中古マンションリノベーション費用―東京リノベ物件の予算相場

リノベーションマンション東京

リノベーションとは、【リフォーム&イノベーション=居住空間に改革を起すレベルのリフォーム】、つまり、大規模改修工事を意味します。
建築物の骨組みや型枠以外を丸ごと、真新しく改装し、見た目を新築時と同じようにする工事がリノベーションです。
マンションのリノベーションは、自分が区分所有する専有部分を壁紙から床板から剥がして新しいものに交換する等して行います。
(マンション一棟を丸ごと大規模改修する事もリノベーションと呼びますが、このページでは個人の区分所有部分のリノベーションについて話題としています。)

構造躯体だけを残し内部全てを築造し直す大規模リフォーム。リノベーションと言われるこの建築技術は、一戸建て住宅だと2階へ登る足場組みや地盤・基礎など大掛かりになり費用が嵩みます。

建築現場の足場写真

中古マンション(個人宅屋内)ならば、天井から床まで3mもない高低差の少ない平面での移動工事なので、作業に必要なのは資材運搬用の軽トラで事足り、リノベーション費用も安く済みます。

だから、中古マンションリノベーション施工は人気であり、販売する際も中古マンションと呼ばず、リノベーションマンションというネーミングでセールスされます。

東京都内23区では、リノベーションマンションの土台となる老朽化した集合住宅があふれています。
東京都内にある築40年近い分譲マンションの中には、相続人が他所にマイホームを持っていて【手持ち無沙汰】で、空き家化しかけているものを格安価格で売りに出されているものがあります。
東京23区内の築古物件は、売買価格が割安ならば右から左に売れていきます。ただ、空き家化してから時間の立っている物件はリノベーション費用の予算組みを入念に考えるべきです。

自宅マンションリノベーション

自宅マンションの大規模改修は、構造体や配管のサイズを正確に把握するため、竣工図面の取得ほか管理組合との関係が重要な仕事となります。

キッチン位置を移動するなら、給排気経路を図面確認する必要があります。トイレ位置・バス位置の変更は壁排水か床排水かで〝不可能〟なこともあるので要調査です。

リノベーション注意点(都内高級マンションほど)

マンションリフォーム注意点=マンション管理組合規約は法律である事を理解する事が第一です。トイレ位置・バス位置の移動も事前に細かく管理組合に説明してないと【工事中止】を申立てられる可能性があります。

東京都内の分譲マンションは、もとの購入価格が高額なだけに、区分所有者さん達の権利意識も強く、組合規約もしっかりしているため、事前承認は必須です。

また、豪華なユニットバス交換リフォームを計画し、「ジェットバスは騒音トラブルになるから禁止」と組合規約に正確に書かれているのに、確認せず購入してしまうと何百万か損をします。

中古マンションリノベーション費用

中古マンションリノベーション費用は、戸建てよりは諸経費がかかりません。
単純な話ですが、マンションリノベーションの費用は、自己所有(区分所有)する専有部分のインテリアの改新や機能設備の交換に限り、かかります。
リノベーションする施工面積に対する改修費用の坪単価はマンションの方が安いので、同じ費用をかけるのでも戸建てよりも施工内容を充実させられるのです。

だからリノベーション済みのマンションも、新築そっくりさんなワリに原則は【販売価格が割安】です。
リノベーション済みマンションに比べ、リノベーション住宅として売りに出されている中古物件(戸建て)は、築30年の老朽家屋なのに販売価格は新築なみだったりします。
それは、マンションの方が販売する居室単体のリノベーション費用が割安だからです。であれば、同じリノベ済み物件を買うなら中古マンションの方がお買い得でしょう。

リノベーション=スケルトンリフォーム

リノベーションはスケルトンリフォームともいいます。中古マンションの場合、区分所有法によって建物自体の躯体や共用部分(玄関扉やベランダ、外壁)はイジれないため作業内容が制限されます。

玄関扉はリフォーム禁止のイメージ写真。

決まったスケルトンリフォーム費用の予算で、屋内環境を性能アップさせる為には業者の知識や施工技術がモノをいいます。

中古マンションを購入する際は、リノベーション済み物件を選ぶか?自分でリフォームDIYする決意で未リフォーム物件を買うか?という二択の機会があります。

現代の中古マンション売買市場では、自宅を売却するのにリノベーションをしてまで高く売りたいという人は余りいません。
買取業者が買い取った物件を売却する時も(凄惨な殺人現場となったような事故物件・訳あり物件は別として)、リノベーションして効果売却を狙うより、リノベせず、格安料金で売却する方が売買成立が早いです。
よって、未リフォーム物件は昔に比べて中古マンション売買市場で多数派になりつつあります。

これと平衡してマンションリノベーション専門業者も増えました。消費者としては、業者は選び放題です。自宅を改修するなら「相見積書」の段階でアイデア豊富な業者を選びましょう。

マンションリノベーション知識

マンションリノベーションの場合、自室より外側は「専有部分」ではなく「共用部分」ですから、玄関扉をはじめリノベーション不可能です。設備シャフトも移動できません。自宅玄関ドアだからといって違うデザインに交換したら【規約違反】を問われます。

撤去して元のドアに戻さなければならず、経費が2倍かかります。マンションリノベーションには制限が多いです。資金面のリフォームローン減税も含め、知識を豊富にしておく事が自宅改修のミソです。

マンションリノベーション予算

マンションリノベーション予算は、購入前の未リフォーム物件を何度も内見にいって、細かく、故障&設備交換必要箇所を精査し、厳密に計算する必要があります。
マンション自体は古くなくても、売りに出ているその居室だけ結露などのトラブルを抱えた訳あり物件である可能性があります。

