リフォームトラブル相談1位!―リフォームの瑕疵担保責任期間

リフォームトラブル

リフォームトラブルとは、リフォーム(改修)、リニューアル(改装)、リノベーション等の、不良施工による住宅に起きた欠陥に、施主・発注者がクレームを申立て、工事のやり直しや支払い済み代金の返還を求める紛争、およびリフォームによる欠陥住宅損害賠償などのいさかいを意味します。

基礎工事トラブルの画像。

不良施工と一口に言っても、設計と仕上げの失敗的な相違、注文と異なるデザインにされた劣悪なリフォーム仕上がりについての不良、作業員が悪質・いい加減といった人為的な不良など、不良内容にも色々あります。
また、費用が不透明だったり、予算オーバーの追加工事が次々に発生したり、リフォームローンなど融資手続きの段取りが悪くて時間をロスしたりといった、リフォーム工事トラブル以前の業者の低レベルさに起因する被害もあります。
消費者は粗悪な業者に引っ掛からないように、多くの業者から相見積書を取ったり、説明を聞いたりしてリフォームの知見を拡げておくことが大事です。

リフォームトラブルの多くは、リフォームローン審査が通り、銀行やクレジット会社の決済がおりてから、施主側の不満が爆発しておこります。
つまりは、発注者は「支払い済み」だから攻めにくく、リフォーム業者は「費用をもらった後」だから、開き直りやすいというのが、リフォームトラブルの平均的な状況です。

リフォームトラブル相談

リフォームトラブル相談窓口としては、市区町村役場、弁護士会、消費生活センター、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターなどがあります。

リフォームトラブル相談に警察に駆け込んでも、民事不介入として相手にされず、動いたぶんだけ気落ちしてしまいますので、無駄のないトラブル相談を心がけましょう。
また、リフォームトラブル相談に公共窓口にいってもラチがあかなかった場合、民事裁判を提訴する以外に建設工事紛争審査会などに申立て(建築審査会審査請求)をおこないトラブルを解決する方法もあります。

リフォームトラブル相談を「示談」を目的に、直接、弁護士事務所に依頼する場合、リフォームや建築施工に詳しい法律家でないと無意味です。
過払い請求や自己破産手続きしかできない弁護士にリフォームトラブル相談を依頼しても、ていよく着手金をむしられて何もしてもらえないというオチが待っていますので注意しましょう。
住宅専門家相談、日本司法支援センター(法テラス)その他の無料相談窓口にいってみて、弁護士や建築士を紹介してもらえば、失敗は少なくなります。

ただし、弁護士費用はリフォームトラブル相談の内容よりも、受任する弁護士の腹づもりで変わります。何人かの弁護士に料金や方針を聞いてみて、リフォームトラブル相談に強そうで、良心的そう(?)な弁護士を探してみましょう。
少額のリフォームトラブルでは、弁護士示談や訴訟よりも市区町村の消費者生活センターに相談することで、相談員が仲裁してくれて紛争処理するほうがスピーディで確実なこともあります。

リフォーム工事トラブル

リフォーム工事トラブルには、契約違反トラブル、法令違反トラブルなど、業者がやり過ぎたり、不作為を起こしたりしてのリフォーム被害があり、これは被害回復が比較的容易です。
リフォーム工事トラブルで被害の大きいのは、リフォーム詐欺に近いような騙しにかけてくる業者のデタラメ施工トラブルです。

リフォーム工事トラブル―契約違反事例

リフォームトラブル相談で一番相談の多いのは、契約どおりにリフォーム工事をしない、もしくは頼んでない工事をされて金を請求された、などの「契約違反リフォーム事例」です。
契約違反によるリフォーム工事トラブルは、リフォーム工事業者に悪意がなくても不可抗力で発生します。
とはいえ、契約時に図面その他の契約資料を作成しないままリフォーム工事に着手してしまうズサンさには道義的責任があります。
この記事を読んで、こういうリフォーム工事トラブルがあると知っていただいた以上、注文者さんは自分が発注する際、完成時のイメージの食い違いが起らないよう、しっかりした図面と見積書を請求し、失敗のないよう頑張っていただきたく思います。

