です。

一戸建て住宅では、建物耐用年数により20数年で建物自体の価値はゼロ円になり、土地価格しか売買対象になりません。老朽住宅を売却する不動産広告では、この状態を古家付き土地と表記します。

古家付き土地とは、「老朽建物が撤去できず建っている土地」というネガティブな意味です。古家付き土地についている老朽住宅は、「買主の解体撤去」を期待している建物です。

古家付き土地に付いている老朽家屋に瑕疵担保責任や保証は一切ありません。

老朽マンションの売却と戸建て住宅の老朽家屋扱い

同じ老朽住宅でも、マンションの場合は建物自体が洋風建築であり鉄筋コンクリの頑丈そうな見栄えなので、築年数が50年近くても、場所がよければ「老朽マンション」と謳わず、中古物件として高値で取引されます。

この点、上記の財務省のデータによれば戸建て住宅も50年近く建物価値があるのに、国税庁の建物耐用年数データによって老朽家屋扱いされ古家付土地として土地価格しか見てもらえない点で不公平感は否めません。

横浜ビジネスタウン

神奈川県・横浜・川崎・相模原、4自治体共同老朽化対策

現在は、昭和中期に建てられた公共建築物群の老朽化対策の建て替え事業が真っ盛りです。

神奈川県は、老朽公共建築物に対し、県・横浜・川崎・相模原と4自治体共同で、修繕を中心とした建物老朽化対策を施しています。

同時に民間の老朽住宅に対しても、単に行政代執行による強制だけでなく、【リノベーション費用】を拠出しての修繕の支援や老朽住宅活用助成などに力を入れているようです。

県・横浜・川崎・相模原四県市公共施設老朽化対策検討会での検討状況

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相続したものの誰も住まず、老朽化した実家の売却処分にお困りの方、東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町に限り、適正価格にて買取させて頂きます。
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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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