例えば、【雨漏り】のようにリノベーションしようにも解決できない不良がある物件は問題外ですが、修繕できたとしてもリフォーム費用が高額すぎて、本体価格と合わせたら予算オーバーになっていることも少なくありません。
よって、未リフォーム物件を買うのなら、そのマンションのリノベーション予算を厳密に計算し、中古購入価格にリノベ費用を上乗せしてみて、果たして妥当な価格か、冷静に予算と費用対効果をシュミレーションする必要があります。

ところで、中古物件をリノベーションする予定で購入するなら、知人にリノベーションに長けたリフォーム業者がいるとか、自分自身がDIYリフォームに自信があると心強いものです。

DIYで金槌を使う挿絵

そして、現状有姿で買うのなら、マンションリノベーション施工例を数多く調べて研究し、購入価格の予算から中古マンションリノベーション費用を差し引いて、予算組みして購入しないといけません。

「未リフォーム」の中古マンションを、市場相場よりちょっと安い程度の価格帯で買うのは損です。【リノベーション予算&不測の事態ぶん】、安くなきゃ意味がないです。

リノベーションマンション予算≦新築料金

戸建ては建物一棟という意識があるから自分でリフォームするハードルが高く、そうそう気安く「中古物件買って自分でリノベしよ」とは思わないものです。
しかし、中古マンションの場合、【自分でもできそう感】があり、東京都内などには激安物件がゴロゴロしていて予算的にも自分でリノベーションする敷居が低いようなのです。

しかし、リノベーションマンションは人気ですが、古い物件は外装ではなく設備の交換に、思う以上の資金が必要になります。
特に、建築ラッシュによって新築価格の相場が下落している東京都内では、前所有者がケチって売却価格を下げようとしない中古マンションよりも、総予算で計算したら、近所の高層新築マンションのほうが安かったなんてザラにあります。
新古物件がかなりの格安料金で売買されています)

トータルで考えると、「例え中古でも『その住所地』にはそれしか優良なマンションがない」とかいったオンリーワンの要素がなければ、リノベマンションより新築マンションのほうが得であるのが現実です。

中古物件リノベーション費用

中古物件を下地に、わざわざ金かけて作りたいインテリアデザイン計画があるなら、未リフォームの現状有姿物件をキャンバスにオリジナルルームを作るのも楽しそうです。
マンションの中古物件は、頑丈な鉄骨構造に支えられた空間内部をいじるのだから、少々無理しても建物自体に深刻なダメージはなさそうに思えます。

でも、こだわりがなければ、中古物件リノベーション費用+〝時間・手間〟は、けっこうしんどいです。マンションリノベーション施工例をネットで調べる時、総額や経費に注目してみましょう。

戸建てに比べれば、マンションの中古物件リノベーション費用は割安ですが、それでも、本体価格とリノベ料金・諸経費を合算するとけっこうな値段になるものです。
同じ予算で新築を買ったほうが精神衛生的にいいな、と思うかもしれません。

中古マンションリフォームと再利用と予算

自宅マンションをリフォームする際、全て刷新・改装するのでなく、一部を解体補修、残りはクリーニングし、既存利用するのが、普通の中古マンションリフォームです。

室内を解体して再利用可能な部材はリサイクルして、新資材購入経費を節約する再利用リフォームという改修方法もあります。既存で残すものと新規を混在させる場合、その取合いや色味・寸法に注意が必要です。

元から自宅にあった部材や思い入れのある材料などをリフォームの際に取り入れてもらう場合は、再利用できるものをリストアップする形になります。

大規模リノベーションの計画写真。

マンション大規模改修

中古マンションの共用スペースは個人が改修できません。自室をキレイにリノベーションしても共用スペースがズタズタに荒れ放題な物件は安っぽく感じます。

現状有姿物件をリノベーションする前提で買うなら、購入を決定する前に共用部分の改修工事の時期、大規模修繕の予定を調査し、その物件の管理レベルを知りましょう。

購入を希望する部屋自体はキレイなのに共用部分が荒れている物件の場合、販売・仲介の不動産会社に「共用スペースの改修時期はいつ!?」かを、正確に聞かないと自室のリノベ効果が半減します。

決して安くない、中古物件リノベーション費用をかけても、マンション自体の外観が貧相だったら自室の新築っぽさに悲壮感が漂いますし、改修工事でドタバタしてリフォームトラブルにもつながります。

中古マンションリノベーション相場

中古マンションのリノベーション費用の相場は想定しやすいものです。
戸建てだと、一戸一戸の物件が個性を持ち、劣化の具合も立地環境によるため、リノベーション費用の相場を求めることは困難です。
近隣物件の平均相場を知ろうにも、一件一件がリノベする事情が違うため標準値が取れません。

対して、中古マンションのリノベーション相場は、同規模のマンションのリノベーション施工例から、おおかたの費用が予測でき、予算を大幅に上回ることもありません。

もし2~3年以内に建物全体をリノベーションするマンションだったら【お得】です。大規模改修予定のマンションは、それを見越して安い売値の出物は少ないですが、見つかればお買い得です。

但し、管理組合の不行き届き(修繕積立金計画ミス)で修繕積立金不足になり、リノベーション費用を各区分所有者が数百万づつ負担しなければならないのがイヤで、投げ売りしてる中古マンションもあるので要注意です。

素人の購入は危なっかしいとはいえ、競売物件では建物自体のリノベ時期に関係なく、区分所有者が破産するのでお買い得物件に当たる事もあります。そこら辺はBIT・裁判所競売サイトをマメにチェックするといいでしょう。

建物全体の改修時期が〝まったく不明〟のマンションは、買う価値がありません。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)