リフォーム工事トラブル―法令違反事例

法令違反によるリフォームトラブルは、リフォーム業者が発注者のオーダーに忠実なあまり、増築・改築を建築確認・完了検査を受けずに施工したことで、後に注文者の自宅が既存不適格物件となってしまうような事例があります。
法令違反のリフォーム工事トラブルは、建築基準法が要求する建築確認・完了検査制度を受けずに施工する手続き違反です。
言い換えると、手続きの怠慢なだけで、リフォーム工事自体は成功していて、不具合・故障のないことがほとんどです。

ですので、このタイプのリフォームトラブルは工事業者に強気で交渉して、省略してしまった法律手続きをすべて無料でやり直し、法律不適合な状態をなくすよう要求することで、仲裁者や公的相談機関に頼らず、解決できることがあります。

リフォーム詐欺トラブル事例

リフォーム詐欺によるトラブルは、工事内容というより、高齢の親が騙されたのをあとになって家族が気づく、不要・不良な実家リフォームの高額請求に対するクレームと代金返還請求です。
リフォーム詐欺トラブルの原因となる詐欺的リフォーム営業は、お年寄りが1人で自宅にいる平日の午前中などに訪問セールスで行われ、虚偽の雨漏り・シロアリ・耐震工事の必要性を訴えて、不要なリフォーム工事を売り込むものです。

訪問営業の取っ掛かりは、「無料点検」や「リフォームモニター募集」など、良心的な業者がやってくれたらありがたいサービスを持ちかけてくるので、高齢者としても断りづらいところがあります。
しかし、リフォーム詐欺トラブルに発展するような業者は、まともな点検もモニター施工もするはずがなく、でたらめな施工をして請求金額だけが高額になるので消費者が被害と感じるわけです。

リフォーム瑕疵担保責任

リフォーム請負契約工事には、債務不履行責任の他にも請負責任(リフォーム瑕疵担保責任)があります。
リフォーム瑕疵担保責任とは、リフォーム契約対象の建築物にリフォーム工事による欠陥が発生した場合、リフォーム工事業者に損害賠償責任が発生することをいいます。
リフォーム瑕疵担保責任が、リフォームトラブルの紛争の中で確定すると、賠償責任がリフォーム業者に課されます。

リフォームトラブルを解決する民法638条の条文では、リフォーム工事請負人の工事瑕疵担保期間を2年と定め、これは任意規定であります。
これが甘すぎることで、欠陥住宅損害賠償がリフォーム業者への罰則的効果が低過ぎ、業者の債務不履行もリフォームトラブルもなかなかなくならなかったわけです。

そこで、〔住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)〕が定められました。

リフォーム瑕疵担保責任追及の限度

瑕疵担保責任とは、不動産・建築契約で住宅に買主に見えない欠陥があった時、販売者に法律的責任を負わせ、損害賠償や契約解除を可能とする規約です。
瑕疵とは、不動産取引や建設・建築業界においては、土地に見えない欠陥や不良造成があったり、建物に性能不備・設備の故障が見つかることをいいます。
売却する側が故意に隠していたり、土地建物を購入する消費者が普通の注意力を払って気がつかなかったような、当たり前の性能や品質、売買条件を満たしているかが判断基準です。

新築住宅でも、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分のみが瑕疵担保責任の保証になります。
さらに、引渡し後10年以上経過した物件、建築物が壊れてから1年以上後のトラブルについては請負人への瑕疵担保責任追及はできません。
リフォーム瑕疵担保責任の追及方法は、瑕疵補修請求と損害賠償請求があります。注文者は業者へのリフォーム瑕疵担保責任を補修工事と賠償請求の両建てで請求することができます。

例えば、外観はリノベーションをかけて新築そっくりさんにした一戸建て中古住宅の躯体が、実は結露による腐食やシロアリにやられてボロボロだったら、これは瑕疵になります。

