盛土価格―造成盛土工事の費用単価を麻生区の宅地を元に調べる

横浜市都筑区や川崎市麻生区の丘陵地帯

神奈川県横浜市都筑区や川崎市麻生区は、大都会の自治体内でありながら、畑や生産緑地が多く残っています。丘陵地帯の丘の上の畑なので見晴らしがよく、一部は市民農園でも利用されています。

麻生区のブロッコリーの葉

都筑区や麻生区の「元畑」ならば、農地転用された分譲宅地を購入しても、「盛土と切土の境地は危ない」ものの、切土だけや盛土だけの土地ならば、地盤沈下しても凸凹の不同沈下になる可能性は低いです。

高台や台地の農地は宅地に最適な土地

都筑区や麻生区は、ブロッコリーとかニンジンなど乾燥に強い、水はけのいい農地で育つ野菜を栽培しています。水源のない丘の上だから農地としては質が悪いですが、宅地化するには申し分ない土地です。

乾燥農地のビニールハウス

水はけがいいので丘陵地であっても地盤改良をキッチリやれば問題は起らないでしょうし、台地や高台ならば改良工事は不要でしょう。

(丘陵地・台地・高台の違い→参考:都市伝説にも表れる高台地域の土地質の高さ【丘陵地検証】

平地の水田だった宅地は水の上の孤島

都筑区や麻生区は「畑」、同じ農地転用した宅地でも平地の「水田」をつぶした宅地は地盤改良しても、水の上に孤島のように盛土が乗っかっているようなものです。

水田の保水力は、夏の盛り、田んぼの近くだけ涼しさを感じることからも分ります。

田んぼの水は地下水脈まで続いている

田んぼの水は、水面から数10センチ程度の深さにあるだけではなく、その田んぼの地下深く、水脈に届くまでつながっています。

水田の下は軟弱地盤

そんな〈泥の水槽〉の表面を2~3m埋め、〈地盤改良〉をしても、それは地盤を《改良》したことにならず、泥水の上に泥舟を浮かべているようなものです。

重心あるほうに傾く不同沈下が起る

なので、2階建ての建物で西に重心が置かれている建物ならば西側が深く、東に重心がある家ならば東に傾く、《不同沈下》が起ります。

分譲地の周辺を散歩してみると、大ざっぱにその辺りの土地環境が分ります。

購入しようとしている分譲宅地の近所に水田があったら、「のどかだなー」なんてのんきに考えず、購入計画を見直しましょう。

農地転用した宅地は激安価格でしか買わない!

逆に、購入希望の分譲宅地の近所を散策したら、【乾野菜】の畑があった場合、その一帯は平地でも〈水はけのいい畑作地域〉だったと考え、価格が妥当なら買ってもいいでしょう。

(でも、さすがに農地を潰した宅地を普通の定価で買うのはバカげています)

《地主―兼―公務員》が土地持ち農家の多数

農家だけに許された錬金術が《農地転用》です。農地から宅地に地目が変れば、最低でも10倍位には土地の価値が上ります。

現代では《地主―兼―公務員》という安定した肩書きを持ち、財テクに目がないのが、大都会でも田舎でも変らない兼業農家さんのスタイル。

多くの兼業農家さんは自分の土地を宅地として機会あらば売りたい。現金を預金することで他の投資に回せます。(知人にも兼業農家でアパート経営+【FX】に精を出してる人が複数います)

そして、土地開発会社もこの土地をネタに儲けたい。デベロッパーさんにしたら、アパート建てるのでも分譲地で売るのでもどっちでもいいわけですが・・・。

投資金の写真

農家の〈土地活用〉のダシにされないこと

土地を売却した後は、その土地が水浸しで沈下しても元の所有者に責任追及は〈90%〉不可能です。

他人の土地活用のダシにされて、欠陥住宅と土地に住宅ローンを払い続けるのは勿体ない。

不動産探しをする時は、ぜひ土地の履歴をキッチリ調査し、広告や周辺の雰囲気に惑わされず安全な買い物をしましょう。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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