また、購入した中古住宅の上下水道が錆や故障でギリギリ壊れずに保たれてたが引き渡し後、水のトラブルが発生したなんていうのも瑕疵のうちです。

反対に新築住宅でオープンハウスで一般客に公開して販売していた建物が、購入してから、けっこう汚れていたとします。
それは不特定多数の人が出入りして好き勝手にいじくり回す見本住宅のようなものですから、汚れは当然予想されますので、瑕疵とはいいがたいものです。
新築住宅購入時、オープンハウスの壁の汚れは、元々価格に織り込まれているものなので、後から文句を言っても法律的に責任は問えません。

瑕疵には、法律的な欠陥も含みます。戸建て住宅を建てるため買った土地(敷地)の一部が都市計画道路に指定されていたことも瑕疵といえます。

隠れた瑕疵は、発覚し追及されれば「瑕疵担保責任」の対象になります。結露腐食やシロアリの例のように、売買目的物の建物に隠れた瑕疵が有れば、売主は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任を訴えることができる買主は、「善意無過失」の場合に限って、賠償責任や契約解除を求められます。
そして、この工事瑕疵担保期間(訴求の権利)は、瑕疵を知ったときから1年以内に行使しなければなりません。

新築住宅の建築請負契約においての工事瑕疵担保責任期間は、木造で5年、鉄筋コンクリートは10年に限り、修繕・補修請求ができます。
さらに宅建業者が売主で買主が個人の場合、買主に不利な特約は無効にできますが、これも、引渡しから2年以内です。

住宅瑕疵担保履行法

住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)においては、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保期間は最低10年間です。
そして、買主・消費者の取引安全を図るため、「住宅瑕疵担保履行法」で、建築業者に瑕疵担保責任を保証させる保険加入、または保険金の供託が義務づけられました。

品確法第87条において「請負人は注文者に住宅を引渡し後10年間は、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を負う」と規定されました。
この工事瑕疵担保期間規定の対象となるのは住宅新築工事です。リノベーション物件(建物の主要躯体を残した「新築そっくりさん」的な大規模改修)は住宅品確法が担保されません。

リフォーム瑕疵担保責任期間

リフォーム瑕疵担保責任期間は、新築の瑕疵担保責任のような10年保証はありません。一般的にリフォームといえば、建物の一部改修工事を意味し、このリフォーム瑕疵担保責任期間は1年です。

〔参考:改修(カイシュウ)とは – コトバンク

さらに、リフォーム業者によっては特約でリフォーム瑕疵担保責任期間を6ヶ月に短縮させたリフォーム契約書を用いている場合もあるので、これは契約時に注意が必要です。

品確法における新築請負契約の10年保証はリフォーム工事請負には適用されません。
内装リフォーム、外壁塗装その他の、建物一部のリフォーム瑕疵担保責任期間は、その完成品の引渡しを受けたときから1年です。
しかしながら、トイレの便座交換リフォームやユニットバス交換リフォームにおいて瑕疵が見つかった場合、リフォーム業者の責任追及より、メーカー保証に頼ったほうが救済を受けやすいので、その点、冷静に業者に手続きさせるよう考えましょう。

リノベーショントラブル

リノベーショントラブル(大規模修繕工事による欠陥)の瑕疵担保責任期間は、同じリフォーム工事であっても、「リフォーム瑕疵担保責任期間=1年」よりも長期の保証を受けられます。

大規模修繕とは – EPS建材用語 Weblio辞書

これは、リノベーショントラブルの元になった対象が、建物一部のリフォーム工事ではなく、民法638条1項に規定された「建物その他の土地工作物」全ての請負に当るため、リノベーション(スケルトンリフォーム)工事には、長期の瑕疵担保責任期間が適用されるのです。

よって、リノベーショントラブルの瑕疵担保責任期間は、建物が木造なら5年、石・土・レンガ・コンクリート・金属などによる構造であれば10年とされています。
つまり、一般住宅なら5年、鉄筋・鉄骨なら10年間、リノベーショントラブルによる瑕疵担保責任の追求可能な期間が用意されているという事です。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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